[세무상담] 조정권 세무사의 슬기로운 세금생활

주택임대사업자는 반드시 등록해야 할까?

전주 지역에는 부모로부터 물려받은 집이나 다가구 주택을 임대하는 소규모 임대사업자가 많습니다. 하지만 “굳이 사업자등록을 해야 하는가”라는 질문에 명확히 답하기 어렵다는 분들이 많습니다. 최근 임대등록 제도가 여러 차례 개편되면서 제도 자체가 혼란스럽기도 했습니다. 그렇다면 지금 기준에서 임대사업자가 세금 측면에서 꼭 알아야 할 내용은 무엇이 있을까요?

소득세법상 사업자등록은 의무이며 사업개시일부터 20일 이내에 관할 세무서에 신청해야 합니다. 만약 사업자등록을 하지 않을 경우 가산세 등이 있으며, 인정가능 필요경비율이 작아지며, 소득공제 금액도 작아져 종합소득세 신고시 불리한 부분이 있습니다. 하지만 지자체에 별도로 등록하는 민간임대주택법상 임대사업자등록은 선택사항에 해당합니다. 이전에는 지자체에 등록시 일정요건을 지킨다면 양도세 신고시 주택수 제외 등 여러 혜택들이 있었지만 22년 이후로 사라져서 등록의무가 사라졌다고 보면 됩니다.

예전에는 지자체에 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산 배제라는 큰 혜택이 있었지만, 현재 대부분 폐지되었고 일부 공공지원 임대만 혜택이 남아 있습니다. 즉, 일반 임대사업자가 사업자등록을 했다는 이유만으로 종부세가 줄어들지는 않습니다. 오히려 주택 수가 늘어날수록 종부세 부담은 커지므로, 임대 목적의 추가 주택 취득은 신중히 판단해야 할 필요가 있습니다.

마지막으로 가장 중요한 부분은 양도소득세에서의 주택 수 산정에 대한 부분입니다. 주택임대사업자 등록 여부와 상관없이 임대하고 있는 주택은 대부분 주택 수에 포함된다. 즉, 등록했다고 해서 양도세의 1세대1주택 비과세 판정을 도와주지는 않는다는 뜻입니다. 다만 일부 유형의 장기임대주택은 일정 요건을 갖추면 주택 수에서 제외되거나 세율 완화 혜택이 있었으나, 현재는 대부분 축소되었습니다. 결국 현행 제도에서는 임대 등록을 한다고 양도세가 크게 줄어드는 구조는 아닙니다.

사업자등록은 신고 편의와 소득세 측면에서 필요하지만, 종부세·양도세 혜택을 기대하고 등록하는 시대는 이미 지났습니다. 그렇기 때문에 임대사업자는 보유 주택 수, 향후 매각 계획, 임대소득 규모를 종합적으로 고려해 전략을 세워야 합니다. 특히 비과세를 기대하며 주택을 추가로 보유했다가 양도 시 예상치 못한 중과세를 맞는 사례가 많으므로, 최소한 연 1회는 자신의 보유 현황을 점검하는 것이 바람직합니다.