토지주는 나대지를 임대해 주고, 임차인이 자신의 비용으로 건축을 하여 사용하다가, 계약기간 종료후 건물을 임대인에게 무상양도하는 내용의 임대차 계약을 체결할 경우 임대인은 용도에 없던 토지에서 월차임 소득과 함께 건물까지 생기게 되어 가볍게 계약에 응하게 된다.
비슷한 사례로, 처음부터 임대인 명의로 건축을 한다든지, 계약 종료후 원상복구 한다든지 하는 계약도 있다.
그러나, 계약 종료후 임차인이 당초의 합의를 어기고, 기간을 연장해 주거나 건물을 매수해 달라고 요구한다면 어떻게 될까?
특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인의 요구를 들어주어야 한다. 이 경우 민법에서는 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 거절하면 현존건물을 매수해 달라고 요구할 수 있으며, 아울러 이를 강행규정으로 정하여 당사자 간의 합의로도 적용을 배제할 수 없도록 하고 있다.
따라서 강행규정을 위반한 당초의 합의는 무효가 되고, 임대인은 불필요한 건물을 매수해야 할 위험도 부담하게 된다. 이 규정의 취지는 약자로서의 임차인을 보호하고, 잔존가치 있는 건물의 무분별한 철거를 방지하자는 데 있다.
하지만 임대인은 자신도 모르는 사이 너무 과도한 부담을 지게 되고, 향후 이 부담을 임차인에게 전가시키는 부작용도 있는 바, 이 규정의 재해석이 필요하다고 본다.
/옥계공인중개사 사무소
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