토지는 공공재이며 대체재가 없습니다

기획재정부는 지난 8일, 정부가 소유한 토지를 임기 5년 동안 최소 16조원 이상 매각하겠다고 발표했습니다. 그 매각대상은 일반재산 뿐만 아니라 도로나 하천 등의 공공용도로 사용되는 토지도 활용도가 떨어지면 민간에 이전해서 균형적 국토개발을 유도하고 재정을 확보하겠다는 계획인데 현 정부의 공약인 250만호의 주택공급정책과 무관해 보이지 않고, 부동산업계에서는 쌍수를 들어 환영하는 분위기입니다. 국토는 현재세대가 미래세대로부터 빌려 쓰는 것입니다, 즉 상속이 아니라 미래세대에게 온전히 상환해야 하는 대상입니다. 정부는 공공용지로 사용해야 할 최소한의 유휴 토지를 비축하고 있어야 하며, 토지의 활용도는 시대와 정책에 따라 달라지는데 이마저도 매각한다고 합니다. 그렇다면 이러한 토지는 누가 매입 가능할까요? 매각대상의 가치와 금융환경을 고려하면 개인이 매입하기는 힘들어 보이고, 지난 정부에서 과세를 검토할 정도로 막대한 현금(이익잉여금)을 보유하고 있는 대기업에 귀속될 가능성이 큽니다. 또한 개인에 비해 상대적으로 저렴한 보유 및 투기이익에 대한 과세는 결국은 정부소유 토지가 대기업소유 토지로 치환될 가능성이 높고, 5년간의 분납혜택은 덤입니다. 산업화가 시작된 60년대 후반부터 토지는 꾸준히 투기의 대상이 되어왔으며, 투기로 인한 가치 상승분에 대한 적절한 환수장치와 투기수요에 대한 차단장치가 공정과 평등이라는 보편적 가치를 위한 정부의 역할인데 보수정권일수록 시장경제 활성화란 명분으로 이를 무력화 시켜왔습니다. 결국은 비정상적인 토지소유형태 및 토지시장에 대한 정부의 개입이 필요한데 사유재산권은 인정하되 이용은 공공복리에 적합하도록 하는 “토지공개념”제도의 부활이 시급해 보입니다. 구체적으로는 공공부문의 토지보유율을 높여야 합니다, 즉 정부가 장기적인 계획으로 민간부문의 토지를 매입하여 비축하고, 공공부문에 활용하고 잉여된 토지는 민간에 적절한 지대로 임대하면 투기수요는 발생하지 않으며, 이는 상대적으로 작은 국토면적으로도 부동산시장이 안정되고 높은 주거안정성을 누리고 있는 싱가포르와 핀란드가 입증하고 있습니다. /한국세무사회 이사

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2022.08.25 18:06

주민등록만 분리한다고 비과세가 되는 것은 아닙니다

국내에 거주하는 1세대가 양도일(등기이전접수일)현재 2년 이상 보유한(전주시가 포함된 조정지역의 경우 2년 이상 거주) 실지거래가액 12억을 초과하지 않는 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 되며, 따라서 신고할 필요도 없습니다. 1세대1주택 관련해서 유의해야 할 것은 “1세대”의 정의와 ‘주택“으로 인정되는 범위 및 ”일시적으로 2주택“이 된 경우 비과세적용이 가능한지 의 여부입니다. 먼저 1세대란 소득세법은 복잡하게 설명하고 있으나 연령이 30세미만이고, 미혼이며 연봉 1천만 원이 안되는 경우 아무리 주민등록을 분리했다 하더라도 1세대를 구성할 수 없으며 가족구성원 누군가의 세대원에 해당되어 각각 1주택을 2년 이상 보유했다 하더라도 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세 됩니다. 두 번째로 주택이란 건축물관리대장이나 등기부등본상의 용도구분이나 허가유무에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며, 독립된 주방이나 욕실 등을 갖춘 독립된 주거시설을 일시적으로 상가로 사용하고 있더라도 주택으로 보게 됩니다. 주택과 상가가 결합된 근린생활시설의 경우 주택부분이 상가부분보다 큰 경우 건물 전체를 주택으로 보며, 상가가 주택보다 크다면 주택부분만 주택으로 보게 되는데 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우 주택부분이 상가보다 넓더라도 주택부분만 주택으로 보아 비과세를 적용하게 됩니다. 세 번째로 이사목적으로 거주하던 주택을 양도하기 전에 미리 새로운 주택을 취득하게 되어 2주택이 된 경우 비과세를 받기 위해서는 거주중인 주택을 취득한 후 최소 1년이 지난 상태에서 이사할 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 살던 집을 팔아야 비과세가 됩니다. 그러나 종전주택과 새로운 주택이 모두 조정지역(전주시)에 소재하고 있다면 새집을 산 후 2년 내에 살던 집을 팔아야 비과세가 가능하며, 특히 새로운 집을 2019년 12월 17일 이후에 샀다면 살던 집을 1년 내에 팔아야 하고, 새집을 산 후 1년 내에 세대 전원이 이사하고 전입신고를 해야 비과세가 가능합니다. /노인환 한국·미국세무사

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2022.08.11 14:33

5.10대책 이해하기

대통령 탄핵이라는 초유의 사태로 인수위 과정 없이 출범한 지난정부는 부동산투기억제가 절대반지라 할 정도로 2017년 6.19대책을 시작으로 2021년 2.4대책까지 총 26번의 정상화 노력을 시도 했으나, 일부 정책집행자들의 도덕적해이로 인해 시장의 신뢰를 잃었고, 부동산시장에 탐욕이라는 인간의 본능을 배제한 윤리적으로 접근해 시장을 이기려했으며, 경기호황으로 인해 풍부해진 유동성을 흡수할 공급시기를 놓쳐 결국 26번의 시도는 실패라는 평가에 방점을 찍게 됩니다. 이에 이번정부는 인수위 시절부터 공언한데로 지난 5월10일, 정부출범과 함께 부동산세제의 정상화란 명목으로 소득세법 시행령의 개정을 통해 소급적용하게 되었습니다. 그 내용의 주요골자는 다주택자에 대한 중과세의 적용을 2023년 5월9일까지 1년간 유예해주고, 기재부와 국세청의 해석이 다르고 납세자의 예측가능성을 침해한다는 지적을 받아왔던 최종1주택규정을 삭제 하는 내용입니다. 즉, 지난 2021년 6월 1일 이후에 전주시 전역이 포함된 조정지역내에 소재한 주택을 양도하는 경우 2주택 자는 기본세율에 20%를 추가과세하며 3주택 자는 기본세율에 30%가 가산된 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제의 적용이 배제 되었습니다( 단, 수도권과 광역시를 제외한 조정지역내에 소재한 기준시가 3억 원 이하의 주택은 중과세대상에서 제외합니다) 이는 중과세에 대한 부담을 느낀 다주택자가 주택의 양도를 주저하는 잠김효과(lock-in effect)로 인해 매물부족현상이 발생해 주택가격이 더욱 상승시킨다는 주장이 제기 되었던 바, 1년간의 유예조치로 그 추이를 지켜보겠다는 취지로 읽히기는 하는데 그 효과는 “글쎄요”입니다. 또한, 조정지역내에 소재하는 주택에 대해 1세대1주택비과세를 적용받기 위해서는 1세대가 2년간의 보유 및 거주요건을 충족해야 합니다. 그런데 다주택자가 잔여주택을 처분하고 1세대만 남은 상태에서 비과세적용을 받기 위한 취득 및 보유기간의 계산 시 그 시점을 최종적으로 1세대가 된 날을 2년간의 보유 및 거주기간을 계산하였으나 이번 조치로 비과세 적용을 받기위한 주택의 취득 및 주민등록 전입시점으로 환원되었습니다. /노인환 한국·미국세무사

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2022.07.28 11:51

화성에서 온 국민, 금성으로 간 정부

지난 6월 21일 이번 정부 5년간의 꼭짓점을 가늠할 수 있는 주택정책을 발표했습니다. 내용을 들여다보면 지난 정부가 공공주도형, 서민주택 중심이었다면 이번 정부는 민간주도형 중산층 중심 정책임을 예고하고 있습니다. 즉, 규제를 풀어 공급을 늘리면서 주택시장을 정상화하겠다는 의미로 읽히는데 그 핵심은 용어부터 생소한 ‘상생임대제도’와 ‘분양가상한제의 합리화’가 그것입니다. 이는 공급시장에서 자연증가분 외에 신도시건설 등의 인위적인 대규모 물량증가분은 없을 것이라는 의미이기도 합니다. 먼저 ‘상생임대주택’이란 직전 임대차계약 대비 임대보증금이나 임대료의 증가비율이 5%를 초과하지 않는 ‘상생임대차계약’을 체결하고 2년 이상 임대한 주택은 그 주택에 대해 1세대1주택 비과세요건 판단 시 거주를 하지 않더라도 1년간은 실거주로 인정하겠다는 내용입니다. 이는 오늘 8월로 예상되는 전세대란과 지난 정부 당시 시행되었던 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)의 시행으로 미뤄졌던 전월세가격의 폭등 가능성을 어느 정도 진정시켜서 최소한 집 없는 서민을 보호하기 위한 대책이라는 정부의 설명이기는 하지만 효과는 ‘글쎄요?’입니다. 즉, 전월세의 상승분은 그대로 임차인에게 전가된다는 전제 하에 임대인에게 혜택을 주어서 이를 억제하겠다는 의도로는 보이나, 고금리시대에 진입한 상태에서 임차인에 대한 금리 인하 등의 직접적인 지원 등이 더 절실해 보입니다. 두 번째로 ‘분양가상한제의 개편’입니다. 주택가격에는 토지 및 건축비 외에도 주거이전보상비, 영업손실보상비, 명도이전비 등의 간접비용이 발생합니다. 이에 금번 6.21 대책에서는 이러한 간접비용을 분양가에 포함시키고, 원자재가격 상승분도 분양가에 연동될 수 있게 개편하겠다는 내용을 담고 있습니다. 즉, 분양가상한제의 개편으로 인한 분양가 상승 폭은 4% 정도로 미미하여 그동안 분양가산정 문제로 인해 미뤄왔던 물량이 풀리면 공급부족으로 인한 주택가격 문제는 해소될 것이라는 것이 정부의 예측입니다. 그러나 최대 4%라는 분양가 상승 폭도 의구심이 들지만, 무엇보다도 최소한의 분양가상승만으로도 40%에 이르는 무주택자의 부담이 더욱 커질 수밖에 없는 것은 분명해 보입니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.07.14 14:05

화성에서 온 국민,금성으로 간 정부

국토교통부가 공개한 2021년도 기준 전국주택보급률은 103.4%로 전년도에 비해 약간 하락한 걸로 보입니다. 그런데 수도권만 기준으로 보면 98%로 지역간, 계층간의 주택공급곡선의 기울기가 불균형상태임을 나타내고 있으며, 또 다른 지표인 자가주택보유율을 보면 57.9%로 여전히 절반가량이 무주택자임을 나타내고 있습니다. 통상적으로 아파트를 건설하는데 3년 정도가 소요된다고 보면 이러한 지표들은 2018년의 상황을 반영한 결과라고 볼 때, 지난 정부의 출범당시 경기 호황에 따른 풍부해진 유동성은 건설사들로 하여금 굳이 수익성이 떨어지는 국민주택기금을 활용한 소규모나 임대주택의 공급을 등한시하고 상대적으로 수익성이 좋은 중대형 규모의 주택공급에 치중한 결과, 공급측면의 기울기는 개선되지 않았으며 정부 정책도 104%라는 주택보급률을 바탕으로 다주택자에 대한 규제가 실패로 돌아가면서 수요측면의 기울기 또한 개선되지 않은 결과를 보여주게 됩니다. 즉 3년 전에 공급을 늘리기보다는 ‘취득단계’에서 LTV, DTI의 제한 등 금융제재와 ‘보유단계’에서 종합부동산세의 강화, ‘양도단계’에서 다주택자에 대한 중과 등 규제 일변도의 정책은 실패로 돌아가고 결국 2021년부터 규제보다는 공급을 늘리는 정책으로 방향을 선회하였는바 이는 2024년까지 여전히 주택공급은 부족하다는 의미이기도 합니다. 새 정부는 5월 10일 지난 정부의 핵심 부동산정책이었던 다주택자에 대한 중과제도를 폐지하는 것을 시작으로 앞으로 5년간의 부동산정책을 가늠할 수 있는 6,21대책을 발표했습니다. 즉, 세제, 금융, 공급확대 및 규제 완화라는 키워드를 바탕으로 주로 임대주택소유자에 대한 지원, 종합부동산세 및 취득세 경감, 분양가상한제의 폐지 등을 제시했습니다. 그러나 가구 분화에 따른 1인 가구의 증가, 수도권으로의 인구집중 증가 등으로 인해 여전히 주택공급의 부족이 예견되는 상황에서 이를 근본적으로 해결할 신도시 건설 등의 공급확대 정책은 보이지 않고, 부유층에 대한 감세로 인한 유동성 증가는 인플레이션을 동반하게 되는데 이는 주택시장의 불균형을 더욱 심화시킬 것으로 보입니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.06.30 14:00

주민등록만 분리한다고 비과세 되는 것은 아닙니다

국내에 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고(전주시는 2년 거주) 양도하는 경우, 이로 인해 발생하는 소득은 국민의 주거 안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지로 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이러한 비과세제도는 개인 단위가 아닌 세대 단위로 판단하며, 이 제도를 통한 세금탈루 방지를 위해 독립적인 세대구성이 가능한 범위를 엄격히 제한하고 있으므로 주택을 처분할 때 주민등록구성원의 주택보유여부와 주민등록이 분리되어 있더라도 독립적인 세대구성요건이 되는지를 살펴봐야 합니다. 세법상의 “1세대”란 거주자 및 배우자와 주민등록이 같이 되어있고, 생계를 같이하는 직계존비속 및 형제자매 등의 가족을 의미하는데, 혈연관계를 전제로 구성이 가능하며, 독립적인 생계유지 능력을 필요로 합니다. 즉, 세법상의 비과세적용을 위한 독립적인 1세대가 되기 위해서는 혈연관계라는 필요조건과 배우자, 소득 및 연령 등의 독립생계유지라는 충분조건이 충족되어야 합니다. 이러한 세법상의 1세대를 구성할 수 있는 혈연관계의 범위에는 민법보다 제한적으로 규정하고 있는데, 장인이나 장모, 처남이나 처제, 시동생, 사위나 며느리는 포함되나 형수나 형부 및 동서 등은 비록 주민등록이 같이 되어있고 생계를 같이 한다 하더라도 1세대에 포함되지 않습니다. 그렇다고 단순히 주민등록만 분리한다고 해서 1세대의 범위에서 벗어나는 것은 아닌 바, 독립적인 세대를 구성하기 위해서는 배우자가 있어야 하며 배우자가 없더라도 나이가 30세 이상이거나, 배우자의 사망이나 이혼, 1인 가구 기준으로 소득이 731,132원이 되어야 별도의 세대 구성이 가능합니다. 쉽게 설명 드리면 부부의 경우 이혼을 하지 않는 한 아무리 주민등록을 분리해도 같은 세대로 보며, 비록 주민등록을 분리하여 주민등록상 독립세대주가 되더라도 결혼이나 연령, 소득수준등의 요건이 충족되지 않는 한 혈연관계에 있는 다른 사람의 세대원이 되어 비과세혜택을 받을 수가 없습니다. /노인환 (한국·미국세무사)

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2022.06.19 14:51

용을 그리려다 비늘만 그리다

이제 과거로 기록될 지난 정부의 부동산정책은 2017년 6월19일, 첫 대책을 시작으로 모두 26번의 규제일변도의 대책을 내놓았습니다. 그 근저에는 이미 100%를 초과한 주택공급율과 60%의 자가주택보유율의 간극인 40%의 다주택소유자가 주택가격상승의 원인이라 진단하고 신규공급을 늘려서 가격을 안정시키는 대신 다주택자에 대한 규제를 통해 공급을 증가시켜 시장이 선순환 되도록 하는데 방점을 찍게 됩니다. 그러나 부동산문제에서 자유로운 정권은 없었으며, 조세를 통해 시장에 개입하지 않은 정권도 없었으며 성공한 정권도 없었습니다. 그 원인을 살펴보면 부동산불패라는 괴물은 2005년 시행된 비사업용토지에 대한 60%의 중과세제도를 제외하고는 팩트라는 결과가 입증되었던 바, 부동산규제라는 정책은 시장의 상황이나 정권이 교체될 때마다 다시 완화되는 패턴이 반복되어 규제를 통한 부동산정책은 시장에 전혀 충격을 주지 못하고 오히려 강화된 조세로 인해 매물을 거둬들이는 잠김 효과(lock-in effect)를 유발시켜 부동산가격은 더 상승하는 악순환이 반복되게 됩니다. 지난 정부 출범당시의 상황으로 돌아보면 300만호 이상의 미분양주택과 104%의 주택보급율을 바탕으로 1세대1주택비과세의 강화와 다주택자에 대한 중과 및 담보대출의 강화를 통해 주택가격의 안정이 가능하다고 예측되었습니다. 그러나 공급확대의 이면에는 민간건설사가 수익성확대를 위해 중대형아파트의 공급을 중시한 결과 40%의 무주택자의 수요를 충족시킬 소형, 임대아파트는 공급이 증가하지 않는, 즉 공급측면의 기울기는 개선되지 않아 출발부터 근본적인 한계에 있었습니다. 지난 5월10일 현 정부의 출범과 동시에 도돌이표가 되어버린 지난정부 26번의 부동산정책은 일부 정책집행자들의 도덕적해이로 인해 시장의 신뢰를 상실했고, 국민을 착한사마리안으로 재단하고 윤리적으로 접근해 시장을 이기려고 했으며, 경기호황으로 인해 풍부해진 유동성을 흡수할 변곡점인 주택공급시기를 놓쳤다는 점에서 실패로 귀결되게 됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.06.16 14:26

도돌이표가 되어버린 절대반지

대통령탄핵이라는 초유의 사태로 당선과 즉시 인수위 과정 없이 집권을 시작한 지난정부의 대표적인 실패사례는 주택가격 급등으로 대표되는 부동산정책의 실패(?)를 꼽는 이들이 많습니다. 먼저 그 이면을 들여다보면 코로나19라는 괴물은 전 세계적으로 경기부양을 위해 시장에 막대한 자금을 투입한 결과 금리가 제로(0)에 가깝게 되고 풍부해진 유동성이 출구를 찾지 못해 주식과 채권에 집중된 미국과 달리 우리나라는 부동산에 집중되게 되고, ‘부동산필패’라는 허상은 주택을 주거의 대상이 아닌 투기의 대상으로 보는 국민정서와 시너지효과를 발휘하여 주택가격 폭등(?)이라는 잘못된 정보가 시장에 넘쳐나게 됩니다. 그리고 여기에는 주택보급률이라는 변수가 숨어있습니다. 1970년부터 시작된 주택보급률 통계조사는 2008년 처음으로 100%를 넘긴 이후 2019년 말 기준으로 약 104.8%가 되어 이미 공급과잉 상태인데도 여전히 자기 집이 없어 전세나 월세로 세입자 생활을 하고 있는 국민들이 많습니다. 2020년의 주거실태조사에 의하면 자기 소유의 집에서 거주하는 가구는 약 58%정도로 여전히 절반정도가 무주택자라는 의미이고, 전체가구대비 자기 집을 보유한 가구의 비율은 약 60.6%정도입니다. 즉, 주택보급률이라는 통계보다 자기 집에 거주하는 비율인 자가점유율과 자기집을 보유한 가구의 비율인 자가보유율이 더 중요한 지표라는 의미 이며, 이는 한 가구가 여러 채의 주택을 보유하고 있다는 의미이기도 합니다. 이는 정부가 시장에 개입해야 하는 명분이 되고, 정부는 1가구1주택이라는 원칙을 강조하며 수요의 양극화 현상을 줄이기 위한 조세정책을 시행하게 되는데 지난정부의 대표적인 조세정책은 양극화 현상이 심한 지역을 조정지역으로 지정하여 최고세율 82.5%에 이르는 다주택자에 대한 중과세제도였습니다. 정부는 부동산시장 활성화를 위해 중과세제도를 1년간 유예한다고 합니다. 이는 40%정도의 다주택자에게 중과세제도는 반드시 완화된다는 그릇된 정보를 주게 되고, 주택가격이 상승할 때까지 처분시기를 미루는 잠김효과(lock-in)를 유발시켜 애꿎은 서민과 청년층의 주택취득을 더 어렵게 하는 원인이 되지 않을까 하는 우려를 버릴 수가 없습니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.06.02 14:16

바보가 된 모범시민

현 정부가 출범하기 전 인수위는 지난정부 부동산정책의 핵심인 다주택자에 대한 중과세와 1세대1주택에 대한 비과세제도를 완화시키는 부동산정책을 시행할 것임을 예고한 뒤, 그 시행시기를 현 정부의 출범일인 5월10일 이후 양도하는 분부터 소급적용한다고 발표했습니다. 먼저 조정지역내 다주택자에 대한 중과세를 1년간 한시적으로 유예해준다는 정책입니다. 즉 2022년 5월10일부터 2023년 5월9일까지 양도하는 보유기간이 2년 이상인 조정지역내의 주택에 대해 주택수와 무관하게 중과세율이 아닌 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제를 허용해준다는 것으로 그 동안 최고 82.5%에 이르는 높은 세율은 다주택자의 주택매매에 대한 장애요인으로 작용해 시장에 공급부족현상을 야기 시켰던 바, 이번 완화조치로 최고세율이 49.5%로 낮아지고 최고 30%에 이르는 장기보유특별공제의 적용은 매물부족으로 인한 시장불안은 어느 정도 해소 될 것으로 보인다는 것이 정부의 판단인데 그 효과는 미지수입니다. 두 번째로 1세대1주택비과세 적용함에 있어 민원도 가장 많았고 기재부와 국세청의 해석이 달라 큰 혼란을 불러왔던 거주 및 보유기간의 재기산제도입니다. 즉, 조정지역내 다주택자가 1세대1주택 비과세적용을 받기 위해서는 다른 주택을 모두 처분한 후 비과세대상인 1주택이 된 시점부터 보유 및 거주기간을 새로이 계산했던 재기산제도는 한시적인 유예가 아닌 5월10일 이후 양도 분부터는 폐지가 되고 보유 및 거주기간의 계산을 해당주택의 취득일부터 기산 하는 것으로 환원되었습니다. 다주택자에 대한 중과세제도는 자원배분의 효율성 및 투기수요를 억제하여 부동산시장을 실수요자중심으로 재편하여 서민과 청년층이 주택취득을 용이하게 한다는 측면에서 효과적인 조세정책이라는 것이 비사업용토지에 대한 중과세제도에서 입증되었던바 계속 유지되었으면 아쉬움이 남아있으며, 처분유예기간 내에 주택을 처분했으나 주택가격은 더 상승해버리는 현실에 정부정책을 믿은 애꿎은 국민들만 바보가 되어버렸습니다(한국세무사회 이사) /노인환 한국세무사회 이사

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2022.05.19 14:33

어둠이 진실을 이길 수는 없습니다

역대정부를 통틀어서 부동산대책에 자유로운 정권은 없었으며, 이 문제에 대해 시장에 맡기지 않고 개입하지 않은 정권도 없었으며 , 또한 성공한 정권도 없었습니다. 아파트의 크기가 부의 상징으로 여기는 국민정서와 부동산필패라는 그릇된 정보(?)를 바탕으로 한 시장참여자들에게 높은 수익을 발생시켜 생산부문에 투입되어야 할 자본이 부동산시장에 쏠리는 자원배분의 왜곡을 불러오는 거시적인 문제뿐만 아니라 시장에 참여하지 못하는 소비자에게는 상대적 박탈감으로 인한 근로의욕의 감소를 야기 시키기도 합니다. 부동산투기를 해결하기 위한 해법으로는 거위의 털을 뽑듯이 살며시, 때로는 고르디우스의 매듭을 단칼에 베어버려서 풀듯이 해결해야 한다고 합니다. 하지만 그동안의 정권에서 이에 대해 대처하는 방법은 시장논리보다는 정치논리에 의해 접근하는 경우가 많았고, 이는 필연적으로 실패를 불러왔으며 개인적으로 평가하는 성공한 사례는 노무현정부시절부터 시행된 비사업용토지에 대한 중과세제도가 유일하다고 여겨집니다. 지난 2007년 1월1일부터 시행된 비사업용토지에 대한 66%의 세율이라는 중과세제도는 금융시장의 불안정으로 인한 침체국면등 10년간의 조정기간을 거쳐 2016년부터 일반세율에 10%를 추가과세하고, 지정지역에 대해서는 여기에 10%를 추가과세하는 제도를 2018년부터 시행하여 현재까지 이르고 있습니다. 당초 토지를 재산증식의 수단으로 여기는 수요를 억제하고, 투기로 인한 초과이익을 환수시켜서 시장을 실수요자 중심으로 재편하는 것을 목적으로 시행된 이제도의 효과는 비사업용토지에 대한 투자는 세금폭탄이라는 인식으로 인해 토지라는 부동산에 대한 투기는 거의 사라졌다고 봅니다. 또한 2017년 8.2대책이라 불리여 시행된 조정지역내 다주택자에 대한 중과세제도는 몇 번의 조정을 거쳐, 2021년부터 1세대1주택에 대한 비과세요건의 강화와 다주택자에 대해서 기본세율에 20%와 30%의 추가과세 하는 것을 골자로 한 중과세제도를 시행하고 있습니다. 지난 두 번의 진보정권에서 시행된 토지와 아파트라는 두 축에 대한 중과세제도가 정착된다면 부동산투기로 인한 과실을 획득할 수 없어 효율적인 자원배분이 이루어지고, 부동산시장에 진입하지 못하는 국민들이 가지는 상대적 박탈감도 사라져 국민화합에도 기여할 것으로 봅니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.05.05 14:08

여실지견(如實知見)이 진리입니다

본질적으로 주택은 거주의 목적이자 대상입니다. 그러나 '부동산 불패'라는 허상과 유달리 부동산에 집착하는 정서상 주택은 거주의 목적보다 투기의 수단이 되어 왔으며, 이에 대해 자유로운 정권은 없었습니다. 지난 30년간의 부동산세제의 변동추이를 보면 투기 수요를 억제하고 투기수익을 환수함으로써 부동산시장의 안정과 과세형평을 도모하는 것에 방점을 찍고, 다주택자에 대한 중과세제도와 비사업용토지에 대한 중과 등을 통해 실수요자 중심의 시장으로 재편하는 정책을 기본으로 삼으면서 일시적으로 금융위기나 부동산침체기에 경기부양을 목적으로 감면제도 등을 통해 완화하는 정책을 시행하기도 했습니다. 이제 임기 막바지로 치닫고 있는 이번 정부의 부동산 정책 역시 방향은 좋았으나, 일부 정책 집행자들의 도덕적 해이로 시장의 신뢰를 잃었고, 공급부족에 따른 '시장 실패'에 대해 대처할 시기를 놓쳤다는 점과 시장을 이기려고만 했던 '정부 실패'의 원인 등으로 결국은 실패로 귀결되는 모양새입니다. 5월 10일 출범하는 새 정부는 대선과정부터 부동산중과세제도를 완화하겠다는 의지를 표명해왔고, 중과세제도에 대한 납세자들이 피로도 역시 상당한 만큼 어떤 형태가 되든지 변화가 될 것은 확실합니다. 따라서 새 정부가 출범과 동시에 중과세제도가 완화될 것으로 기대하고 있으나, 본질적으로 국민의 재산권을 침해하는 세금의 무분별한 과세를 막기 위해 엄격한 조세법률주의를 채택하고 있으므로 '법률에 규정된 사항은 국회의 의결을', '시행령에 규정된 사항은 국무회의의 의결'을 거쳐 공포해야 하기에 당장 새 정부 출범과 동시에 완화되기는 무리입니다. 즉, 당분간은 현재의 중과세제도가 유지된다는 의미이기도 하며 서민과 청년층의 주택구입에 대한 부담도 완화해야 하기 때문에 중과세제도의 기본골격은 유지한 채 소폭의 개정이 이루어질 것으로 보입니다. 최종적으로 국회나 국무회의의 의결을 거쳐 공포된 후에 양도 및 취득시기를 조절하셔야 합니다. /한국세무사회 이사

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2022.04.21 16:35

알아두면 쓸 데 있는 감면대상주택

조세는 그 합목적성에 비추어 공평하게 실현되어야 하고 모든 납세자에게 평등하게 적용되어야 합니다. 그러나 국민경제상의 정책적이 측면에서 일정한 요건에 해당되는 경우 세금을 면제해주거나 때로는 징벌적으로 과세를 하기도 합니다. 이에 비추어 주택을 양도한 경우 납세의무를 면제해주는 비과세제도, 일정부분 경감시켜주는 감면제도와 추가로 납부해야 하는 중과세제도가 운용되고 있는데 이번에는 부담해야 할 세금의 일정률을 감소시켜주는 감면제도에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 어느 정권이든 부동산문제에서 자유로운 정권은 없었고, 이러한 부동산문제의 해결을 위해 수시로 감면규정들이 신설되거나 개정이 되기도 하고, 각 조문들이 산재되어 있어 그 적용시기에 대해 부칙까지 규정되다 보니 현행 세법 중 가장 난해한 규정이 되어버렸는데 다음 두 가지가 대표적입니다. 첫 번째로 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지 사용승인을 받은 신축주택으로써 최초분양자가 실제로 입주한 주택이어야 하는데 전주지역의 경우 중화산동 하늘채아파트와 에코르아파트가 해당되며, 최초 5년간은 100% 감면이 되고 5년이 지난 후에는 기준시가 상승률에 비례하여 감면되며 감면세액에 대해 20%의 농어촌특별세가 과세됩니다. 두 번째로 태평동 SK뷰아파트와 중화산동 풍림아이원아파트가 해당되는 미분양아파트에 대한 감면제도입니다. 2008년 11월 2일까지 미분양된 아파트로써 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결한 경우 하늘채아파트와 동일한 양도소득세 감면이 적용됩니다. 이밖에도 장기임대주택에 대한 감면은 취득시기와 임대기간, 지자체등록여부 등에 따라 20가지가 넘는 감면대상주택이 법에 규정되어 있으므로 납세자 본인이 이에 해당되는 지 판단해 보셔야 합니다. 이러한 감면대상주택과 비과세주택은 조세부담을 감소시켜준다는 측면에서는 유사하지만 비과세주택이 법의 힘에 의해 별도의 신청이나 행정처분 없이 요건에 해당되기만 하면 당연히 적용되는 것과 달리 감면대상주택은 납세자의 신청이라는 적극적인 행위를 필요로 합니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.04.07 14:09

복거지계(覆車之戒)로 삼아야 할 모범경작생

약 2개월 정도가 지나면 새 정부가 출범을 하게 되고, 당초의 공약대로 부동산관련 세제도 많은 변화가 있을 거라 예상됩니다. 하지만 역으로 생각하면 당분간은 현재의 중과세정책이 유지된다는 의미이기도 합니다. 현 정부 최대의 실책으로 불리는 부동산정책의 핵심은 LTV, DTI 등의 대출규제를 통해 투기수요를 억제하고, 조정지역에 대한 1세대1주택 비과세 강화 및 다주택자에 대한 중과세를 통해 주택시장을 실수요자 중심으로 재편하는 것이었습니다. 현재의 소득세법은 개인별 과세을 원칙으로 하고 있으나, 주택에 대해서는 세대별로 과세를 하고 있으므로 세대의 개념을 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 즉, 연령이 30세 미만으로서 미혼이거나 연봉 880만원이 안되는 경우는 독립적인 세대를 구성할 수 없으므로 주택을 양도한 경우 누군가의 세대원이 되어 비과세적용을 받을 수 없고, 오히려 조정지역인 경우 중과세대상이 될 수도 있습니다. 통상적으로 1세대가 주택을 2년 이상 보유한 경우 거주여부에 불문하고 주택가격이 12억원이 안되면 양도소득세가 비과세되나, 전주시 전역이 포함된 조정지역인 경우에는 다른 주택을 양도하고 최종적으로 1주택이 된 날로부터 전세대원이 전입하여 2년 이상 거주 및 보유한 후에 양도해야 비과세 적용이 가능합니다. 또한 조정지역 내 소재하는 주택을 양도하는 경우 2주택자는 기본세율에 20%가 가산되어 과세되며, 3주택자는 기본세율에 30%의 추가세율이 적용됩니다. 극단적으로 10억 이상의 양도차익이 발생하여 최고세율인 45% 구간에 있는 3주택자라면 추가세율 30%가 더해져 75%의 세율이 적용되며 여기에 지방세 10%가 추가되면 82.5%의 세율이 적용되게 됩니다. 그렇다고 조정지역 내에 소재하는 주택이라도 기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세에서 제외되며(수도권과 광역시는 가격과 무관하게 중과세), 상속받은 주택은 5년 내에 양도해야 중과세 대상에서 제외됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.03.24 13:50

용을 그리려다 비늘만 그리다

이번정부 들어 2017년 8.2대책을 시작으로 총 24번의 부동산정책의 변화가 있었습니다. 이에 대한 논거는 공급을 늘려서 주택가격을 안정시키기 보다는 수요측면에서 1세대1주택비과세에 대한 요건강화, 다주택자에 대한 중과 및 주택담보대출의 규제라는 세 가지의 상수에 지역과 세율, 담보대출비율등의 변수가 상호작용하여 최종적으로 주택가격을 안정시키겠다는데 방점을 찍게 되는데, 결국은 시장논리에 의해 공급을 늘리는 것이 아닌 규제를 통한 수요억제로 주택가격을 안정시키겠다는 정책은 실패로 귀결되고 맙니다. 과거 어느 정권이든 부동산시장 자체는 뜨거운 감자일 수밖에 없었고 실수요자 및 무주택자, 서민을 위한다는 명분으로 시장논리가 아닌 정치논리에 좌우되는 경우가 많아서 공급위주의 정책으로 가는 경우가 대다수였습니다. 반면에 현 정부는 2017년 출범당시 주택공공성의 강화란 기조아래 주택은 ‘투자의 대상’이 아닌 ‘거주의 대상’이라는 시그널을 시장에 표방하여 투기수요를 근절하고 실수요자중심의 시장으로 재편 하는 것을 골자로 한 지원 및 공급정책을 펼치게 됩니다. 이러한 논거의 중심에는 그 동안 공급확대정책의 결과 주택재고가 300만호 이상 누적되고, 주택보급율이 100%가 넘는 등 양적인 측면에서는 전반적인 공급확대가 이루어졌다는 오판에서 출발을 하게 됩니다. 그러나 공급확대의 이면에는 민간건설사가 수익성확대를 위해 중대형규모의 공급을 중시한 결과 서민이나 실수요자를 위한 소형이나 임대주택 등은 만성적인 재고부족의 상황, 즉 공급측면에서 기울기는 개선되지 않아 근본적인 주택문제의 해결에는 한계가 있었습니다. 특히 2018년 자금시장에서 풍부해진 유동성을 바탕으로 한 투기자금이 주택시장으로 유입되면서 중대형아파트를 중심으로 가격이 상승하자 소형아파트까지 상승하는 밴드웨건효과가 동반되어 급등했으나 뒤늦게 정부가 공급확대에 나서면서 통계청의 조사에 의하면 2017년 대비 2022년 1월 기준 18% 상승에 그치는 의외의 결과를 나타냅니다. 결국 이번정부의 부동산정책은 실패로 꼽는 근간에는 일부 정책집행자들의 도덕적해이로 인해 시장의 신뢰를 잃었고, 윤리적으로 접근해 시장을 이기려고 했다는 점과 풍부해진 유동성자금을 흡수 할 공급시기를 놓쳤다는 점을 꼽을 수가 있습니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.03.10 14:09

조정대상지역(전주시)에서 1세대1주택 비과세 받기

본래 서민의 주거안정과 거주이전의 자유보장이라는 취지로 도입된 1세대1주택 비과세제도는 선의 피해자를 예방하기 위해, 때로는 투기에 악용되는 것을 방지하기 위해 잦은 개정과 수많은 예외를 규정한 결과로 현재는 기획재정부와 국세청의 해석이 엇갈릴 정도로 가장 복잡한 세법이 되어버렸습니다. 양도일 현재 국내에 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주)하다 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됩니다. 즉 1세대와 1주택, 2년 이상 보유 또는 거주라는 세 가지 조건을 모두 충족하기만 하면 신고할 필요도 없습니다. 먼저 1세대의 개념을 가장 단순하게 설명하면 배우자가 없고, 연령이 30세 미만이거나 1인 기준 연봉 880만원에 미달한다면 독립적인 1세대로 인정받지 못하고 누군가의 세대원이 되어 비과세적용을 받지 못하며 오히려 조정대상지역인 경우 중과세가 적용됩니다. 두번째로 부득이하게 상속이나 이사목적등으로 인해 양도시점에 2주택이 된 상황입니다. 상속으로 인해 2주택이 된 경우 상속주택과 무관하게 다른 조건이 충족된다면 양도소득세가 비과세되며 상속주택은 과세됩니다. 또한 이사목적으로 새로운 주택을 취득하여 양도시점에 2주택이 된 상황에서 비과세를 받기 위해서는 비과세대상 주택을 취득한지 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득하고 신규주택 취득 후 3년 내에 양도해야 비과세되며, 조정지역인 경우에는 신규주택 취득 후 1년 내에 비과세주택을 양도하고, 세대전원이 신규주택으로 전입신고를 해야 비과세가 가능합니다. 마지막으로 가장 논란이 되고 있는 ‘최종1주택’ 규정입니다. 2021년 1월 1일 기준으로 조정대상지역인 전주시에 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택은 당연히 기본세율에 20%가 할증 과세되며, 최종적으로 남은 1주택에 대해 비과세를 받기 위해서는 2주택 상태에서의 보유 및 거주기간은 소멸되어 버리고 1주택이 된 시점부터 2년의 보유 및 거주기간을 새로 계산하게 됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.02.24 15:27

조정대상지역(전주시)에서 1세대1주택 비과세 받기

본래 서민의 주거안정과 거주이전의 자유보장이라는 취지로 도입된 1세대1주택 비과세제도는 선의 피해자를 예방하기 위해, 때로는 투기에 악용되는 것을 방지하기 위해 잦은 개정과 수많은 예외를 규정한 결과로 현재는 기획재정부와 국세청의 해석이 엇갈릴 정도로 가장 복잡한 세법이 되어버렸습니다. 양도일 현재 국내에 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주)하다 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됩니다. 즉 1세대와 1주택, 2년 이상 보유 또는 거주라는 세 가지 조건을 모두 충족하기만 하면 신고할 필요도 없습니다. 먼저 1세대의 개념을 가장 단순하게 설명하면 배우자가 없고, 연령이 30세 미만이거나 1인 기준 연봉 880만원에 미달한다면 독립적인 1세대로 인정받지 못하고 누군가의 세대원이 되어 비과세적용을 받지 못하며 오히려 조정대상지역인 경우 중과세가 적용됩니다. 두번째로 부득이하게 상속이나 이사목적등으로 인해 양도시점에 2주택이 된 상황입니다. 상속으로 인해 2주택이 된 경우 상속주택과 무관하게 다른 조건이 충족된다면 양도소득세가 비과세되며 상속주택은 과세됩니다. 또한 이사목적으로 새로운 주택을 취득하여 양도시점에 2주택이 된 상황에서 비과세를 받기 위해서는 비과세대상 주택을 취득한지 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득하고 신규주택 취득 후 3년 내에 양도해야 비과세되며, 조정지역인 경우에는 신규주택 취득 후 1년 내에 비과세주택을 양도하고, 세대전원이 신규주택으로 전입신고를 해야 비과세가 가능합니다. 마지막으로 가장 논란이 되고 있는 ‘최종1주택’ 규정입니다. 2021년 1월 1일 기준으로 조정대상지역인 전주시에 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택은 당연히 기본세율에 20%가 할증 과세되며, 최종적으로 남은 1주택에 대해 비과세를 받기 위해서는 2주택 상태에서의 보유 및 거주기간은 소멸되어 버리고 1주택이 된 시점부터 2년의 보유 및 거주기간을 새로 계산하게 됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2022.02.24 15:27

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 중과세에서 제외되는 조정지역(전주시) 내 주택

지난 2019년 12월 전주시 전역이 포함되어 지정된 조정대상지역에 대한 핵심내용은 1세대 1주택 비과세에 대한 요건 강화와 다주택자에 대한 중과세입니다. 현행 소득세의 과세체계는 개인별과세주의를 채택하고 있으나, 주택의 양도차익에 대해서는 세대별로 과세하는 것을 원칙으로 하고 있으므로 ‘1세대’의 정확한 의미를 알고 있어야 합니다. 소득세법에서는 1세대의 정의에 대해 복잡하게 열거하고 있으나, 요약해서 설명해 드리면 “30세 미만이고, 미혼이며, 소득이 없는 경우”에는 비록 주민등록법상 독립된 세대주로 되어있다 하더라도 세법에서 말하는 세대주는 될 수 없으며, 또한 누군가의 세대원이 되어 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없고 오히려 중과세대상에 포함되게 됩니다. 구체적으로 살펴보면 조정대상지역에 대한 중과세는 분양권 및 입주권을 주택에 포함시키고, 조정지역 내의 주택 취득 시 다주택자에게는 취득세를 8%~12%까지 중과하며, 양도할 경우 2주택 자에게는 일반세율에 20%를 가산하고, 3주택 이상자에게는 30%를 추가과세하고 있습니다. 즉, 일반세율이 10%일 경우 2주택 자에게는 30%의 세율을, 3주택 이상자에게는 30%를 추가하여 40%의 세율을 적용하여 과세하겠다는 의미입니다. 그렇다고 조정지역이라도 모든 주택에 대해 중과세하는 것은 아닙니다. 즉, 다주택자가 전주시내에 소재하는 3억 원 이하(수도권과 광역시의 경우 가격과 상관없이 중과세)의 주택을 양도하는 경우 중과세 대상에서 제외되어 일반세율이 적용되며, 전주시 외의 지역에서는 가격과 상관없이 일반세율이 적용됩니다. 또한 상속주택의 경우 사망일(상속등기일이 아님)로부터 5년 내에 양도하는 경우 중과세 대상이 아니며, 결혼으로 인하여 다주택자가 되는 경우 혼인 후 5년 내에 양도해야 중과세대상에서 제외되게 됩니다. 덧붙여서 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 합가하여 2주택이 된 경우 , 합가 한 날로부터 10년 내에 양도하면 중과세대상에서 제외됩니다. /노인환 (한국·미국세무사)

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2022.02.10 17:09

주민등록만 분리한다고 비과세 되는 것은 아닙니다

국내에 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고(전주시는 2년 거주) 양도하는 경우, 이로 인해 발생하는 소득은 국민의 주거 안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지로 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이러한 비과세제도는 개인 단위가 아닌 세대 단위로 판단하며, 이 제도를 통한 세금탈루 방지를 위해 독립적인 세대구성이 가능한 범위를 엄격히 제한하고 있으므로 주택을 처분할 때 주민등록구성원의 주택보유여부와 주민등록이 분리되어 있더라도 독립적인 세대구성요건이 되는지를 살펴봐야 합니다. 세법상의 1세대란 거주자 및 배우자와 주민등록이 같이 되어있고, 생계를 같이하는 직계존비속 및 형제자매 등의 가족을 의미하는데, 혈연관계를 전제로 구성이 가능하며, 독립적인 생계유지 능력을 필요로 합니다. 즉, 세법상의 비과세적용을 위한 독립적인 1세대가 되기 위해서는 혈연관계라는 필요조건과 배우자, 소득 및 연령 등의 독립생계유지라는 충분조건이 충족되어야 합니다. 이러한 세법상의 1세대를 구성할 수 있는 혈연관계의 범위에는 민법보다 제한적으로 규정하고 있는데, 장인이나 장모, 처남이나 처제, 시동생, 사위나 며느리는 포함되나 형수나 형부 및 동서 등은 비록 주민등록이 같이 되어있고 생계를 같이 한다 하더라도 1세대에 포함되지 않습니다. 그렇다고 단순히 주민등록만 분리한다고 해서 1세대의 범위에서 벗어나는 것은 아닌 바, 독립적인 세대를 구성하기 위해서는 배우자가 있어야 하며 배우자가 없더라도 나이가 30세 이상이거나, 배우자의 사망이나 이혼, 1인 가구 기준으로 소득이 731,132원이 되어야 별도의 세대 구성이 가능합니다. 쉽게 설명 드리면 부부의 경우 이혼을 하지 않는 한 아무리 주민등록을 분리해도 같은 세대로 보며, 비록 주민등록을 분리하여 주민등록상 독립세대주가 되더라도 결혼이나 연령, 소득수준등의 요건이 충족되지 않는 한 혈연관계에 있는 다른 사람의 세대원이 되어 비과세혜택을 받을 수가 없습니다. /노인환 (한국미국세무사)

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2022.01.27 17:20

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 12억을 초과하는 고가주택에 대한 비과세적용

매년 이맘때가 되면 세법개정안에 대한 논의가 활발할 시기인데 올해에는 이미 연도 중에 많은 세법개정이 있었던 영향 때문인지 부동산 관련 세법도 크게 변경된 이슈는 없어 보입니다. 먼저 2008년도에 5억에서 9억으로 상향되었던 1세대1주택 비과세를 위한 고가주택의 기준이 13년 만에 12억 원으로 상향 조정되었습니다. 지난 2일 기재위에서 의결된 개정안에 따르면 시행시기를 내년 1월 1일 이후 양도부분부터 적용하는 것으로 규정하였으나, 본회의 통과과정에서 정부가 공포하는 날부터 시행하는 것으로 개정하였고, 이는 12월 7일 국무회의에서 의결, 공포되어 12월 8일 이후 양도(잔금청산일과 등기이전접수일 중 빠른 날)하는 분부터 이미 적용되고 있습니다. 이는 지난 13년간의 물가상승 및 주택가격 상승을 감안한 조치로 전국적으로 9억에서 12억 사이의 주택 수는 약 42만 가구로 추정되는데, 이 구간에 속한 주택소유자들이 양도소득세 부담에서 벗어나 움직인다면 매물부족현상(offering shortage)으로 인한 주택가격상승은 상당부분 해소될 것으로 예상됩니다. 두 번째로 상가주택과 같은 겸용주택에 대한 과세체계의 합리화입니다. 원칙적으로 주택과 주택 외의 부분이 복합된 겸용주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용여부를 판단할 때, 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 넓다면 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 그러나 2022년 1월 1일 이후에 양도하는 12억을 초과하는 고가주택의 경우 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보아 12억까지는 비과세를 적용하며, 주택 외의 부분은 양도소득세가 과세됩니다. 따라서 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 작다면 당연히 주택부분에 대해서만 비과세혜택을 받을 수가 있습니다. 다소 논란의 여지가 있어 보이기는 하지만 12억을 초과하지 않는 겸용주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용여부를 판단할 경우 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세적용이 가능합니다. /노인환 (한국·미국세무사)

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2022.01.19 14:05

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 1세대 1주택 비과세

국내에 거주하는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 주택의 양도로 인해 발생하는 소득에는 국민의 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지에서 과세하지 않는 것이 세법상의 원칙입니다. 그러나 실지로 거주유무와 무관하게 2년간의 보유요건 충족으로 비과세를 무한정 허용한다면 투기목적에 악용될 수도 있어 본래의 취지에 반하는 결과를 초래하게 되며, 특히 조정지역의 경우 2년 이상 보유라는 필요조건과 2년 이상 거주라는 충분조건을 필요로 하며, 양도 당시 주택가격이 12억 원을 초과한다면 12억 원까지는 비과세되며 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다. 즉, 보유기간, 거주기간, 가격이라는 3가지 상수와 취득 당시 조정지역 이었는지의 변수를 모두 만족해야만 비과세가 가능해지는데, 현재 전북지역에서는 전주시전역이 조정지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 1세대1주택 비과세제도는 2021년 1월 1일을 기준으로 일반지역, 조정지역, 조정지역 내 다주택자로 나뉘어서 적용되며 분양권 및 조합원입주권도 하나의 주택으로 보아 다주택자 여부를 판단하게 됩니다. 먼저 취득 당시 조정지역이 아니었고, 2021년 1월 1일 현재 1주택자라면 비록 양도 당시 조정지역에 해당하더라도 거주유무와 무관하게 2년 이상 보유만 한다면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 두 번째로 취득 당시에 조정지역 이었다면 비록 양도 당시에 조정지역에서 해제되더라도 2년의 보유요건과 2년 이상 거주해야 하는데, 거주기간의 계산은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지의 기간에 의하며 원칙적으로 세대전원이 전입해야 합니다. 그런데 2021년 1월 1일 현재 다주택자였다면 보유 및 거주기간의 계산이 달라집니다. 2021년 1월 1일 현재 다주택자가 비과세혜택을 받기 위해서는 다른 주택을 모두 처분(증여 및 용도변경 포함)하고 최종적으로 1주택이 남은 상태에서 2년의 보유요건을 충족해야 비과세가 가능하며, 그 최종적으로 남은 1주택이 조정지역지정일 이후에 취득한 주택이라면 양도 시점에서 조정지역에서 해제되더라도 2년의 보유 및 거주요건을 충족해야만 비과세됩니다. 덧붙여서 비록 취득 당시 조정지역에 해당하더라도 주거이전을 위한 일시적 2주택, 상속주택, 동거봉양을 위한 합가 등의 예외규정은 여전히 유효합니다. /노인환 (한국미국세무사)

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2022.01.13 19:59

토지는 공공재이며 대체재가 없습니다

주민등록만 분리한다고 비과세가 되는 것은 아닙니다

5.10대책 이해하기

화성에서 온 국민, 금성으로 간 정부

화성에서 온 국민,금성으로 간 정부

주민등록만 분리한다고 비과세 되는 것은 아닙니다

용을 그리려다 비늘만 그리다

도돌이표가 되어버린 절대반지

바보가 된 모범시민

어둠이 진실을 이길 수는 없습니다

여실지견(如實知見)이 진리입니다

알아두면 쓸 데 있는 감면대상주택

복거지계(覆車之戒)로 삼아야 할 모범경작생

용을 그리려다 비늘만 그리다

조정대상지역(전주시)에서 1세대1주택 비과세 받기

조정대상지역(전주시)에서 1세대1주택 비과세 받기

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 중과세에서 제외되는 조정지역(전주시) 내 주택

주민등록만 분리한다고 비과세 되는 것은 아닙니다

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 12억을 초과하는 고가주택에 대한 비과세적용

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 1세대 1주택 비과세

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