청약통장 불법 매집·다운계약서 관행 '차단' / 부동산시장 과열지역 전매제한 완화 '신중'

시장 가격보다 더 높은 가격으로 판매되는 것을 ‘가격 프리미엄’이라고 한다. 아파트의 경우 주로 신규 공급시장에서 분양권을 전매할 때 분양가에 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래가 이뤄진다.

분양권은 아파트 준공 후 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트를 분양받은 사람이 입주 전에 그 권리를 다른 사람에게 넘겨주면서 분양 계약서를 사고 파는 것이 분양권 전매다.

국토교통부 자료를 보면 2014년 한 해 동안 전국 분양권 거래량은 32만3362건으로 2006년 조사 이래 처음으로 30만건을 돌파했다. 정부의 부동산 활성화 대책과 수요자들의 새 아파트 선호 현상 등이 맞물리면서 분양권 거래가 활기를 띠고 있는 것이다.

이처럼 아파트 분양권 거래가 급격하게 늘면서 대구·부산 등 지방 대도시와 강남 재건축, 위례신도시 등 수도권 인기 청약지역을 중심으로 분양권 거래에만 수 천만원에서 수 억원의 웃돈이 형성되는 등 과열양상을 빚고 있다.

아파트 프리미엄은 부동산 경기 상황이나 지역에 따라 천차만별이다. 입지 선호도와 공급의 희소성이 큰 곳이 아무래도 프리미엄이 높게 형성되기 마련이다.

문제는 단기에 과도한 프리미엄이 형성될 경우, 전매차익을 노린 가수요가 가세하면서 실수요자의 청약 당첨 기회가 줄어들게 되고 투자 목적으로 분양을 받은 사람들이 웃돈을 붙여 분양권을 시장에 내놓으면서 분양가나 집값 상승을 부채질한다는 점이다.

청약통장이 없거나 무주택 기간 등이 짧아 청약을 받기 힘든 실수요자들은 웃돈을 주고 분양권을 매입할 수밖에 없는데, 과도한 웃돈이 붙은 분양권을 매입할 경우 입주 후 가격 하락에 따른 손실까지 고스란히 떠안을 수 있다.

분양권 웃돈 거래에 있어서 ‘탈세’ 역시 대표적인 문제다. 분양권을 처분할 때는 양도 차익에 대해 세금을 내야 한다. 현행법 상 분양권을 계약하고 1년 안에 팔 경우 차액의 50%, 1년 이상 2년 미만일 경우 40%의 양도소득세를 내야 한다. 하지만 분양권을 거래할 때 탈세를 위해 ‘다운 계약서(실제 거래가격보다 낮은 가격으로 신고하는 계약서)’를 쓰는 관행이 횡행하고 있는 실정이다.

특히 정부가 분양권 전매제한 기간을 완화하면서 분양권 거래는 더욱 늘어날 전망이다.

이 때문에 앞서 언급한 문제점을 키우지 않기 위해 청약통장 불법 매집이나 분양권 불법 전매 등에 대한 보다 철저한 단속과 함께 분양권 거래에 대한 기준과 틀을 마련할 필요가 있다는 지적이다. 분양권을 거래할 때 매수자는 웃돈이 정확히 얼마나 붙었는지 알 수 없는 상황에서 중개업자 등의 말만 믿고 거래를 했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 과도한 웃돈이 형성되는 것도 이 때문이다. 따라서 분양권 실거래가를 공개해 소비자들이 적정가격을 판단할 수 있는 기준을 제시해 주고 거래시장을 투명화해야 한다는 목소리가 높다.

부동산114 리서치센터 김은진 팀장은 “정부가 시장 활성화를 위해 부동산 관련 규제를 풀고 있지만 청약 과열 양상을 빚는 지역의 경우 분양권 전매 제한 완화에 신중할 필요가 있다”며 “주택에 대한 가수요를 증폭시켜 정작 실수요자들의 자금부담만 가중시킬 수 있기 때문이다”고 지적했다. <끝>

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