법 개정됐지만 시행규칙 없어 '무용지물'

전국 임대아파트 시장이 혼돈을 겪고 있다.

임대사업자의 부도나 장기 연체 등의 사유 발생 시 임차인을 보호하기 위한 ‘공공주택 건설 등에 관한 특별법’이 개정돼 올해부터 시행됐지만 정작 보증금 지원 규모와 임차인 통용 범위, 연체 시기 규정 등에 대한 세부 시행규칙이 미약해 특별법이 사실상 ‘무용지물’로 전락할 수 있기 때문이다.

특히 전북이 태풍의 한 가운데 서 있다.

개정된 특별법이 시행된 후 전북지역 내 두 임대아파트가 첫 사례로 떠올랐기 때문이다.

이에 본보는 법의 맹점과 함께 임차인들의 우려를 덜 수 있는 방법론을 두 차례에 걸쳐 짚어봤다.

전주시 서서학동 효성 흑석마을 임대아파트와 전주시 중화산동 효성 신촌마을 임대아파트는 지난 2000년 준공된 초소형 평수의 임대아파트다.

두 임대아파트의 의무 임대기간은 5년으로 이미 분양전환 시기를 10년여 넘겼지만 임차인 대부분이 저소득층으로 분양대금을 마련할 여력이 없어 분양을 포기하고 임대로 살고 있다.

그러던 중 임대사업자인 지엠건설의 대표가 지난해 11월 스스로 목숨을 끊는 사건이 발생했고 이때부터 국민은행으로부터 받은 국민주택기금이 연체되기 시작했다.

이후 지자체는 법에 따라 임차인에게 부도 및 경매에 대항력을 갖출 수 있도록 연체사실을 통보했고, 두 곳 임대아파트 임차인들은 각각 주민대표회의를 구성해 지자체 등에 사태해결 촉구를 진정하는 한편 아파트 내부적으로는 월세 및 관리비 등을 내지 않는 등 단체행동 움직임을 보이고 있다.

그러나 임차인들의 관리비·월세 납부 거부는 오히려 더 큰 시련으로 작용할 수 있다는 우려가 높다. 보호장치가 없는 상황에서 관리비, 월세 거부 등의 사태에 따른 부도는 곧 임차인들의 자멸을 가져올 수 있기 때문이다.

현재 관리비는 6300만원, 전기료는 3000만원이 미납된 상태로 이 같은 사태가 장기화될 경우 정전은 물론 주택관리업체도 아파트 관리에서 손을 떼고 나가는 사태가 발생할 수 있다.

더욱이 부도로 인해 아파트가 경매로 넘어갈 경우 현 임차인들은 법의 보호를 받지 못할 공산이 크다.

기존의 ‘부도 공공임대주택 임차인 보호를 위한 특별법’은 보증금 전액을 보전해주지만 적용시기가 2013년 11월 23일까지여서 두 아파트 임차인들은 이 법을 적용받지 못한다.

반면 두 아파트가 적용받는 법률인 ‘공공주택 건설 등에 관한 특별법’은 올 1월 14일부터 시행되고 있지만 임차인 보호를 위한 세부적 시행규칙이 미진해 LH의 임대 매입 등의 법적 효력이 미약하다.

사실상 시행규칙이 추가로 만들어지기까지는 실효성 약한 ‘솜방망이’법으로 국토교통부나 LH조차 이번 두 아파트 사태에 대해 골머리를 앓고 있는 실정이다.

여기에 해당 지자체인 전주시나 전북도, 정치권도 LH에 조속한 임대매입 등을 촉구하고 있지만 이는 사실상 ‘생색내기식’ 촉구라는 지적이다.

결국 현실적으로 임차인들을 돕기 위해서는 △자본력을 갖춘 다른 임대사업자에게 아파트 매각 △저렴한 분양전환을 통한 임차인의 내 집 마련 꿈 실현 △국토부와 LH를 대상으로 ‘시행규칙 추가 제정 이후 두 아파트의 매입 및 보증금 100% 보전’ 확답을 얻어 내는 등의 현실적인 구제 노력이 필요하다는 지적이다.

한 부동산 전문가는 “지자체는 지금 협력은행과 연계해 저리로 임대를 분양으로 전환시키는 협상 및 또 다른 임대사업자에게 현 아파트를 시세에 맞춰 매각하는 방안을 마련해야 한다”며 “법도 제대로 갖춰지지 않은 상황에서 자칫 부도라도 날 경우 아무도 책임지는 이가 없어 결국 극빈층인 임차인들은 길거리로 내 몰리게 될 것”이라고 우려했다.

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