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홈 chevron_right 오피니언 chevron_right 노인환 세무사의 세(稅)상만사

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 12억을 초과하는 고가주택에 대한 비과세적용

매년 이맘때가 되면 세법개정안에 대한 논의가 활발할 시기인데 올해에는 이미 연도 중에 많은 세법개정이 있었던 영향 때문인지 부동산 관련 세법도 크게 변경된 이슈는 없어 보입니다. 먼저 2008년도에 5억에서 9억으로 상향되었던 1세대1주택 비과세를 위한 고가주택의 기준이 13년 만에 12억 원으로 상향 조정되었습니다. 지난 2일 기재위에서 의결된 개정안에 따르면 시행시기를 내년 1월 1일 이후 양도부분부터 적용하는 것으로 규정하였으나, 본회의 통과과정에서 정부가 공포하는 날부터 시행하는 것으로 개정하였고, 이는 12월 7일 국무회의에서 의결, 공포되어 12월 8일 이후 양도(잔금청산일과 등기이전접수일 중 빠른 날)하는 분부터 이미 적용되고 있습니다. 이는 지난 13년간의 물가상승 및 주택가격 상승을 감안한 조치로 전국적으로 9억에서 12억 사이의 주택 수는 약 42만 가구로 추정되는데, 이 구간에 속한 주택소유자들이 양도소득세 부담에서 벗어나 움직인다면 매물부족현상(offering shortage)으로 인한 주택가격상승은 상당부분 해소될 것으로 예상됩니다. 두 번째로 상가주택과 같은 겸용주택에 대한 과세체계의 합리화입니다. 원칙적으로 주택과 주택 외의 부분이 복합된 겸용주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용여부를 판단할 때, 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 넓다면 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 그러나 2022년 1월 1일 이후에 양도하는 12억을 초과하는 고가주택의 경우 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보아 12억까지는 비과세를 적용하며, 주택 외의 부분은 양도소득세가 과세됩니다. 따라서 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 작다면 당연히 주택부분에 대해서만 비과세혜택을 받을 수가 있습니다. 다소 논란의 여지가 있어 보이기는 하지만 12억을 초과하지 않는 겸용주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용여부를 판단할 경우 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세적용이 가능합니다. /노인환(한국/미국세무사)

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기고
2021.12.30 19:16

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 용을 그리려다 비늘만 그리다

난 3월 정부는 2022년부터 비사업용토지에 대한 추가세율을 현행 10%에서 20%로 인상하고, 최대 30%까지이던 물가상승공제 성격의 장기보유특별공제의 적용을 배제한다고 발표하였습니다. 그런데 시행을 불과 한 달도 남지 않은 시점에서 국회 기획재정위원회 심의과정에서 슬그머니 사라져 없던 일이 되어버렸습니다. 지난 3월의 정부 발표를 믿고 중과세를 피하고자 굳이 매각할 필요가 없던 토지를 처분하였던 선량한 납세자들의 경제적 손실은 누가 보상해야 할까요? 이러한 정부의 행태를 보자면 마치 박영준님의 소설 모범경작생에서 정부의 말은 무조건 믿고 따르다 낭패를 본 주인공 길서가 연상되기도 합니다. 또한 지난 12월 8일부터 1세대1주택 비과세를 위한 상한선이던 고가주택의 기준금액이 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정된 바 있습니다. 통상적으로 법령을 개정하려면 정부입안부터 사전영향평가와 40일 이상의 입법예고기간, 규제심사, 국회의결 등 5개월에서 7개월 정도의 기간이 소요되는데 공론화된 지 불과 몇 일만에 전광석화처럼 처리되었습니다. 덧붙여서 조정지역에 대한 중과세를 완화해야 한다는 논의에 대해 여야가 한목소리를 내고 있고, 이번 정부의 절대반지인 부동산투기와의 전쟁은 이미 물 건너간 상황이어서 조정지역에 대한 중과세 완화, 비사업용토지에 대한 추가과세 폐지 고가주택에 대한 기준가격 상향 등의 정책은 결국 90일 앞으로 다가온 대선과 내년 6월로 예정된 지방선거를 위한 선심성 정책에 방점을 찍는 의도라고밖에 보이지 않습니다. 그동안 조정지역에서 1세대1주택 비과세를 적용받기 위한 최종1주택 규정에 대해 문의가 많아 다시 한번 정리해 드리겠습니다. 2021년 1월1일 기준으로 2주택 이상을 보유한 세대가 비과세 혜택을 받기 위해서는 다른 주택을 모두 처분하고 1주택만 남은 시점(최종1주택)에서 2년 이상 보유 및 거주를 해야 비과세 적용이 가능합니다. 또한 1주택자라면 취득 시점에서 조정지역이 아니었다면 거주여부에 불문하고 2년의 보유만으로 비과세적용이 가능하며, 취득 시점에 조정지역에 포함되었다면 양도시기에 조정지역에서 해제되더라도 2년 이상 보유 및 거주해야 비과세적용이 가능합니다. /노인환 한국미국세무사

오피니언
기고
2021.12.16 16:54

[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 최종 1주택

작년 12월 18일 전주시 전역이 ‘조정대상지역’으로 지정되었는데 조정대상지역 지정으로 인해 변경된 가장 큰 두 가지는 다주택자에 대한 중과세와 1세대1주택 비과세요건의 강화입니다. 오늘의 테마인 ‘최종 1주택’ 규정이란 다주택자가 다른 주택을 처분하고 1주택만(최종 1주택) 남은 상태에서 1세대 1주택 비과세요건 충족을 위한 보유 및 거주기간 계산 시 주택의 취득일을 언제로 보느냐에 방점을 찍게 됩니다. 개정 전 세법에 의하면 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택은 2년의 보유요건만 충족하면 거주여부에 상관없이 비과세가 가능했는데, 2021년 세법개정으로 다주택자에 대한 비과세적용 시 종전의 보유기간은 모두 리셋 되어버리고 보유 및 거주기간을 새로이 기산하게 됩니다. 즉, 보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산하는 것이 세법상의 원칙이나, 다주택자의 1세대1주택 비과세요건 충족을 위한 보유기간을 계산할 경우 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도, 증여, 용도변경 등)하여 1주택자가 된 경우 1주택이 된 날(최종 1주택)로부터 보유기간을 새로이 계산하게 됩니다. 따라서 비록 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택이라도 2021년 1월 1일 기준으로 2주택자라면 1세대 1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 계산 시 다주택 보유기간은 보유 및 거주기간에 포함되지 않고, 최종적으로 1주택이 되는 날부터 새로이 보유 및 거주기간을 기산하게 됩니다. 여기서 주의할 점은 다주택자라 하더라도 멸실로 인해 1주택이 되는 상황에서는 최종 1주택 규정이 적용되지 않고 비과세대상 주택의 원시취득일부터 보유 및 거주기간을 기산하게 됩니다. 덧붙여서 비록 2주택자라 하더라도 거주이전을 위한 일시적 2주택 사유에 해당되는 경우에는 최종 1주택 규정의 적용이 배제되고, 해당주택의 취득일부터 보유기간을 기산하게 됩니다. 결론적으로 ‘최종 1주택’을 이해하는데 있어서 가장 중요한 것은 시점입니다. 바로 2021년 1월 1일을 기점으로 다주택이냐 1주택에 따라 취득시기가 달라진다는 점입니다. /노인환(한국/미국세무사)

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2021.12.02 16:54

[노인환의 세상만사] 다주택자 중과대상에서 제외되는 주택들

전주시 전역이 조정대상지역으로 지정된 지 만 23개월이 지났습니다. 6개월 남은 임기의 막바지로 향하고 있는 이번정부의 절대반지인 부동산투기근절을 위한 조정대상지역은 취득단계에서 주택담보대출의 강화 및 취득세의 중과, 자금출처소명서의 제출의무화를 통해 투기수요를 억제하고 양도단계에서 1세대1주택비과세요건 강화와 더불어 다주택자에 대한 중과세를 통해 실수요자중심의 부동산시장으로 재편하는데 그 방점을 찍고 있습니다. 조정대상지역에 중과세의 핵심은 중과세대상 주택 수 판단 시 분양권을 주택 수에 포함시키며, 2주택자는 기본세율+20%를 적용하고 3주택이상은 기본세율에 30%의 추가세율을 적용하는 것을 골자로 하고 있습니다. 그러나 주거이전목적이나 상속, 결혼 등의 사유로 투기수요와는 무관하게 다주택자가 상황에도 중과세를 한다면 그 취지 등에 반하게 됨으로 다주택자라 하더라도 다음과 같은 경우에는 중과세대상에서 제외하게 됩니다. 먼저 30%의 추가세율이 적용되는 3주택자 중과대상에서 제외되는 주택을 살펴보면, 양도일 현재 기준시가 3억 원 이하인 주택은 중과세대상에서 제외되나 수도권과 광역시의 경우는 기준시가와 무관하게 중과세대상에 해당됩니다. 또한 상속받은 주택과 혼인으로 인해 부득이하게 3주택이 된 경우에는 상속 및 혼인날부터 5년 이내에 해당주택을 양도해야 중과세대상에서 제외하게 됩니다. 덧붙여서, 20%의 추가세율이 적용되는 2주택자 중과대상에서 제외 되는 주택을 살펴보면 1)대구성원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병 등의 사유로 다른 시나 군으로 이전목적으로 취득한 후 1년 이상 거주한 기준시가 3억 원 미만의 주택과 2) 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 합가하고 10년이 경과하지 않는 주택(혼인으로 인한 합가의 경우 5년) 3) 1주택소유자가 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득한 경우로써 다른 주택을 취득한 후 3년 내에 양도하는 종전주택 또한 1세대1주택비과세와는 별개로 중과세대상에서 제외하게 됩니다. /한국 미국세무사

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2021.11.18 16:32

탄소중립(carbon-neutral), 방귀세가 정답일까?

구소련연방에서 독립하여 이름조차 생소한 발트해의 작은 나라인 에스토니아에서는 지난 2009년부터 소를 키우는 목장에 대해 방귀세를 부과하고 있습니다. 초식동물인 소는 먹이를 먹고 되새김질을 하면서 방귀나 트림을 통해 온실효과를 유발하는 메탄가스를 다량으로 배출하게 되는데, 그 양이 국가전체의 메탄가스 배출량의 25%를 차지할 정도로 심각해서 소를 키우는 목장에 대해 방귀세를 부과하고 있습니다. 이러한 방귀세의 영향으로 소의 소화과정에서 발생하는 메탄가스를 줄이기 위한 사료가 개발되는 등 그 효과가 입증되어 다른 낙농국가들에서도 이의 도입을 위한 활발한 논의가 되고 있다고 합니다. 흔히들 지구온난화의 원인이 되는 온실가스를 유발하는 주범으로 화석연료의 사용으로 인한 이산화탄소만 떠올리게 되는데, 메탄가스 역시 온실가스를 발생시키게 주범 중의 하나입니다. 이러한 이유로 탄소중립(carbon-neutral)을 위한 탄소세의 도입에 대한 논의는 소에게 부여하는 방귀세에서 출발한다고 봐도 무방할 것 같습니다. 탄소중립(carbon-neutral)이란 기업이나 개인이 발생시키는 이산화탄소 배출량만큼 이산화탄소의 흡수량도 늘려서 실질적인 이산화탄소 배출량을 0으로 만든다는 의미인데 대기 중으로 배출된 이산화탄소의 양을 상쇄할 정도의 산소를 생성시켜 이산화탄소의 총량을 중립상태로 유지한다는 개념입니다. 이러한 탄소중립을 위한 대책으로 가장 활발하게 논의되고 실질적으로 북유럽의 몇몇 국가에서 시행되고 있는 정책이 탄소세(carbon tax)와 탄소배출권입니다. 탄소세는 이산화탄소를 배출시키는 화석연료에 대해 세금을 부과함으로써 가격인상효과를 가져와 그 사용을 억제하고 그 대안으로 대체에너지 개발을 촉진시켜 간접적으로 이산화탄소의 배출량을 억제시키는 효과가 있게 되며, 탄소배출권이란 이산화탄소 배출량을 화폐로 환산하여 시장에서 거래될 수 있도록 하는 제도입니다. 이러한 탄소세와 탄소배출권의 판매로 조달된 재원은 배출된 이산화탄소를 상쇄시킬 수 있는 산소를 배출시키는 숲을 조성하거나 화석연료를 대체할 수 있는 태양광이나 풍력에너지 등의 재생에너지 분야에 투자되어 궁극적으로 이산화탄소 총량을 중립상태로 유지시켜 주게 됩니다. /한국세무사회 이사

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2021.11.04 16:50

한층 중요해진 자금조달계획서

이제 임기 막바지로 가고 있는 문재인 정부의 절대반지였던 부동산투기와의 전쟁은 문재인 정부 임기와는 반대로 여전히 끝날 기미가 보이지 않고 있습니다. 그동안 부동산취득에 대한 자금출처조사는 부동산취득 후 2~3년이 경과한 시점에서 국세청은 소명안내문을 요청하고, 이를 들여다본 후 소명이 미흡한 경우 증여세를 부과하는 사후검증하는 방식으로 진행되어 왔으며, 최근 들어서는 1억대 중반의 아파트를 취득해도 소명안내문이 나오는 경우도 있습니다. 요즘 들어 핫이슈가 되고 있는 자금조달계획서의 제출의무화는 주택의 취득단계에서 사전에 자금조달 과정의 검증을 통해 편법증여 및 대출규제의 위반여부를 확인하여 주택거래시장의 질서를 강화하고 궁극적으로 부동산투기를 근절하는데 방점을 찍고 있습니다. 자금조달계획서는 투기과열지구와 조정지역(전주시)은 3억원, 그 외의 지역은 6억원 이상의 주택을 취득하는 경우 의무적으로 제출해야 하는 데 기재해야 할 내용도 많고 구체적으로 작성해야 해서 일반 국민들이 쉽게 다루기는 어려운 양식입니다. 이러한 자금조달계획서는 자기자금과 타인자금으로 구분되어 작성되어야 하고, 타인자금의 경우 주택담보대출과 신용대출 등의 금융기관채무와 기타 차입금으로 나누어 기재되어야 하는 데, 만약에 금융기관 차입금에 대해 대출규제 위반사항이 발견될 경우 기(旣)대출금에 대한 회수조치가 취해질 수도 있습니다. 자금조달계획서를 작성할 때 특히 조심해야 될 부분이 자기자금 중 금융기관 예금액을 기재하는 란입니다. 자금조달계획서의 기재사항 중 의심거래가 있는 경우 몇 달 후에 구청이나 한국부동산원에서 소명안내문을 받게 되는데, 안내문을 받게 되면 계약금 지급일 2주 전부터 잔금지급일 2주 후까지의 입출금내역 전체를 제출해야 하며, 입출금내역 중 현금입금이 많은 경우에는 탈세 의심거래로 보아 국세청에 통보하게 됩니다. 국세청은 이를 토대로 본인자금이라면 축적된 소득지출분석시스템(PCI)을 통해 본인의 탈루된 소득으로 보아 관련세금을 추징하게 되고, 출처가 불명한 경우 그 자금의 원천이 가족의 증여라고 추정하여 증여세를 과세하며, 그 가족의 자금출처마저 불분명한 경우에는 그 가족의 사업장에 대해서도 세무조사를 취할수도 있습니다. /한국미국 세무사

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2021.10.21 16:30

[노인환의 세상만사] 현금으로 1000만 원 이상 입출금하지 마세요

여러분들은 혹시 금융정보분석원(FIU)이라고 들어 보셨나요? 금융위원회 산하기관인 이곳은 은행 등 각 개별금융기관으로부터 자금세탁이나 탈세 등의 관련 혐의거래를 보고받아 이를 수집, 분석하여 검찰, 국세청 등의 법집행기관에 관련정보를 제공하는 중앙행정기관입니다. 그런데 금융정보분석원이 우리가 생활하는데 무슨 연관관계가 있을까요? 각 금융기관은 현금의 입출금 내역이 1일 1000만 원을 넘으면 고액현금거래라 하여 FIU에 의무적으로 보고하게 되어있는데, FIU에서는 이러한 정보를 분석하여 탈세의심 거래가 있는 경우 국세청에 통보하게 되어있습니다. 또한 국세청은 계좌이체 방식이 아닌 현금수수를 통한 거래는 탈세혐의가 있는 거래로 보고 있고, 국세청 자체적으로 수집한 정보로는 탈세혐의를 입증하기 어려운 경우 특정인에 대한 현금 거래내역을 FIU에 요청하여 활용하는 경우도 있습니다. 이러한 고액현금거래인 1일 1000만 원 초과 여부는 각 은행별 거래내역만 판단하며 타 은행의 거래내역까지 합산하지는 않으며 입금과 출금 별도로 계산을 합니다. 또한 비록 1000만 원 이하의 현금거래라 하더라도 탈세나 자금세탁 등의 의심거래로 판단되는 경우에도 보고하도록 되어 있습니다. 결론적으로 각 은행별로 1000만 원 이상의 고액현금거래는 FIU에 자동으로 보고되는 것은 맞지만 이 정보가 모두 국세청에 통보되는 것은 아닙니다. 그렇더라도 FIU에서 국세청에 통보되는 건수가 1년에 1만 5000 건 정도이고 이를 바탕으로 한 추징액수가 2조원이 넘는다고 하니 전혀 무시할 수도 없습니다. 이와는 별개로 주택을 취득하는 경우 구청이나 한국부동산원에서 소명 안내문을 받는 경우가 있는데, 안내문에는 계약금지급 2주 전부터 잔금지급일 2주 후까지의 입출금내역을 제출하도록 하고 있습니다. 여기서 단기간에 고액의 현금이 입금된 경우에는 증여혐의가 있다고 보아 국세청에 통보되며 국세청은 현금의 출처가 가족으로 보아 증여세만 과세하나, 그 현금의 출처가 불분명한 경우에는 가족의 사업장에 대해 세무조사도 할 수 있습니다. /노인환 세무사(한국/미국세무사)

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2021.10.07 15:55

시장의 실패, 정부의 실패?

독점이나 정보의 불균형(LH직원의 투기)등의 원인으로 부동산가격이 폭등하거나, 농산물가격이 폭락하는 등의 현상을 시장실패(Market failure)라 하며 이러한 시장실패현상이 정부의 개입을 정당화 시키는 명분을 제공 합니다. 이를 부동산시장에 적용하면 정부개입의 정당성은 비단 효율성을 상실에 의한 시장실패뿐만 아니라 오히려 공공성내지 형평성에서 더 의미를 찾을 수가 있는데 그 근거로는 사회적 약자에 대한 배려, 즉 경제적 약자에 대한 최소한의 인간적인 삶의 보장과 상대적 위화감을 감소시킨다는 명분을 추구한다는 데 있습니다. 이를 근거로 정부는 공급측면에서 국민주택기금을 통한 민간공급의 확대뿐만 아니라 직접 공급자가 되어 공공임대주택을 건설하여 공급하기도 하는데 이는 공공재의 존재로 인한 시장실패라는 또 다른 원인이 되기도 하는데 본질적으로 상충관계에 있는 효율성과 형평성은 양립이 불가능한 존재이므로 공공성을 명분으로 한 정부의 개입은 실패를 전제로 한 출발일 수도 있는데 최선은 아니더라도 차악의 선택이라는 데서 그 명분을 찾을 수는 있습니다. 수요측면에서 정부는 LTV, DTI등 금융상의 제한을 통해 시장진입을 어렵게 하고 부동산양도차익에 대해 중과세 내지는 비과세, 감면축소 등의 제한을 하고 있습니다. 현실적으로는 비록 처분할 수 있는 유예기간을 뒀다고는 할지라도 조세부담 때문에 출구를 찾지 못한 1차 소비자들이 처분을 못하고 실수요자는 높은 가격 때문에 취득을 못하는 정부개입(외부효과)에 의한 또 다른 시장실패의 원인을 초래합니다. 지난 2014년 일시적인 공급과잉으로 대규모 미분양사태가 초래되자 정부의 경제수장이 빚내서 집 사면 정부가 책임진다고 나서면서 부동산대출에 대한 규제완화와 각종 조세혜택을 부여하자 2008년부터 침체되어 오던 부동산시장이 살아나게 됩니다. 이는 내 집 마련의 꿈을 이루지 못한 가장이 자살을 할 정도로 비정상적으로 과열되었던 부동산시장이 침체기라고는 하나 5년 간의 조정국면을 거쳐 연착륙할 수 있었던 기회를 잃어버린 정부실패의 대표적인 사례로 기록될 것입니다. /(한국/미국 세무사)

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2021.09.23 16:38

[노인환의 세상만사] 양날의 검 ‘조정대상지역’

작년 12월 전주시 전역이 조정대상지역으로 지정된 지 만 8개월이 지났습니다. 본질적으로 부동산시장은 실수요목적과 투자목적이라는 두 마리 토끼가 상충관계 또는 보완관계를 형성하면서 움직입니다. 그러나 유달리 부동산에 집착하는 국민정서와 부동산불패라는 허상과 더불어 신자유주의에 의한 저금리 시대에 진입하면서 출구를 찾지 못한 유동자금이 대거 부동산시장에 유입되어 시장자율에 의한 조정기능은 상실하고 정부의 개입을 초래하게 됩니다. 특히 아파트를 중심으로 과열된 부동산 시장에 정부가 개입할 수 있는 수단은 LTV, DTI, 자금조달계획서 등을 통해 진입장벽을 강화하고 중과세를 통한 강력한 조세정책으로 요약 할 수 있습니다. 조정대상지역은 정부가 조세를 통해 부동산시장의 출구전략을 제한함으로써 과열된 부동산시장을 완화시켜 실수요자 중심의 주택시장으로 유도할 목적으로 2016년 처음 도입되었는데, 몇 차례의 세법개정을 통해 현재는 1세대1주택비과세요건 강화, 다주택자에 대한 중과세, 장기보유특별공제의 적용배제, 분양권에 대한 1주택취급 등으로 요약될 수 있습니다. 먼저 비조정대상지역이라면 실거주와 무관하게 2년의 보유요건만 갖추면 1세대1주택 비과세적용을 받을 수 있으나, 조정대상지역에 해당된다면 2년 보유 및 2년의 실거주 요건을 충족해야 합니다. 만약 취득시점에 조정대상지역이 아니라면 비록 양도시점에 조정대상지역에 해당되더라도 실거주요건과 무관하게 2년의 보유요건만 충족하면 비과세적용이 가능하나, 취득시점에 조정대상지역이라면 양도시점에 조정대상지역에서 해제가 되더라도 2년 보유 및 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세적용이 가능합니다. 다주택자에 대한 중과세의 경우는 조정대상지역에 2주택자의 경우 일반세율에 20%(일반세율이 20%라면 40%의 세율 적용)가 추가 과세되고 3주택자는 30%가 추가 과세됩니다. 단 전주시의 경우 기준시가 3억 이하의 주택은 중과세대상에서 제외됩니다. /노인환 한국세무사회이사

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2021.09.09 15:10

[노인환의 세상만사] 세금과 벌금의 불편한 동거?

A씨는 2007년에 경기도 부천 신도시 아파트를 2억8900만원에 매입한 후 17년이 지난 2021년 7월 5억2000만원에 양도하며, 취득세 등 부대비용으로 1200만원 정도의 추가비용을 부담하여 최종 3억2000만원의 양도차익이 발생하였습니다. 주택에 대한 양도소득세와 관련하여 A씨가 직면할 수 있는 경우의 수는 4개지 정도가 됩니다. 첫 번째로 계속하여 거주하거나 다른 곳에 거주하다가 최종 2년간 그 아파트에 거주하여 1세대 1주택으로 비과세를 적용받는 경우에는 양도소득세 부담이 없습니다. 두 번째로 다주택자라 하더라도 17년의 보유기간 중에 2년 이상 거주하였다면 최고 80%의 장기보유특별공제가 가능하여 440만원 정도의 양도세만 납부하면 됩니다. 세 번째로 비록 양도 당시 1주택자라 하더라도 거주한 적이 없는 경우에는 최고 40%의 장기보유특별공제와 일반세율 38%가 적용되어 4400만원의 양도소득세를 부담해야 합니다. 네 번째로 다주택자이고 17년의 보유기간 중 전혀 거주한 적이 없는 경우입니다. 그야말로 최악의 상황인데 이 경우 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 적용되어 3주택자(일반세율에 30% 추가과세)라면 68%의 적용되어 1억4000만원 정도의 양도소득세를 부담해야 합니다. 바로 네 번째 상황이 현재 서신동에 거주하는 제 지인이 직면한 상황입니다. 작년 7월 공표된 주택시장안정화 정책은 1년의 유예기간을 거쳐 지난 6월1일부터 본격적으로 시행되었는데, 1년의 처분기간을 주었다고는 하나 자산을 부동산형태로 보유하려는 국민정서상 1년의 처분기한은 짧아 보이고 유동성에 문제가 없는 고액자산가들은 세금 때문에 미동도 안하는 현실에서 애꿎은 중산층만 볼모로 잡는 꽃놀이패의 상황입니다 여기에 내년 대선과 지방선거를 앞두고 정치권에서는 민간연구기관 등을 통해 감세카드를 만지작거리고는 있으나, 정부당국은 이번 정부의 절대반지인 부동산투기와의 전쟁은 언터처블이라는 입장입니다. 과연 이 상황이 경제학상의 시장실패인지 오롯이 정부정책의 실패인지가 흥미롭습니다. /노인환 한국세무사회이사

오피니언
기고
2021.08.26 15:40

[노인환의 세상만사] 기재부와 국세청의 동상이몽

서민의 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위해 2년의 보유요건에 의한 1세대1주택 비과세제도는 조정지역에 대해서는 2년의 거주요건이 추가되며 올해 신설된 최종 1주택 규정에 의하면, 다주택자가 다른 주택을 모두 처분하고 1주택이 된 후, 그날로부터 2년의 보유 및 거주요건을 충족해야 최종1주택에 대한 비과세가 가능합니다. 그런데 지난 3월 21일 국세청이 새로운 예규를 하나 생성하면서 사단이 납니다. 즉, 보유 및 거주요건을 계산함에 있어서 1세대 외의 주택을 모두 처분하고 최종 1주택이 된 날로부터 보유 및 거주기간을 재기산(일시적 2주택자는 제외)한다는 규정의 괄호 단서규정을 근거로 최종 1주택 규정에 해당하더라도 주택 1채를 더 구입하게 되면, 일시적 2주택자가 되어 거주 및 보유기간이 재기산되지 않는다고 해석될 수 있는 여지의 예규를 발표합니다. 위의 예규를 근거로 지난 7월 12일 모 일간지는 양도세 줄이려고 집 한 채 더 산다, 규제가 만든 황당 절세법이란 기사에서, 서울과 전주에 주택이 있는 다주택자가 전주의 주택을 처분하면 서울의 1주택에 대해 보유 및 거주요건이 재기산되나 익산에 아파트를 추가로 매입하고 전주의 주택을 처분하면 서울주택과 익산주택이 일시적 2주택이 되어 보유 및 거주요건이 재기산되지 않는다는 보도를 하게 됩니다. 이 보도가 나오자 기획재정부는 즉각 반박자료를 내면서 비록 익산주택을 취득하고 전주주택을 처분하여 서울과 익산의 주택이 일시적 2주택에 해당된다 하더라도 서울주택을 비과세 받기 위해서는 전주주택을 처분한 날로부터 2년의 보유 및 거주요건을 충족해야 한다는 즉, 익산주택을 취득하더라도 일시적2주택 규정에 의한 혜택은 없다고 못을 박습니다. 실제로 국세청예규를 근거로 시골의 저가주택을 매입하여 일시적 2주택으로 보유 및 거주기간을 재기산하지 않고 비과세로 판단한 사례가 있다고 하는데 만약에 과세를 하게 된다면 최소한 법원에 의한 판단이 나오기 전까지는 결론 내기가 쉽지 않아 보입니다. /한국세무사회 이사

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2021.07.29 16:28

[노인환의 세상만사] 20년을 살아도 처음처럼! - 최종 1주택 규정이란?

이번 정부의 절대반지인 부동산투기와의 전쟁을 보면, 쫓으려는 정부와 쫓기는 납세자간의 줄다리기는 끝이 없어 보이는 상황에서 작년 7월 10일 주택시장 안정화 정책에 따른 세제개편안이 1년여의 유예기간을 거쳐 지난 6월 1일부터 본격적으로 시행되기 시작했습니다. 먼저 조정대상지역(전주시 전역)에서 1세대1주택 비과세 적용여부에 대한 일반지역(전주시를 제외한 지역)과의 차이입니다. 일반지역의 경우 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하는 1세대가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 됩니다. 그런데 조정지역의 경우 올해부터 최종 1주택 규정이 신설되어 다주택자가 다른 주택을 모두 처분하고 최종적으로 1주택만 남게 되어 그 1주택에 대해 비과세 적용을 받으려면, 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상을 보유 및 거주를 해야만 비과세혜택을 받을 수가 있습니다. 그렇다면 조정대상지역에 있는 1주택에 대해 최종주택 규정을 받지 않고 기존에 2년 이상 보유 및 거주요건을 충족한 상태로 비과세혜택을 받을 수 있는 경우의 수는 없을까요? 최근 국세청의 유권해석(2021년 3월 24일)을 살펴보면 일시적 2주택에 의한 비과세적용 시 최종 1주택 규정을 적용하지 않는다고 하고 있습니다. 예를 들어 전주와 익산에 각각 20년 된 주택을 보유한 상태에서 전주에 새로운 주택을 취득했다면 1세대 3주택이 됩니다. 전주(조정대상지역)에 있는 주택에 대해 비과세적용을 받기 위해 먼저 익산의 주택에 대해 중과세가 아닌 일반과세로 양도소득세를 부담하면 일시적 2주택이 됩니다. 그런데 위의 국세청 유권해석에 의하면 일시적 2주택에 대해서는 최종 1주택규정을 적용하지 않는다고 했으므로, 전주의 신규주택을 취득한지 1년 내에 전입신고를 하고 종전주택을 판다면, 새로이 2년간 보유 및 거주해야 한다는 규정에 상관없이 취득시점부터 2년 조건만 충족하면 비과세가 가능해지게 됩니다. 그러나 이때에도 다주택자 취득세 중과규정(8~12%)은 고려하셔야 합니다. /한국세무사회 이사

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2021.07.15 16:15

[노인환의 세상만사] 투기과열지구가 된 전주시

부동산투기억제와 관련하여 같이 언급되는 토픽인 조정대상지역과 투기과열지구는 투기수요 근절이라는 목적과 지정주체가 국토교통부장관(투기과열지구는 시도지사도 지정가능)이라는 공통점을 갖지만, 지정을 위한 법적인 근거도 다르고 규제내용과 지정에 따른 효과 또한 성격을 달리하고 있습니다. 조정대상지역이 전매제한과 양도소득세 강화를 통한 현금흐름의 제약에 주안점을 두는 반면에, 투기과열지구는 주로 LTVDTI 등의 제한을 통해 부동산 취득을 어렵게 하는 금융상의 제재에 방점을 찍고 있습니다. 이번에는 선제적 부동산투기 억제 측면에서는 더 효과적이나 그동안 상대적으로 소홀히 취급되어 온 투기과열지구에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 부동산 투기과열지구의 지정요건을 살펴보면 주택가격상승률이 물가상승률보다 1.3배 이상 높고, 지난 2개월간의 청약경쟁률이 5대1을 초과(32평 이하의 경우 10대1), 주택분양계획이 30% 이상 감소한 지역 중에서 국토부장관이 시도지사의 의견을 들어 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하게 되는데 현재 서울시 25개구 전역과 경기도 등 전국에 걸쳐 25개 지역이 투기과열지구로 지정되어 있습니다. 부동산 투기과열지구의 지정요건이 조정대상지역보다 까다롭다 보니 그 규제의 강도 또한 조정대상지역보다 훨씬 더 엄격합니다. 먼저 주택취득 시 자금조달계획서 및 그 증빙서류의 제출이 의무화되고, 주택담보대출(LTV)의 경우 9억 이하는 40%, 9억 초과는 20%로 제한되며, 주택가격이 15억 원을 초과한다면 LTV가 불가능하게 됩니다. 또한 투기과열지구는 본질적으로 청약경쟁률이 높아서 지정되는 만큼 재건축조합원 지위의 양도가 소유권이전등기 시까지 제한되며 정비사업에 따른 분양 재당첨의 기회가 제한되고, 거주요건을 갖추어야만 조합원분양신청이 가능하게 됩니다. 한편 전주시 전역을 포함한 청약과열지구에서는 한번 청약에 당첨된다면 향후 7년간(투기과열지구는 10년) 재당첨이 제한되게 된다는 것도 명심하셔야 합니다. /한국세무사회 이사

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2021.07.01 16:35

[노인환의 세상만사] 분양권, 정말 황금알을 낳는 거위일까?

분양권이란 주택을 취득할 수 있는 권리로서 과거 경제성장과 베이비붐 세대의 주택 수요급증으로 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하던 시절에 시행되어 정착된 우리나라만의 독특한 제도입니다. 우리나라의 주택 공급시장은 토지가 확보되면 시공사가 착공과 동시에 입주자를 모집하여 공급하는 선분양제도가 일반화되어 있고 이는 주택청약제도, 주택청약예금, 분양권전매제한 등과 연계되어 있습니다. 이러한 선분양제도를 통해 수요자는 10% 정도의 계약금만 준비하면 중도금대출 등을 통해 자금부담을 줄일 수 있고, 또한 부동산시장이 좋으면 프리미엄이 붙은 분양권 전매를 통해 10%의 계약금만으로 몇 배의 투자수익을 얻을 수 있으며, 공급자인 건설사는 대출을 통해 토지 확보를 하고 공사자금은 분양자가 내는 입주금으로 충당하기 때문에 자금 능력이 없어도 수익을 창출할 수 있습니다. 또한, 정부는 주택공급을 쉽게 늘릴 수 있다는 장점도 있습니다. 그러나 빛이 있으면 그늘도 있듯이 선분양제도가 좋은 점만 있는 것은 아닙니다. 소비자는 물건이 완성되기도 전에 가격의 80% 정도의 거액을 미리 부담해야 하는 위험을 감수해야 합니다. 따라서 건설사의 부도나 부실공사의 문제가 항상 끊이지 않으며, 더구나 가장 큰 문제는 계약자가 변경되는 과정인 분양권전매행위가 투기로 이어져 주택가격을 상승시키는 부작용이 초래될 수도 있습니다. 이에 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 계약당시의 주택수에 포함되어 취득세계산 시 중과세율을 적용받게 됩니다. 2021년 6월 1일 이후 양도하게 되는 분양권은 보유기간 1년 미만인 경우 77%의 세율이, 1년 이상인 경우에는 66%의 세금폭탄을 맞게 됩니다. 또한 2021년 1월 1일 이후부터 취득하게 되는 분양권은 양도소득세 계산 시 주택수에도 포함되게 되어 1주택 보유세대가 분양권을 취득하게 된다면 2주택자가 되기 때문에 비과세혜택 유지를 위해서는 세심한 주의가 필요합니다. 아울러 조정대상지역 중과세대상 주택에도 해당하여 10%의 추가세율을 적용받게 됩니다. /한국세무사회 이사

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2021.06.17 18:43

[노인환의 세상만사] 조정대상지역 취득세

지난 한 해는 정말로 부동산투기 억제와 관련된 많은 대책이 발표되었지만 주택가격 안정이라는 당초의 취지와는 다르게 지나친 규제로 인한 공급부족으로 주택가격은 오히려 상승하는 현상이 일어났습니다. 그동안 부동산투기와 관련된 조세정책은 주로 양도세측면에서 1세대1주택에 대한 비과세요건 강화나 다주택자에 대한 중과세에 방점이 찍혔으나, 이번에는 취득세에 대한 과세강화로 취득단계에서부터 심리적 압박을 주겠다는 의지가 엿보이고 또한 지난 3월 29일 발표된 부동산투기근절 및 재발방지대책에 의하면 2022년 1월 1일부터는 주택뿐만 아니라 토지거래에 대해서도 과세강화를 예고한 상태입니다. 작년 12월 18일 전주시 전역이 조정대상지역으로 지정되었고, 통상적으로 1.1%(공시가격 3억과 전용면적 32평)에서 3.5%(공시가격 9억과 전용면적 32평 초과) 사이에서 취득세(농특세 및 교육세 포함)가 과세되었습니다. 그러나 지난 8.12대책에 의하면 1주택과 비조정지역 2주택은 종전과 같이 1.1~3.5%의 세율이 적용되지만, 2주택은 8%(비조정지역 3주택) 3주택과 법인은 12%(비조정지역 4주택)의 세율로 취득세가 과세됩니다. 또한 조정대상지역 내에 소재하는 3억 이상인 다주택자가 직계비속에게 증여하는 경우 12%의 취득세가 과세됩니다(1주택자는 종전과 같이 3.5%). 덧붙여서 이사목적 등으로 부득이하게 신규주택을 취득한 경우 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 되지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있다면 1년 이내에 종전주택을 처분해야 중과세를 피할 수 있습니다. 단, 공시가격 1억원 미만의 주택은 중과세대상에서 제외됩니다 아울러 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권도 중과세를 피할 수는 없습니다. 즉, 2020년 8월 12일 이후 분양받은 경우 취득세 중과세대상 주택수에 포함되며, 2021년 이후 분양받은 분양권은 중과세대상 주택수에 포함될 뿐만 아니라 분양권양도 그 자체로도 양도소득세가 중과세 됩니다(한국/미국세무사)

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2021.06.03 17:46

[노인환의 세상만사] 조정지역에서 살아남기

지난 연말 전주시 전 지역이 부동산투기과열 조정지역으로 지정된 이후 보다 강화된 중과세 시행일 및 종합부동산세와 재산세의 기준일인 6월 1일이 다가오면서 소유자는 빨리 시장에서 탈출을 취득자는 관망을 하는 꽃놀이패의 상황입니다. 지난 보궐선거의 참패로 부동산감세론이 거론되기는 하나 과세당국은 언터쳐블 이라는 입장입니다. 하지만 세금은 민심과 직결된 문제이고 대선과 지방선거가 1년 앞으로 다가온 점을 고려하면 마냥 지켜볼 수도 없는 문제이기는 하나 섣부른 언급은 자칫 부동산 시장에 정책선회의 시작이라는 왜곡된 정보가 될 우려가 있고, 부동산투기억제와 부자증세라는 현 정부의 절대반지를 포기한다는 그릇된 신호를 줄 수도 있어 정부와 여당의 고민은 한숨만 나오는 상황입니다. 이러한 고민의 시작점인 조정지역에 과세강화는 1세대1주택 비과세요건 강화, 다주택자에 대한 양도소득세의 중과로 요약될 수 있습니다. 먼저, 비과세를 받기 위해서는 조정지역이 아니라면 거주여부에 상관없이 2년의 보유요건만 충족하면 되나 조정지역의 경우 2년의 보유요건에 추가하여 반드시 2년 이상 거주해야 합니다. 이러한 거주요건의 충족여부는 취득 시점을 기준으로 판단을 합니다 즉, 취득시점에 조정지역이 아니었다면 비록 양도시점에 조정지역에 해당하더라도 2년의 보유요건만 충족하면 되나, 취득시점에 조정지역에 해당되었다면 양도시점에서 조정지역에서 해제되더라도 2년의 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 또한, 6월 1일부터 조정지역 내에의 주택을 양도하는 경우 2주택자는 일반세율에 20%의 추가세율(일반세율이 10%이면 20%가 추가되어 30%의 세율이 적용)이, 3주택자의 경우 30%의 추가세율이 적용되고 장기보유특별공제의 적용이 배제됩니다. 단, 중과세대상 주택수를 판단 때 분양권도 1주택으로 보며 기준시가 3억 이하의 주택은 주택 수에서 제외됩니다. /한국미국세무사

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2021.05.20 18:00

[노인환의 세상만사] 화성에서 온 화니씨, 금성에서 온 주니쉬

전통적으로 부부는 공동체라는 의식이 강한 한국사회에서는 부부사이의 자산변동에 대해서는 세금과는 무관하다고 흔히들 착각하는데, 민법은 부부별산제를 원칙으로 하고 부동산등기에 관해 공신력을 부여하지 않고 있습니다 이러한 민법을 근거로 세법 역시 부부별산제를 원칙으로 하고 있으나, 법률혼관계에 있는 부부의 자산변동거래에 대해서는 증여를 원칙으로 하고 있으며 관련증빙 등에 의해 입증된 금전소비대차계약이나 매매 등의 실질거래를 인정하고 있습니다. 현실적으로 부부의 세계에서 발생할 수 있는 세금에 대한 경우의 수는 이혼에 따른 재산분할문제, 사망에 따른 상속, 그리고 자산변동거래에 대한 증여의제 등입니다. 부부의 세계에서 자산변동거래는 원칙적으로 증여로 보아 증여세가 과세가 됩니다. 통상적으로 자산가액 전체를 과세대상으로 보는 증여세가 양도차익만을 과세대상으로 하는 양도소득세보다 세부담이 많으나 부부에 대해서는 10년간 6억원이라는 증여재산공제가 인정되고 명의신탁도 허용되고 있으므로 이 제도를 잘 활용하면 많은 절세효과를 볼 수 있습니다. 단, 부부의 세계에서 증여 후 5년 이내에 재차 양도가 이루어진다면 자칫 세금폭탄을 맞을 수도 있으니 이 부분은 주의를 하셔야만 합니다. 이혼이라는 상황에서 부딪치게 되는 잔여재산은 재산분할 또는 위자료지급이라는 절차를 거쳐 각자의 몫이 정해지게 됩니다. 민법은 이혼 시의 잔여재산에 대해 누구의 명의이든지 부부가 혼인기간 중에 공동의 기여에 의해 형성된 것으로 보며, 세법 또한 민법의 취지에 맞게 이혼 시의 재산분할에 대해서는 각자의 몫을 찾아가는 것으로 보아 과세문제가 발생하지 않습니다. 위자료 역시 책임 있는 어느 일방이 지급하는 손해배상 성격의 금전이므로 과세문제가 발생하지 않으나, 부동산으로 지급하는 경우 금전을 대신하여 지급하는 채무변제이므로 부동산이 유상으로 이전하는 결과가 초래되어 양도소득세가 과세됩니다. 따라서 불가피하게 이혼을 하게 되어 부동산이 어느 일방으로 이전되는 경우 등기원인이 재산분할이면 과세문제가 발생하지 않으나 등기원인이 위자료지급이나 채무변제 등이 된다면 양도소득세가 과세된다는 것을 기억하셔야 합니다. /한국미국세무사

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2021.05.06 17:47

[노인환의 세상만사] 용돈만 모아도 세금이 나옵니다

용돈, 세뱃돈, 생활비, 학자금, 축의금 등에도 세금이 부과된다면? 이처럼 세금과 전혀 무관할 것 같은데도 증여세가 과세되는 경우가 우리 주변에서 종종 발생합니다. 그렇다고 모든 경우에 세금이 부과되는 것은 아니고, 조세법률주의에 따라 세금이 부과되는 경우는 엄격히 제한됩니다. 구체적으로 용돈, 생활비, 학자금 등은 그 지원용도에 맞게 사용되어야 합니다. 예를 들면 부모님이 자녀의 생활비 등으로 사용될 예정으로 지원하고, 지원받은 자녀는 실지로 생활비로 사용해야 합니다. 이러한 용도의 자금에 대한 과세여부는 수급인의 금전소비 내역에 따라 결정되는데, 지원받은 생활비 등을 실지로 전기, 가스, 관리비 등의 용도로 사용해야 하며 예금을 하거나 자동차구입, 부동산투자 등의 용도로 사용된다면 증여세가 과세됩니다. 구체적으로 예를 들어보겠습니다. 태어날때부터 출산축하금, 세뱃돈, 용돈, 학자금 등을 한푼도 사용하지 않고 저축만 했다면, 그 지원받는 용도에 맞게 사용되어야 한다는 전제에 맞지 않고 저축을 했기 때문에 증여세가 과세됩니다. 극단적인 예로 외조부가 외손자에게 출산축하금 명목으로 준 400만원은 사회통념상 타당하다는 판례도 있습니다. 결론적으로 지급인의 경제적 능력과 수급인의 금전소비 내역에 따라 증여세 과세여부가 결정되는 것입니다. 비슷한 경우로 결혼식 축의금의 과세여부도 있습니다. 결혼식 축의금이나 혼수용품의 경우 상부상조를 중시하는 퐁토에 의해 사회통념상 인정되는 경우 증여세가 비과세 되나, 이는 당사자에 귀속되는 축의금에 한정되며 부모님 명의의 축의금이 결혼 당사자에게 전달된다면 부모의 재산이 자녀에게 무상으로 이전되는 결과가 초래되어 증여세가 과세될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 본인에게 귀속되는 축의금임을 증명할 수 있는 방명록등의 증빙이 필요합니다. /한국미국세무사

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2021.04.22 18:18

[노인환의 세상만사] 황금알이 탐나거든 거위의 배를 가르지 마세요

2020년 12월 18일 전주시 전역이 투기과열지구 조정대상지역으로 지정되었습니다. 통상 혼재되어 사용되는 투기과열지구와 조정대상지역의 정확한 의미를 살펴보면 투기과열지구로 지정이 되면 금융상의 제재를 받게 되어 LTV, DTI등 주택담보대출에 제한이 따르며 조정대상지역은 세제상의 규제로서 다주택자중과, 1세대1주택 비과세요건 강화, 취득세 중과 등의 제한을 받게 됩니다. 이러한 상황에서 기존에 주택 1채를 가진 1세대가 전주시 효자동에 주택을 추가로 구입할 예정이라면 어떤 변화가 생길까요? 첫 번째로 금융상의 규제로서 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)가 각각 50%로 제한되고, 2주택 이상의 보유세대나 실거주목적이 아니라면 주택담보대출을 전혀 받을 수가 없으며, 중도금 대출요건도 제한되게 됩니다. 두 번째로 취득세를 중과세 받게 됩니다. 2020년 8월 이전에는 조정지역인지의 여부에 상관없이 1~3%의 세율이 적용됐지만, 그 이후 취득 분부터는 전주시의 경우 2주택 세대는 8%, 3주택 세대는 12%의 취득세율이 적용됩니다. 또한 편법증여를 통한 조세회피 행위를 막기 위해 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우 12%의 취득세를 부담해야 합니다(그 외의 경우 3.5%). 덧붙여서 분양권의 경우 계약시점에서 주택으로 보아 주택 수를 계산하게 되며, 조정대상지역 내의 주택이라 할지라도 1억 미만의 주택은 중과세대상에서 제외됩니다. 세 번째로 자금조달계획서의 제출이 의무화됩니다. 자금조달계획서란 주택취득자가 취득자금을 어떻게 마련했는지에 대해 15가지의 항목에 대한 증빙서류와 함께 제출해야 하는 서류인데, 지난 2월까지는 투기과열지구 내의 3억 이상의 주택에 대해서만 적용이 됐는데 3월부터는 조정대상지역에서도 동일하게 적용됩니다. 최종적으로 과세당국은 이 단계에서 편법대출이나 불법증여가 있었는지 들여다보게 됩니다. /한국미국세무사

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2021.04.08 17:50

[노인환의 세상만사] 화성에서 온 비과세주택, 금성에서 온 중과세주택

2020년 12월 18일 전주시 전역이 포함된 투기과열지구 조정지역이 갖는 의미는 정부가 주택법 32조의2에 근거해서 왜곡된 주택 시장의 과열을 막기 위해 일종의 신호를 보낸 것이라고 볼 수 있습니다. 통상은 혼용되어 같은 의미로 쓰이고 있는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 그 지정요건과 지정에 따른 제한 등이 확연히 구분되는데, 이를 무시하고 주택을 취득하거나 양도를 한다면 자칫 낭패를 볼 수가 있으니 세심한 주의를 기울일 필요가 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 추후 별도로 다루도록 하겠습니다. 조정대상지역에 포함되면 주로 세제상의 규제를 받게 되는데 가장 큰 규제는 다주택자에 대한 중과세와 1세대1주택 비과세요건의 강화입니다. 이 두 가지는 도입 취지 등에 비추어 엄연히 다른 규제인데도 운용상에서는 규제가 비슷해서 받아들이는 입장에서는 혼란스러운 경우가 종종 있습니다. 가장 큰 차이는 신규주택의 취득으로 일시적 2주택자가 되었을 때 중과세가 배제되거나 비과세 적용을 받을 상황이 되었을 때입니다. 중과세를 받는 주택은 해당주택이 조정대상지역 내에 소재해야 되고 공시가격 3억 이상이어야 하는 전제조건이 있는데, 신규로 주택을 취득하여 2주택이 되었더라도 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매매한다면 중과세가 배제됩니다. 이에 비해 비과세혜택을 받는 일시적 2주택자는 주택가격에 상관없이 종전주택과 신규주택 중 하나라도 조정대상지역이 아니라면 3년 내에만 처분하면 비과세적용을 받을 수가 있는데 반해, 두 주택 모두 조정대상지역에 포함되었다면 1년 내에 처분해야 비과세적용이 가능합니다. 결론적으로 조정대상지역에 2주택이 있는 상황에서 종전주택에서 2년 이상 거주한 상태에서 종전주택을 1년 이내에 처분하지 못했더라도 3년 이내에 처분한다면 비과세 적용은 받을 수 없어도 중과세율이 아닌 일반세율로 양도소득세를 내게 됩니다. /한국미국세무사