[천상덕의 재개발 길잡이] 도급제·지분제 사업방식

시공자, 도급제 계약방식 선호

조합과 시공자가 체결하는 공사계약 방식에는 도급제 또는 지분제 등 형식과 관계없이 도급인은 조합이고 수급인은 시공자로서의 도급계약의 일종이다.

도급제는 사업에 필요한 공사비를 계약시점을 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식이며 지분제는 시공자 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정, 계약하는 방식이다.

사업비용 책임은 도급제의 경우 시공자는 공사에 필요한 직접 비용을 책임지며 조합측은 간접비와 부대비용 및 제세공과금 등을 부담한다.

반면 지분제의 경우 시공자가 공사에 필요한 모든 경비를 책임지며 조합측은 각 조합원에게 부과되는 재산세 취득세 종합토지세 등 제세공과금을 부담한다.

사업비 정산의 경우 도급제는 사업이익금 전액이 조합측에 귀속되지만 지분제는 사업이익금이 모두 시공자로 귀속된다.

△지분제 재개발사업의 어려운 점 =

재개발사업을 지분제 사업방식으로 한다는 것이 현실적으로 어려운 점이 있다. 첫째 토지등소유자들의 소유 건물과 재산가치가 천차만별로 차이가 나고, 둘째 대지면적의 각각의 토지등소유자가 다르며, 셋째 토지등소유자의 소유 토지의 용도가 각기 다르는 등의 이유 때문에 지분제방식으로 추진한다는 것이 재건축사업과 비교할 때 그렇게 용이한 것이 아니다.

지분제 방식으로의 계약을 원한다면 정비구역의 토지와 건물의 가치를 시공자에 알려주고 지분제의 시공자와의 공사계약이 가능할 것으로 보이나 시공자들은 거의 모두 도급제 방식을 취하고 있는 것이 전국적인 현상이다.

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