[우범기 시장 당선, 전주시 개발 사업은] (하)대안 -수조원 지역자금 유출 정비사업 두고만 볼 것인가

전주지역에서 재건축 · 재개발 같은 정비사업이 잇따라 추진되고 있지만 지역업체들은 명함도 내밀지 못하고 대부분 외지업체들의 잔치판이 되고 있다. 유명브랜드에 대한 주민들의 선호도가 높은데다 외지업체에 비해 전북업체들의 자본력이 부족하기 때문이지만 총 2만여 가구에 달하는 아파트 건설을 외지업체가 독차지하면서 막대한 지역자금이 타 지역으로 유출되고 있다. 주택건설업계는 정비사업으로 유출되는 지역자금이 최소 5조원 이상은 될 것으로 추산하고 있다. 여기에 전주지역에서만 20여 곳 이상에서 소규모 재건축이나 가로정비 사업 같은 미니 정비사업이 추진되고 있지만 이마저 외지업체들이 독차지할 공산이 커지고 있다. 지역경제에 막대한 타격을 줄 뿐 아니라 가뜩이나 주택건설시장을 외지 대형업체들에게 뺏기고 고사위기에 직면해 있는 지역 업체들의 설자리가 더욱 좁아지는 부작용을 낳고 있지만 아무런 대안이 나오지 않고 있다. 전문가들은 외지대형업체가 지역건설업체와 공동도급으로 정비사업을 수주할 경우 용적률을 상향하거나 20%로 규정돼 있는 상업구역의 상가비율을 10% 미만으로 조정하는 조례안이 마련돼야 한다고 조언하고 있다. 더 나아가 현재 정비사업이 진행되는 곳에서도 지역업체가 공사에 참여할 경우 이 같은 혜택을 제공하고 시공업체 변경에 따른 행정절차도 대폭 간소화해 주택건설시장에서 설자리를 잃고 있는 지역 건설업체들과 지역경제를 살려야 한다고 입을 모으고 있다. 대구와 광주지역 같은 곳은 이미 이 같은 제도가 시행되고 있고 대구와 서울지역에서는 지역 건축설계업체와 공동으로 용역을 수주할 경우 용적률에 인센티브를 주면서 지역 설계업체까지 배려하고 있지만 전주는 아무런 혜택이 없는데다 시행의지조차 없어 막대한 지역자금유출과 주택건설산업의 몰락을 자초하고 있다는 지적이 나온다. 건축승인 등을 위한 각종 심의를 월 1회로 제한한 것에 대한 불만도 나온다. 매달 수억 원 이상의 금융비용이 지출되며 분양시기를 조절해야 하는 상황에서 과도한 비용이 지출되고 있어 월 2회 이상으로 늘려야 한다는 지적이다. 전문가들은 천년 고도 전주 이미지를 살리기 위해 보존해야 할 곳은 최대한 살리는 반면 그동안 과도한 건축규제로 낙후된 지역은 과감한 개발사업을 추진하되 지역경제를 활성화할 수 있는 여러 가지 방안이 마련되고 시행돼야 한다고 입을 모으고 있다. 주택건설협회 전북도회 이병관 사무처장은 “정비사업에서 지역업체가 소외되고 있는 것은 자본력도 부족한데다 유명 브랜드도 없기 때문이다”며 “플라이급 수준의 지역업체가 헤비급의 1군 대형업체가 똑같은 조건으로 싸운다는 것은 승산이 없기 때문에 지역업체를 위한 전주시 조례가 마련돼야 한다”고 강조했다. 그러면서 “정비사업에 지역업체 참여가 활성화되고 많은 노하우가 쌓이게 된다면 우리 지역에서도 호반과 중흥 같은 대형업체가 탄생해 지역경제 활성화에 많은 보탬이 될 것이다”고 덧붙였다. <끝>

건설·부동산
이종호
2022.06.08 17:23

[우범기 시장 당선, 전주시 개발 사업은] (중) 원인 - 투기욕구 자극하는 신규 아파트 분양가 규제

전주지역 신규 아파트 분양가를 3.3㎡당 1000만원 미만으로 억제하는 전주시 정책이 오히려 투기욕구를 자극해 분양시장을 왜곡시키고 있다는 지적을 받고 있다. 이미 전주지역 신규 아파트 거래 가격은 이미 3.3㎡당 2000만원에 육박하고 있는데 신규 아파트를 1000만원 미만에 분양한다면 그 만큼 차익이 생기기 때문에 당첨만 되면 로또라는 인식이 만연되고 있기 때문이다. 국토부 부동산 통계에 따르면 전주 혁신도시 대방 디엠시티 전용면적 118㎡아파트가 지난 달 12억 3000만원에 거래돼 전북지역 최고가 아파트를 기록했다. 지난 2020년 10월 118㎡가 4억 7159만원에 매각된 이후 2년도 안 돼 2.5배 이상 오른 것이다. 전주 에코시티 84㎡는 지난 4월 6억 원에 팔렸고 전주 효천 대방 노블 랜드 에코파크 아파트 111㎡는 지난 달 6억 3000만원에 거래됐다. 신규 아파트 뿐 아니라 지난 2007년 신축돼 16년 차를 맞는 전주 서부신시가지 아이파크 아파트 132㎡의 경우는 지난 달 6억8700만원에 팔렸고 20년차를 맞는 전주 중화산동 코오롱 아파트 111㎡는 지난 4월 4억 2300만원에 거래되면서 전주지역 신 구축 아파트의 거래 가격이 최소 1200만원에서 최고 2800만원에 달하고 있는 것으로 집계되고 있다. 이는 전주지역이 부동산 규제를 받는 조정지역으로 지정돼 있는 데다 현실에 맞지 않는 분양가 상한제 때문에 건설사들이 공급을 꺼려 기존 아파트 가격이 지속상승하고 있다는 분석이다. 여기에 물가상승으로 건자재 가격도 폭등하고 금리까지 크게 오르면서 건설원가가 30% 이상 올라 지난 해 까지만 해도 1군 업체의 3.3㎡당 시공비가 450만원 수준이었지만 올해는 100만 원 이상 오른 것으로 파악되고 있다. 매주 건자재 가격과 금융비용이 늘어나면서 시공 의향서를 보냈던 시공사들이 시행사에게 철회를 요청하는 사태까지 빈번하게 발생하고 있다. 상황이 이렇지만 전주시가 조정지역으로 지정돼 주택보증공사로부터 고 분양가 심사를 받아야 하기 때문에 신규 분양가에 이 같은 상황이 반영되지 않는 데다 전주시가 3.3㎡당 분양가를 여전히 1000만원 미만으로 고수하고 있어 신규 아파트 공급은 앞으로도 중단되거나 무기한 연기될 공산이 커지고 있다. 실제 최근 분양을 계획했던 전주지역 아파트 건설사가 주택보증공사의 고 분양가 심사를 통해 3.3㎡당 분양가를 1038만원으로 받아 전주시에 분양신청을 접수하려다가 1000만원 미만으로 조정하라는 권고로 분양계획을 연기한 것으로 알려졌다. 물론 전주시의 이 같은 방침이 서민들의 내 집 마련 기회를 제공하고 주택가격 안정을 위한 조치지만 현실에서는 당첨만 되면 수천에서 수억 원에 달하는 차익을 벌수 있다는 심리를 부추겨 수십 대 1에 달하는 과도한 청약경쟁을 일으키고 있다. 결국 당첨되는 게 바늘구멍 통과하기 만큼 어려워지면서 청약에 떨어진 대부분의 실수요자는 수천만 원 이상의 웃돈을 주고 집을 사야하는 현상이 발생되고 있다. 뿐 만 아니라 그동안 무상으로 제공했던 옵션이 유상으로 공급되고 저가의 마감재 사용으로 주택의 질도 현저하게 떨어뜨리고 있다. 부동산 전문가들은 현실과 맞지 않는 분양가 규제는 부작용만 일으키며 불로소득만 조장해 결국 그 피해는 실수요자들이 떠안고 있다며 현실에 맞는 분양가 책정을 요구하고 있다. 전주대 부동산 학과 엄수원 교수는 "서민들의 주거안정을 위한다는 정책이 오히려 서민들의 주거사다리를 걷어차는 부작용을 일으키고 있다"며 "당첨만 되면 로또라는 인식으로 과다한 청약경쟁이 발생, 당첨되는 게 어려워 서민들이 주택청약에 당첨돼 자금을 확보해 좀 더 좋은 곳으로 이주하는 기회마저 박탈하고 있다"고 지적했다.

건설·부동산
이종호
2022.06.07 17:36

[우범기 시장 당선, 전주시 개발 사업은] (상)실태 - 옥상옥 식 규제부터 풀어야

6.1 지방선거에서 개발사업에 우호적인 공약을 내걸었던 우범기 후보가 전주시장에 당선되면서 그동안 전주시의 저밀도 정책으로 시행돼 왔던 과도한 건축규제 완화에 대한 기대감이 커지고 있다. 하지만 아직 구체적인 정책이 제시되지 않으면서 규제완화로 추진되는 각종 개발사업이 지역경제 활성화로 이뤄지기 위한 대안이 마련돼야 한다는 지적이 나오고 있다. 우선당장 조정지역 해제추진과 함께 사전높이심의 같은 옥상 옥 식 규제를 풀어야 하며 물가상승과 실 거래가격을 고려하지 않은 막무가내 식 규제보다는 합리적인 분양가 상한제도 마련돼야 한다는 지적이 나온다. 전주시의 과도한 건축규제는 그동안 사유재산권 침해 논란이 일어왔고 현실에 맞지 않는 분양가 규제는 투기욕구를 자극할 뿐 아니라 신규 아파트 공급 차단으로 인한 아파트 가격 상승과 주택품질 저하 등의 부작용을 일으켜 왔기 때문이다. 특히 재개발 재건축 같은 정비사업을 외지대형건설업체가 독식하면서 5조원 이상의 지역자금이 유출되고 앞으로도 수십 곳에서 추진되고 있는 가로정비와 소규모 재건축 사업도 외지업체가 독차지할 공산이 커지면서 지역경제에 막대한 악영향을 미치고 있다. 종합경기장과 대한방직 같은 굵직한 사업뿐만 아니라 우범기 시장이 개발사업을 통해 지역경제를 견인하기 위해 풀어야할 숙제가 가늠하기 어려울 만큼 산적해 있는 것이다. 그동안 방치돼 있다 시피 했던 개발사업을 통한 지역경제 활성화 방안을 3차례에 걸쳐 집중 조명한다. 우범기 전주시장 당선자는 지난 달 전주 풍남문 첫 유세에서 ‘강한경제, 전주대전환’을 위한 힘찬 출발을 선언한 뒤 “전주는 30~40년을 제외하고 전남과 제주도를 아우르는 강한 경제도시였다”면서 과감하고 속도감 있는 전주발전을 피력했다. 5대 핵심공약으로 △전주 몫의 예산확보 △기업 유치 △일자리 창출 △탄소중립 신사업 가속 △기업하기 좋은 전주, 산업 활성화를 위한 규제 완화 등도 제시했다. 시민단체의 반발을 사기는 했지만 지역의 대표적 현안문제인 대한방직과 종합경기장에 대해서도 초고층도 상관없이 타워 조성과 초대형 컨벤션센터를 건립하고 관광명소로 육성하겠다는 입장도 밝혔다. 개발사업에 대해 이처럼 호의적인 입장이 전해지면서 그동안 전주시의 저밀도 정책으로 이뤄졌던 과도한 규제가 완화될 것이라는 기대가 커지고 있다. 그동안 전주지역은 오랜 시간동안 저밀도 정책이 추진되면서 과도한 건축규제로 개발사업이 저해되고 부동산시장이 왜곡되는 현상을 일으켰다. 대표적으로 높이 40m이상 건축물에 대한 사전 높이 심의와 자연녹지에서 4층이하 공동주택 건축제한이 꼽히고 있다. 전주시는 지난 2019년 조례를 개정해 높이 40m 이상 건축물에 도시계획 심의를 거치도록 의무화했다. 건축물의 층고를 조절하기 위해 사전에 높이를 심의한다는 명분이었지만 사실상 도시계획 심의를 두 번 거치는 결과를 가져오면서 도시발전을 저해하는 과도한 규제로 꼽혀왔다. 전국 대부분의 지자체가 허용하고 있는 자연녹지에서 4층 이하 공동주택(연립주택, 다세대 등)의 건축제한도 문제가 있다는 지적이다. 건축 전문가들은 전주지역만 유일하게 상업지역에서 용적률을 500%이하로 제한한 것과 주상복합 건물에 대한 상가의무비율을 20%이상으로 상향한 것도 개선돼야 할 규제라는 의견을 내고 있다. 주상복합 건물에 대한 용적률이 사실상 무제한 인 지역도 있는데다 전주를 제외한 다른 도내 시군도 600~800%까지 허용하는 반면 전주시만 지나치게 용적률을 제한하고 있기 때문이다. 상가비율을 종전 10%에서 20%로 상향한 것도 개발사업에 막대한 지장을 초래하며 분양가 상승 등 부작용을 양산하고 있다. 서울과 수도권 지역 같은 경우는 상가비율이 높아도 상관없지만 전북최대 중심상권이라는 전주 서부신시가지 조차 빈상가가 넘쳐나는 상황에서 상가비율 상향은 개발사업자의 부담은 물론 원가부담 상승의 단초가 되고 있다. 대단위 아파트 단지에서 지나친 행정절차도 문제점으로 거론되고 있다. 가령 2000세대에 육박하는 대단위 아파트 건설사업의에서 사업승인을 받기 위해서는 국방부를 비롯한 각종 국가기관과 전주시 내부 부서 등과 40여 차례 협의와 심의를 통과해야하기 때문에 사업기간 소모로 인한 원가부담 상승의 원인이 되고 있다. 전북 건축사회 박진만 회장은 “층수 및 높이제한 등 불필요한 다수의 규제 철폐를 통해 건축물의 다양성을 가진 도시구현이 필요하다”며 “상업지역 용적률 상향으로 토지 효율성 증대와 자연녹지지역 층수제한 및 용도제한 해제를 통한 재산권 보장, 각종 심의의 통합을 통한 업무효율 증대 등이 요구된다”고 강조했다. <계속>