[시론] 발코니 확장, 분양가 상승원인 - 추원호

추원호(건축사·전북주택관리연구소부소장)

최근 아파트값이 급등하면서 한국 사회 전체를 부동산 광풍에 몰아 부치더니 급기야 정치권에서도 분양가 원가공개를 공공연히 부르짖고 있고 심지어 아파트 반값 논란이 일고 있다. 아파트 분양가를 상승시키는 주요 요인 중 발코니 부분이 차지하고 있는 비율이 큰데, 이에 대한 발코니의 개념에 대해 알아보면 다음과 같다. 발코니라 함은 건축물의 내·외부를 연결하는 완충 공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간이라고 건축법 시행령에 명시되어 있다. 2005년 이전까지의 발코니 개념은 노대라 하여 어떤 뚜렷한 정의가 설정되어 있지 않았고 단순히 아파트 공급면적에 포함되는 바닥면적에는 제외되고 건폐율 산정할 때 적용되는 건축면적의 서비스 개념으로만 규정되어 있을 뿐이다. 그러나 2005년 12월 2일, 건축법시행령 제 2조에 새로운 발코니 개념을 부여하여 전망과 휴식을 할 수 있는 다양한 용도로 사용할 수 있게 함으로서 아파트 분양가를 왜곡하는 주범이 되고 말았다. 그동안 아파트 분양가격을 낮추는 방안들은 대체로 몇 가지로 요약할 수 있다.

첫째, 아파트 분양원가를 공개하고 검증해야 한다는 것이다. 이는 건설업체들이 아파트 분양 열기를 이용하여 폭리를 취하고 있으며 이것이 아파트 값 전체를 상승 시키고 있는 요인으로 보고 있는 점이다.

둘째, 아파트값 상승의 주요인은 지가상승에 있으므로 아파트 분양 가격에서 토지가를 별도 분리하자는 주장이다. 즉, ‘토지임대부 분양주택’을 통해서 건축부분만 분양하고 토지부분은 임대로 하여 임대료만 받으며, 분양가격을 크게 낮출 수 있다는 주장이나, 여기에 법적 이상의 용적율을 높이면 토지임대료 수준도 낮아져 아파트 반값이 가능하다는 논리이다.

셋째, 공공 아파트를 주변시세보다 분양가격을 낮춘 원가수준으로 환매조건부 분양주택으로 분양하자는 것이다. 아파트값 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 없게 하는, 즉 소유자가 되팔 때 반드시 공공기관에게만 팔도록 하자는 것이다. 이것은 시세차익을 목적으로 하는 투기를 배제하고 실제 필요한 사람들에게만 값싼 아파트를 공급하는 것이다.

이같은 주장은 모두 아파트 자체 즉, 건축물 자체에는 이의를 제기하지 않고 다만 땅값이 올라서 아파트 분양가가 상승한다는 논리만 주장하고 있을 뿐이다. 만일 왜곡된 건축법규로 인하여 아파트 건물 자체가 비정상적으로 비싸진다면 그래서 아파트값이 왜곡되고 있다면 그것은 다시 한번 되새겨 볼만한 일이다.

건축법의 왜곡된 규정으로 인하여 아파트 건물에 기형아가 발생되고 있고 그것이 가격구조를 뒤틀리게 하면서 아파트 분양가를 상승시키고 있다면 그 구조를 바로 잡아 아파트 분양가를 하향시킬 수도 있다. 물론 토지가의 상승으로 아파트 분양가를 상승시키는 요인도 있다. 왜냐하면 모든 아파트 공급가액에는 토지가와 건축비 기타 부대비용이 가산해서 이루어지기 때문이다. 아파트에서 실질적인 공급면적에는 전용면적(거실용도로 쓰이는 곳)과 공용면적(계단, 엘리베이터, 지하층, 관리실 등)이 있고 서비스 면적으로 산정하는 발코니 면적이 있다. 1990년까지는 국민주택규모(85㎡)에서 전면 2칸(거실과 안방)과 후면 2칸(작은방과 부엌)으로 한세대의 길이는 대개 9m~10m이었던 것이 1990년이후로는 전면3칸(거실, 큰방, 작은) 후면2칸(작은방 주방)으로 하여 전면길이가 12m~15m되었고, 최근에는 같은 전용면적 (85㎡)에서 전면 4칸(거실, 안방, 작은방 2개)으로 변형되어 한세대의 전면 길이가 15m이상으로 변화되고 있는 추세에 있다. 즉, 적은 세대수로 주동길이를 짧게 하는 타워형으로 바뀌면서 북향에 방을 배치하는 것 보다 따뜻한 남향으로 주 용도를 배치하는 경향으로 흐르고 있다. 전면 폭이 길어질수록 전후면에 설치되는 서비스 면적인 발코니 면적이 증가하게 되고, 발코니 확장으로 인해 거실 전용 공간을 늘릴 수 있으니 실제 입주자에게는 큰 혜택(?)이 돌아갈 수 있다는 논리이다. 문제는 이 발코니 면적이 건축법상 바닥면적에 산입 되지 않고 대지의 용적율 산정에서도 제외되고 있다는 점이다. 전용면적은 똑같지만 전면 길이를 길게 함으로서 서비스 면적인 발코니 면적은 확장되고 실질 아파트 공급 면적은 엄연히 증가하게 된다. 2005년 12월부터는 아예 발코니 부분을 실내 거주 공간으로 확장ㆍ개조하도록 법적으로 보장되어 있고, 아파트 전용 면적으로 공공연히 쓰여 지고 있는 실정이다. 바닥면적에 포함되지 않는 발코니 부분이 실재 아파트 전용공간으로 사용하고 있으면서도 건축법상 서비스 면적으로 되어 있어 용적율에도 산정되지 않는 기이한 상황을 만들고 있는 부분이다. 건축법상 서비스 면적인 발코니를 바닥면적에 삽입하지 않는다는 조항과 그 발코니를 실재 거주 공간(방, 거실, 주방)으로 개조하여 사용해도 이 아파트 전용면적에는 포함되지 않는 이율배반적인 해괴한 법규가 상존하고 있는 셈이다.

아파트 발코니 면적이 이와 같이 상이함으로 인해 나타나는 아파트 분양가 평수를 보면 90년대 국민주택규모(전용면적85㎡이하)를 39평형, 33평형이라 했지만 10년이 지난 지금의 국민주택 규모 아파트를 49평형, 43평형으로 바뀌면서 무려 10평이나 커진 것이다. 똑같은 전용면적을 가지고 10평이나 커지는 실로 귀신이 놀랄만한 일이 현재 벌어지고 있는 것이다. 이것은 곧 서비스면적이었고 바닥면적과 용적율에서 제외되어 왔던 발코니가 이제는 실내 거주 공간으로 확장, 개조함으로서 전용면적으로 공공연히 사용되고 있기 때문이다.

이러한 발코니는 아파트값을 상승시키면서 삭막한 도시 환경을 초래하고 실질적인 아파트단지 밀도를 상승케 하는 한편 주거문화를 왜곡하는 주범이 되고 있다.

집값을 낮추기 위해서는 전자에 서술한 여러 가지 방법도 좋지만 아파트가 안고 있는 구조적 문제, 가격 왜곡 구조부터 해결해야 할 일이다.

/추원호(건축사·전북주택관리연구소부소장)