상가임대 재계약때 법령기준 이상 증액할 수있나

W는 2009년 4월 1일경 J로부터 상가를 보증금 1,500만원, 월 차임 130만원, 임대차기간 2009년 4월 12일부터 2010년 4월 11일까지로 각 정하여 임차하였습니다. W는 위 임대차기간이 종료하면서 2010년 4월 12일 J와 곧바로 재계약을 체결하면서 J의 요구로 보증금 2000만원, 월 차임 200만원으로 정하였습니다. 상가건물임대차보호법 시행령에 따르면 ‘차임 또는 보증금의 증액청구’는 기존의 차임 또는 보증금의 100분의 9를 넘지 못한다고 되어 있는데, W는 J를 상대로 초과 차임을 부당이득으로 반환청구할 수 있는지요?상가건물임대차보호법 제11조 제1항은 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다’고 규정하고 있고, 동법 시행령 제4조는 ‘법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다’고 규정하고 있습니다. 이에 관하여 대법원은 ‘상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다’는 이유로 임대차기간 종료 후 재계약 시에는 동법 시행령 4조가 정한 ‘100 분의 9’금액을 초과하여 차임을 정할 수 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2014년 2월 13일 선고 2013다80481 판결). 따라서 위 사안에서 W는 기존의 임대차기간이 종료한 이후 재계약을 하면서 월차임을 200만원으로 정하였으므로, J에게 지급한 차임을 부당이득으로 반환청구할 수 없을 것입니다. 참고로 이와 달리 만약 J가 일방적으로 차임증액을 요구한 경우라면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있을 것입니다. 우석환·정용 법률사무소문의(063)278-8686

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2014.09.04 23:02

발주처 직원, 하도급사 직원 폭행 때 산재 적용되나

산업재해보상보험법에 의한 보험가입자인 A회사가 자신이 시공하는 건물신축공사를 B회사에게 도급을 주었는데, 작업진행과정 중 A회사 근로자 W가 B회사 근로자 J를 폭행하여 상해를 입게 하였습니다(A회사는 B회사에 대해서도 보험가입자 지위에 있는 사업주에 해당하였음). J가 W로부터 입은 상해도 업무상 재해로 인정받을 수 있는 것인가요?산업재해보상보험법 제5조 제1호는 ‘업무상의 재해’란 업무상의 사유에 따른 근로자의 부상·질병·장해 또는 사망을 말한다고 규정하고 있습니다. 이에 관하여 대법원은 ‘동료 근로자에 의한 가해행위로 인하여 다른 근로자가 재해를 입어 그 재해가 업무상 재해로 인정되는 경우에 그러한 가해행위는 마치 사업장 내 기계기구 등의 위험과 같이 사업장이 갖는 하나의 위험이라고 볼 수 있으므로, 위험이 현실화하여 발생한 업무상 재해에 대하여는 근로복지공단이 궁극적인 보상책임을 져야 한다고 보는 것이 산업재해보상보험의 사회보험적 내지 책임보험적 성격에 부합하므로, 근로자가 직장 안에서 타인의 폭력에 의하여 재해를 입은 경우, 그것이 가해자와 피해자 사이의 사적인 관계에 기인한 때 또는 피해자가 직무의 한도를 넘어 상대방을 자극하거나 도발한 때에는 업무상 사유에 의한 것이라고 할 수 없어 업무상재해로 볼 수 없으나, 직장 안의 인간관계 또는 직무에 내재하거나 통상 수반하는 위험의 현실화로서 업무와 상당인과관계가 있으면 업무상 재해로 인정하여야 한다(대법원 2011년 7월 28일 선고 2008다12408 판결)’는 이유를 들어 일정한 요건이 충족되는 경우 동료근로자로부터 받은 폭행으로 인한 상해도 업무상 재해에 해당한다고 보고 있습니다. 따라서 원칙적으로 J가 W로부터 받은 상해는 (J가 W와 사적인 관계에 기인한 다툼이었거나, J가 W를 자극하거나 도발한 경우 등이 아니라면) 업무상 재해로 인정될 수 있으므로 산재처리가 가능할 것입니다. 우석환·정용 법률사무소문의 (063)278-8686

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2014.08.28 23:02

연대보증인, 서명없는 새로운 계약서 효력있나

W는 2009년 9월 4일 J의 A회사에 대한 물품계약상의 채무를 연대보증하였습니다. 그런데 J는 A회사와 물품거래를 계속하여 오다가 위 계약서의 내용이 공정거래위원회로부터 불공정조항으로 지적될 우려가 있자, 그 약정내용을 종전의 계약과 비교하여 채무의 발생원인, 채권자, 채무자, 채권의 목적 등에서는 변경이 없고, 채무액만 감축하는 내용으로 연대보증인에게 유리하게 변경하였으나, 이에 관하여 새로운 계약서에 연대보증인인 W의 서명날인을 하지 아니하였습니다. W는 A회사의 연대보증채무 이행청구에 응하여야 하는 것인지요.민법 제428조, 제429조 및 제430조는 보증인은 주채무자가 이행하지 아니하는 채무를 이행할 의무가 있고, 보증채무는 주채무의 이자, 위약금, 손해배상 기타 주채무에 종속한 채무를 포함하여, 보증인의 부담이 주채무보다 중한 때에는 주채무의 한도로 감축한다고 규정하고 있습니다. 다만, 위 사안처럼 새로운 계약서를 작성하면서 연대보증인의 서명날인도 받지 않은 경우 보증인의 책임을 인정할 수 있을지 문제되는데, 이에 관하여 대법원은 ‘보증계약이 성립한 후에 보증인이 알지도 못하는 사이에 주채무의 목적이나 형태가 변경되었다면, 그 변경으로 인하여 주채무의 실질적 동일성이 상실된 경우에는 애초의 주채무는 경개로 인하여 소멸하였다고 보아야 할 것이므로 보증채무도 당연히 소멸하겠지만, 그 변경으로 인하여 주채무의 실질적 동일성이 상실되지 아니하고 동시에 주채무의 부담 내용이 축소·감경된 것에 불과한 경우에는 보증인은 그와 같이 축소·감경된 주채무의 내용에 따라 보증책임을 진다고 할 것이다(대법원 2001년 3월 23일 선고 2001다628 판결)’라는 이유로 연대보증인에게 유리한 내용의 거래신청서 양식으로 바꾸는 과정에서 연대보증인의 서명날인이 누락되었더라도 실질적으로 채무의 중요한 내용에 있어서 변경이 없다면 새로운 계약상의 주채무가 기존의 계약의 그것과 실질적 동일성이 상실된 것은 아니라고 보아 연대보증인의 책임을 인정하였습니다.따라서, J와 A회사 사이에 새로운 계약서를 작성하였더라도, 위 내용과 같이 채무의 중요한 내용에 있어서 변경이 없고, 연대보증인에게 유리한 내용의 양식으로 변경된 것에 불과한 경우, W의 연대보증책임을 소멸되지 아니하므로, W는 A회사에게 보증채무를 이행할 의무가 있습니다. 우석환·정용 법률사무소문의(063)278-8686

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2014.08.21 23:02

학력·직급 속이고 약혼 때 위자료 받을 수 있나

W는 J와 중매로 만나 10일간의 교제를 거쳐 약혼을 하였습니다. J는 자신이 명문고등학교를 졸업하고, 일반행정직 7급 공무원이라고 말하였으나, 실제로는 부설 방송통신고등학교를 졸업하고 기능직 8급 공무원인 사실이 밝혀졌습니다. W는 약혼을 해제하고 J로부터 위자료를 받을 수 있는지요?민법 제804조는 각호의 사유를 두어 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 약혼을 해제할 수 있도록 하고 있습니다.이에 관하여 대법원은 ‘약혼은 혼인할 것을 목적으로 하는 혼인의 예약이므로 당사자 일방은 자신의 학력, 경력 및 직업과 같은 혼인의사를 결정하는 데 있어 중대한 영향을 미치는 사항에 관하여 이를 상대방에게 사실대로 고지할 신의성실의 원칙상의 의무가 있다. 종전에 서로 알지 못하던 갑과 을이 중매를 통하여 불과 10일간의 교제를 거쳐 약혼을 하게 되는 경우에는 서로 상대방의 인품이나 능력에 대하여 충분히 알 수 없기 때문에 학력이나 경력, 직업 등이 상대방에 대한 평가의 중요한 자료가 된다고 할 것인데 갑이 학력과 직장에서의 직종·직급 등을 속인 것이 약혼 후에 밝혀진 경우에는 갑의 말을 신뢰하고 이에 기초하여 혼인의 의사를 결정하였던 을의 입장에서 보면 갑의 이러한 신의성실의 원칙에 위반한 행위로 인하여 갑에 대한 믿음이 깨어져 갑과의 사이에 애정과 신뢰에 바탕을 둔 인격적 결합을 기대할 수 없어 갑과의 약혼을 유지하여 혼인을 하는 것이 사회생활 관계상 합리적이라고 할 수 없으므로 민법 제804조 제8호 소정의 ‘기타 중대한 사유가 있는 때’에 해당하여 갑에 대한 약혼의 해제는 적법하다(대법원 1995년 12월 8일 선고 94므1676, 1683 판결)’고 하여 고등학교 학력 및 직장 내에서의 직급을 허위로 고지한 것이 약혼해제사유가 된다고 보고 있습니다.또한 ‘약혼관계가 해소됨으로 인하여 을이 상당한 정신적 고통을 받았을 것임은 경험칙상 명백하므로 갑은 을에게 위자료를 지급할 의무가 있다(대법원 1995년 12월 8일 선고 94므1676, 1683 판결)’고 보고 있습니다.따라서 W는 자신의 학력과 직장에서의 직급을 속인 J에 대하여 약혼을 해제하고 위자료를 지급받을 수 있습니다. 우석환·정용 법률사무소문의(063)278-8686

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2014.08.14 23:02

상사채무 확정 판결 때 연대보증 소멸시효 기간

건설회사를 경영하는 A는 2008년 5월 30일 J와 자재납품 계약을 체결하고 이를 납품받았습니다. 그러나 A가 대금을 지급하지 아니하자, J는 2008년 10월 31일 A를 상대로 물품대금청구 소송을 제기하여 법원으로부터 승소 판결을 선고받고, 2009년 1월 15일 확정되었습니다. A는 J의 판결에 의하여 확정된 채권 변제 요구에 대하여 지급각서를 작성해 줌과 동시에 친구인 W에게 부탁하여 위 채무를 연대보증하여 주었습니다. A가 대금을 계속 지급하지 아니하자, J는 2014년 5월 30일 W를 상대로 연대보증채무를 이행할 것을 청구하였습니다. W는 J에게 채무를 이행할 의무가 있는 것인지요?민법 제165조에 따라 판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당하는 것이라도 그 소멸시효를 10년으로 하도록 규정하고 있습니다. 따라서 비록 상인인 A의 상행위로 인하여 발생한 물품대금채권의 소멸시효기간이 상법 제64조에 기하여 5년이더라도, 판결 확정으로 인하여 J의 A에 대한 물품대금채권의 소멸시효는 10년으로 연장됩니다.다만, 대법원은 ‘보증채무는 주채무와는 별개의 독립한 채무이므로 보증채무와 주채무의 소멸시효기간은 채무의 성질에 따라 각각 별개로 정해진다(대법원 2010년 9월 9일 선고 2010다28031 판결)’고 보면서, ‘주채무자에 대한 확정판결에 의하여 민법 제163조 각 호의 단기소멸시효에 해당하는 주채무의 소멸시효기간이 10년으로 연장된 상태에서 주채무를 보증한 경우, 특별한 사정이 없는 한 보증채무에 대하여는 민법 제163조 각 호의 단기소멸시효가 적용될 여지가 없고, 성질에 따라 보증인에 대한 채권이 민사채권인 경우에는 10년, 상사채권인 경우에는 5년의 소멸시효기간이 적용된다(대법원 2014년 6월 12일 선고 2011다76105 판결)’고 하여 비록 판결에 의하여 확정된 채무를 연대보증하였다고 하더라도, 당연히 10년의 소멸시효가 적용되는 것이 아니라 당해 채무의 성질에 따라 개별적으로 판단하여야 한다고 보고 있습니다.결국 상인인 J가 상품을 판매한 대금채권에 대하여 W로부터 연대보증을 받은 행위는 상행위에 해당하므로 J의 W에 대한 보증채권은 상사채권으로서 소멸시효기간은 5년이고, J가 이미 5년이 지난 후에 청구하였으므로, W는 소멸시효완성을 이유로 보증채무를 이행하지 아니할 수 있습니다. 우석환·정용 법률사무소문의(063)278-8686

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2014.08.07 23:02

조부에게 증여받은 재산도 상속에 포함되나

W는 아버지 A가 사망하기 전인 2010년 7월 1일 할아버지 B로부터 토지를 증여받았습니다. 그 후 A가 2012년 6월 1일 사망하였고, B가 2014년 5월 1일 사망하였습니다. 상속과정에서 큰 아버지 J가 W를 상대로 B로부터 증여받았던 위 토지를 W가 받은 특별수익이라고 주장하면서 소유권등기이전을 요구하고 있습니다. W는 J의 요구에 응하여야 하는 것인지요?민법 제1008조는 ‘공동상속인 중에 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자가 있는 경우에 그 수증재산이 자기의 상속분에 달하지 못한 때에는 그 부족한 부분의 한도에서 상속분이 있다’고 규정하여, 피상속인으로부터 미리 증여받은 재산을 특별수익으로 보아 추후 상속과정에서 상속재산 산정을 위한 기초재산에 포함되도록 하고 있습니다. 다만, 위 규정의 취지가 공동상속인 중에 특별수익자가 있는 경우 공동상속인들 사이의 공평을 기하기 위하여 그 수증재산을 ‘상속분의 선급’으로 다루어 구체적인 상속분을 산정함에 있어 이를 참작하려는 것인 점에 비추어, 대법원은 ‘대습상속인이 대습원인의 발생 이전에 피상속인으로부터 증여를 받은 경우 이는 상속인의 지위에서 받은 것이 아니므로 상속분의 선급으로 볼 수 없다. 그렇지 않고 이를 상속분의 선급으로 보게 되면, 피대습인이 사망하기 전에 피상속인이 먼저 사망하여 상속이 이루어진 경우에는 특별수익에 해당하지 아니하던 것이 피대습인이 피상속인보다 먼저 사망하였다는 우연한 사정으로 인하여 특별수익으로 되는 불합리한 결과가 발생한다. 이는 유류분제도가 상속인들의 상속분을 일정 부분 보장한다는 명분 아래 피상속인의 자유의사에 기한 자기 재산의 처분을 그의 의사에 반하여 제한하는 것인 만큼 그 인정 범위를 가능한 한 필요최소한으로 그치는 것이 피상속인의 의사를 존중한다는 의미에서 바람직하다는 관점에서 보아도 더욱 그러하다(대법원 2014년 5월 29일 선고 2012다31802 판결)’라는 이유로 부친이 사망하기 전에 조부로부터 증여받은 재산이 조부의 사망으로 인한 상속재산산정의 기초재산에 포함되지 아니한다고 보고 있습니다. 따라서 W가 B로부터 받은 토지는 B의 사망으로 인한 상속재산에 해당하지 아니하고, W도 특별수익자에 해당하지 아니하므로 W는 J의 이전등기청구에 응하지 아니할 수 있습니다. 우석환·정용 법률사무소문의(063)278-8686

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2014.07.31 23:02

임차인 배우자만 전입신고 때 보호받을 수 있나

문) W는 2014년 6월 1일에 임대인 J와 주택에 관하여 임대차계약(임대차보증금 1억 원)을 체결하고, 배우자 A 및 자녀들과 당일 입주하였습니다. 그런데 W는 사정상 곧바로 전입신고를 하지 못하고, A만 같은 날 전입신고를 하였습니다. 그런데 2014년 6월 10일 J가 B에게 근저당권을 설정하여 주었고, 2014년 7월 1일 주택이 위 근저당권의 실행으로 경매되었습니다. 비록 임차인 W가 전입신고를 하지 못하였지만 A의 전입신고만으로 경매절차에서 배당을 받거나 경락인에게 대항할 수 있는지요?답) 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.고 규정하고 있습니다. 따라서 원칙적으로 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 갖습니다. 다만, 위 질문과 같이 임차인 본인이 아닌 동거가족이 주민등록을 하였거나, 적법하게 임대인의 허락을 얻어 전대차 계약을 체결한 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 경우에도 임차인에게 대항력을 인정할 것인지가 문제됩니다. 이에 관하여 대법원은주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1995년 6월 5일자 94마2134 결정)고 보아 배우자의 주민등록이 전입된 경우에도 임차인에게 대항력이 발생한다고 볼 뿐만 아니라, 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다(대법원 2007년 11월 29일 선고 2005다64255 판결)라고 보아 전차인의 주민등록이 전입된 경우에도 임차인에게 대항력이 발생한다고 보고 있습니다.결국, 위 사안에서 W는 A와 함께 주택에 거주하면서 A가 주민등록을 마쳤다면, 그 다음 날인 2014년 6월 2일부터 대항력을 가지게 됩니다. 우석환정용 법률사무소문의(063)278-8686

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2014.07.24 23:02

적극재산 공제한 채무액도 이혼때 분할 대상

W는 J와 2008년에 결혼하였으나, 성격차이로 J와 이혼을 하려고 합니다. J의 명의로 된 재산보다 J의 채무가 더 많아서 W는 J를 상대로 이혼소송만 청구하였는데, J는 오히려 W를 상대로 이혼청구와 함께 재산분할을 청구하였습니다. 지금 W와 J 부부 재산은 적극재산보다 소극재산이 오히려 더 많은데 J가 W를 상대로 재산분할 청구를 할 수 있는 것인지요?민법 제839조의2는 이혼때 재산분할에 관하여 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다고 하면서, 분할대상인 재산을 적극재산으로 한정하고 있지 않습니다. 과거 대법원은 부부의 일방이 청산의 대상이 되는 채무를 부담하고 있어 총 재산가액에서 채무액을 공제하면 남는 금액이 없는 경우, 상대방의 재산분할 청구를 받아들일 수 없다고 보았으나, 최근 전원합의체 판결을 통하여 이혼 당사자 각자가 보유한 적극재산에서 소극재산을 공제하는 등으로 재산상태를 따져본 결과 소극재산의 총액이 적극재산의 총액을 초과하여 재산분할을 한 결과가 결국 채무의 분담을 정하는 것이 되는 경우에도 법원은 그 채무의 성질, 채권자와의 관계, 물적 담보의 존부 등 일체의 사정을 참작하여 이를 분담하게 하는 것이 적합하다고 인정되면 그 구체적인 분담의 방법 등을 정하여 재산분할 청구를 받아들일 수 있다 할 것이다(대법원 2013년 6월 20일 선고 2010므4071 전원합의체 판결)고 하여 기존의 태도를 변경한 바 있습니다. 따라서 현재의 대법원의 태도에 비쳐 비록 부부 전체의 적극재산보다 소극재산이 많다고 하더라도 적극재산을 공제한 잔여 채무액도 이혼때 분할의 대상이 되는 재산에 해당합니다.결국 J는 W를 상대로 재산분할 청구를 할 수 있을 것으로 보이며, 그 분담액과 분담방법은 그 채무부담의 경위, 용처, 채무의 내용과 금액, 혼인생활의 과정, 당사자의 경제적 활동능력과 장래의 전망 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 정해질 것입니다. 우석환정용 법률사무소문의(063)278-8686

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2014.07.17 23:02

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