추원호(건축사·민주당정책실장)

최근 토지공사 전북본부가 건설업체에 분양한 하가지구 공동주택 용지분양가가 평당 450만원에서 470만원 선에서 낙찰되었다. 이는 경기 시흥 등 수도권 지역보다 100만원이 더 비싸게 거래 된 것이다.

이렇게 아파트 택지 분양가가 상승하게 된 주요인은 토지공사가 원주민으로부터 평당 30만원~40만원대에 매수한 토지를 최저가가 아닌 최고가 경쟁 입찰을 하였기 때문이다.

하가지구의 최고가 경쟁 입찰로 토지주와 토공사는 막대한 이익을 남겼고 자금이 풍부한 대기업체에게만 선택의 여지를 남겼으며 자금난을 겪고 있는 지방업체는 엄두도 못 내게 하였던 것이다. 결국 비싼 토지값으로 아파트 분양가는 1000만원대로 상승하리라 짐작된다.

그동안 비교적 부의 불평등, 양극화가 극심하지 않았던 전주지역은 3~4년 사이에 계층간 양극화가 심하게 나타나고 있고 하가지구처럼 토지주와 토지공사에게만 이익이 돌아가는 최고가 경쟁 입찰을 적용함으로써 계속적인 현상들이 나타날 것이다.

최고가 경쟁 입찰을 살펴보면 2005년 11월 건설산업규제 합리화 방안에서 품질, 가격경쟁력을 동시에 반영하여 단위 비용대비 최고가치를 제공하는자를 낙찰자로 선정하는 입낙찰제도에 단계적 도입 방안을 2006년 상반기에 마련하기로 결정했다. 최고가 낙찰 제도 도입은 대통령 자문기구인 건설기술, 건축문화, 선진화 위원회가 대통령에게 보고한 건설기술, 건축문화, 선진화 전략(안)에서도 거듭 확인된 내용이다.

문헌에 의하면 유럽 각국과 미국, 일본에서도 최고가 낙찰제가 오랫동안 입낙찰제도에 근본을 이루다가 1990년대 중반 이후부터 최고가 낙찰제 도입으로 확대하는 경향을 보이는 것으로 되어있다.

최고가 낙찰제도는 대기업에 유리하고 중소기업에는 불리하다는 우려가 많고 요행에 의한 낙찰이라는 최저가 낙찰제 도입으로 지나친 저가낙찰 등과 같은 문제를 극복하기 위한 시도이지만, 결국 최고가 낙찰제도는 중장기적 관점에서 건설시장 개방 확대(FTA)에 대비하기 위한 국가적 차원이란 전략도 담겨 있다고 보지만, 다수인이 입주하는 아파트 택지 분양은 토지주나 토지공사, 전주시만 살찌우게 되었고 서민들과 자금난이 어려운 기업체에게는 허탈감과 부담감만 제공하는 그림의 떡일 수 밖에 없다,

택지개발촉진법 제 18조에, 시행자는 주택법에 의한 국민주택의 건설용지로 사용할 택지의 공급에 있어서 그 가격을 ‘택지조성원가’이하로 할 수 있다고 명시되어 있다. 제 18조 2항은 택지를 공급하고자 하는 자는 건설교통부장이 정하는 기준에 따라 ‘택지조성원가’를 공시하여야 한다고 되었다. 여기에는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주 대책비, 판매비, 일반 관리비로 구분되어 있다.

그러나 하가지구는 조성원가에 적정이윤을 플러스한 추첨방식이 아닌 최고가 경쟁 입찰방식을 적용함으로써 토지주와 시행자에게 거대한 땅장사를 한 셈이 되었다. 충남의 경우처럼 추첨제를 통해 택지를 공급함으로써 토지가를 안정시켰고 건설사들의 과열 경쟁을 발생시키지 않은 곳도 있다.

따라서 과열 경쟁을 일으켜 아파트 분양가를 상승케하는 최고가 경쟁 입찰방식보다 국민주택 규모 용지를 우선공급하고 공급의 방법을 시행자가 미리 정한 가격(예정가격)으로 추첨의 방법에 의한 분양 방식을 택해야 한다.

잠정적인 예정가격을 산출하고 토지를 사려는 건설사의 신청을 받고 추첨을 통해 적정가액으로 분양받는 방식이다. 이렇게 함으로써 업체간의 과열 경쟁을 발생시키지 않고 아파트 분양가도 안정될 수 있을 것이다.

어차피 하가지구는 이미 이루어진 일이고 공동주택 용지를 최고가 경쟁 입찰로 막대한 차익을 얻음에 따라 개발 이익금이라도 지역 사회에 환원해야 할 것이다. 토지주와 시행사에만 유리한 환지방식의 도시개발법이 아닌 택지개발촉진법에 의한 추첨제 방식으로 전환해야 전국에서 가장 높은 택지 분양 지역이라는 오명을 털어 버릴 수 있을 것이다.

/추원호(건축사·민주당정책실장)

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