[세무상담] 국세의 우선권과 전세권등기

문) 집주인의 세금체납으로 살고있는 집이 공매처분되었다. 전세들면서 1순위로 전세권을 설정해 두었기에 아무 걱정도 하지 아니하였다.

그런데 상속세는 모든 채권에 우선된다는 이유로 전세권 설정등기 날짜에 관계없이 한 푼도 돌려받을 수 없다고 한다. 어찌하면 좋을까요?

답) 국세와 일반채권이 있는 경우 국세가 우선변제받게 됩니다. 이를 국세의 우선권이라 합니다. 국세의 우선은 세법에서 정해진 법정기일 전에 전세권·질권·저당권 등이 설정된 채권에 대해서는 적용되지 않습니다. 그런데 당해 재산에 대한 상속세와 증여세라는 세금은 전세권·질권·저당권 또는 가등기등의 설정채권을 등기시기에 관계없이 무조건 우선 적용됩니다.

따라서 집주인이 세금체납이 없는 상태에서 전세권등기를 했다고 해서 1순위채권이 되는 것은 아님을 유념해야 하겠습니다. 그리고 '법정기일'이란 체납된 상태를 뜻하는 개념이 아니고 '조세채권의 확정 가능일'로 설명드리고 싶습니다.

법정기일이라 함은 납세자의 신고에 의하여 확정되는 부가가치세, 법인세, 소득세 등은 그 신고일을 가리킵니다. 정부가 결정·경정·수시부과하여 고지한 세액은 그 납세고지서 발송일입니다. 국가가 납세자의 재산을 압류한 경우에는 압류와 관련된 세금은 그 압류등기일입니다.

결론적으로 법정기일이 지난 세금 유무 확인을 거쳐 전세권설정되었고 체납세금이 상속세와 증여세만 아니라면 1순위변제를 받을 수 있습니다. 끝으로 소액임대차(임차보증금이 2천만원 미만)인 경우라면 800만원은 우선변제 받게 됨을 알려드립니다.

文燦京 세무사(세무사문찬경사무소)