내 집 마련의 기쁨으로 아파트를 분양받을 때 분양가격의 자세한 구성 내역과 납부할 때 주의사항에 대해 잘 아는 사람은 많지 않다.

이에 따라 무턱대고 분양 계약을 한 후 이사를 간다며 해약이나 환불을 요구하는 사례, 회사경영상태를 확인하지 않고 중도금 전액을 선납하거나 잔금까지 내고 미등기 전매하려다 뜻 밖의 피해를 보는 경우가 종종 발생한다.

이는 대부분 소비자가 부동산 거래 경험이 부족하고 복잡한 법령을 이해하지 못하기 때문이다.

공정거래위원회에서 정한 ‘아파트 표준공급 계약서’상의 공급 대금 및 납부방법 예시를 중심으로 아파트 중도금 납부 요령과 선납·전매시 주의사항에 대해 알아본다.

<아파트 공급금액>

아파트 공급금액은 계약서에 ‘총 공급금액’ 또는 ‘총 분양가격’으로도 표시되는데 ‘대지가격 + 건물가격 + 건물분 부가가치세’로 구성된다(취득세와 등록세 미포함)

이같은 공급금액은 면적 대비 평당 분양가를 반드시 고려해야 한다.

분양면적(전용면적 + 주거 공용면적)을 기준으로 환산하면 가격이 싼 것 같지만 전용면적을 기준으로 하면 오히려 비싼 경우가 있기 때문이다.

따라서 주거 환경을 고려해 공용부분에 건축비가 더 많이 든 것을 택할지 아니면 실제 주거에 이용되는 전용면적이 넓은 것을 택할지 꼼꼼하게 비교해야 하고 도내에서는 전용면적이 넓은 아파트를 선택하는 것이 바람직하다.

<계약금과 청약금>

‘주택공급에 관한 규칙’에는 입주자로부터 받는 계약금은 청약금을 포함해 주택가격의 20% 이내에서 받도록 하고 있다.

이같은 계약금은 해약금·위약금·증약(證約) 계약금의 3가지 성질이 있는데 특별히 계약금에 대해 성격을 규정하지 않으면 해약금으로 보아 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 배액을 반환하고 각각 해제할 수 있다.

아파트 분양 계약에서도 계약금의 성격을 별도로 규정하지 않아 해약금으로 볼 수 있으나 아파트 공급 표준약관에는 다수의 분양 계약자를 보호하기 위해 해약시 손해배상액을 분양 총액의 10% 내에서 위약금으로 받도록 하고 있다.

따라서 계약금이 10%를 넘으면 나머지는 받은 날로부터 반환일까지 연리를 적용해 해당 이자를 가산해 환급하도록 한다.

<중도금 납부시>

현행 주택공급규칙에는 주택건설업체가 전체 분양금액의 60% 범위 안에서 중도금을 받을 수 있도록 하고 있다.

이 때 반드시 시장·군수가 임명한 감리법인이 건설 공정을 확인해 공사비가 50% 이상 투입된 시점(동별 건축공정은 반드시 30% 이상)을 기준으로 중도금을 각각 2회 이상 나눠받도록 한다.

이같이 중도금 납부를 규제하는 것은 중도금을 기성고와 상관없이 조기에 받으면 분양자나 시공회사가 부도날 경우 공사진행이 곤란해 상당기간 입주가 지연되거나 재산권을 행사할 수 없는 피해를 입기 때문이다.

분양사는 입주자에게 시중 예금 금리보다 높은 이자율을 주겠다며 선납을 요구하기도 한다.

이 경우 중도금 납부 예정일보다 빨리 선납한 금액은 분양사나 시행사가 부도나면 보증회사로부터 보장받지 못할 수 있다.

선납 이자율이 지나치게 높거나 재무상태가 양호하지 못한 회사라면 미리 내지 않는 것이 안전하다.

<잔금과 전매는>

잔금은 사용검사일 이후에 납부한다. 다만 임시 사용승인을 얻어 입주하는 경우 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체 입주금의 10%에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 납부하도록 한다.

특히 주의할 것은 입주하지 않고 분양권을 전매하려면 잔금을 납부하기 전에 해야 한다.

일단 잔금을 내면 사실상 소유권을 취득하므로 취득세와 등록세를 납부해야 하는데 이를 생략하고 제3자에게 전매할 경우 조세포탈에 해당되기 때문이다.

따라서 전매하려면 반드시 입주예정일이 지났더라도 잔금을 내지 않은 상태에서 해야 한다.

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