[함께 부자되는 투자지혜] 불확실성시대 '가치투자' 고려해야

최근 기사에서는 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산에 비해 상대적으로 원룸에 대한 관심이 높다고 한다. 수요층이 안정적이고 공실 가능성과 관리측면에 있어서도 크게 리스크가 없다는 것이 그 이유이다. 그러나 여기서 짚어봐야 할 것은 임대수익률이 예전만하지 않다는 것이다. 오히려 현저하게 낮아진 사실을 받아들여야 한다. 서울 지역의 경우만 하더라도 연 4% 정도에 머물고 있다고 한다. 초기 부동산 투자금액 규모를 감안한다면 수익성을 기대하기에는 다소 부족함이 없지 않다. 또한 부동산의 임대소득은 다른 소득과 합세 과세되어 종합과세대상이 되기 때문에 투자시에는 이러한 세금부분도 꼭 셈을 해봐야 한다.

투자 대상을 고를 때는 꼭 투자수익률을 이성적으로 따져봐야 한다. 부동산도 마찬가지다. 가격이 어떻고 상가 가격이 얼마인가를 우선순위에 두기 보다는 임대수익률이 얼마인가를 따져야 한다. 즉, 모든 투자대상은 당장에 가격이 오르고 내리는 것에만 신경쓰기 보다 현재 산출되는 수익률과 앞으로 산출될 기대수익률에 의해서 판단되어져야 한다. 그 과정에서 수익률에 영향을 미치는 각종 환경요인들과 위험요인들을 충분히 반영하여 기대수익률을 봐야 옳은 투자결정을 할 수 있다. 하다못해 임대료가 높으면 임차인이 임대료를 못 낼 수도 있고, 주변에 다른 경쟁 건물이 들어서면 임대료가 떨어질 가능성도 있는 것이다.

여기서 참고할 만한 좋은 지표로 PER을 제시할 수 있다. 주식투자에 있어 자주 등장하는 용어지만 어디에서든 적용할 수 있다. PER은 몇 년 안에 내가 투자한 돈을 회수할 수 있는지를 나타내는 수치이다. 즉, 1억 원을 투자해 매년 1,000만원의 수익을 낼 수 있다면 PER은 10이 된다. 즉, 투자수익률이 10%라는 얘기로 은행 금리보다 두 배 이상 높다는 증거이고 그렇다면 투자해도 좋다는 신호다. 흔히 은행 금리는 국민경제의 평균적인 투자수익률이라고 일컫는다. PER을 객관적인 투자가치의 척도로 삼아 시중금리보다 적정하게 어느 정도 기대수익률이 높고 이에 반해 투자위험이 적다면 이때 투자할 가치가 있다고 볼 수 있다.

많은 사람들이 투자에 있어 가치투자를 말하곤 한다. 가치투자는 흔히 주식투자에만 국한되는 용어 같지만 모든 투자대상에도 적용될 수 있다. 가치투자란 당장의 눈에 보이는 가격보다 좋은 투자대상을 싸게 사서 오래 함께하는 것을 그 기본으로 한다. 요즘처럼 불확실한 시대에는 자산을 지키는 일이 더욱 어려워지고 있다. 주식이든 부동산이든 투자에 있어서 맹신보다는 현실에 입각한 객관적 근거를 기반으로 냉철한 판단이 요구되는 때이다.