임차인의 고민은 보증금 보호에 있다. 특히 구조적으로 대출을 끼고 있는 다가구주택의 경우 대출에 따른 선순위 근저당권이 부담스러우나, 그렇다고 대출 없는 집만을 찾기에는 현실적으로 무리해 보인다.
소액 임차인 보호제도를 활용하여 보장범위 내에서 보증금과 월세를 적절히 안분하는 게 대안이 될 수 있다.
주택임대차보호법에서는, 소액 임차인 요건에 해당되면 해당주택 경매시 세입자에게 일정액을 최우선으로 배당토록 하고 있다. 따라서 이미 근저당권 등이 설정된 집에 나중에 입주하더라도 일정액은 최우선으로 보장받게 된다.
도내의 경우 보증금 4000만원 이하 까지를 소액 임차인으로 보호하고 있으며 1400만원까지 최우선 배당하고 있다. 따라서 다가구주택과 같이 비교적 보증금이 작으면서 선순위 근저당권이 있는 경우라면 가급적 보증금을 4000만원 이하로 낮추는 게 유리하다. 경우에 따라서는 보증금을 1400만원 이하로 하고 나머지를 월세로 안분하는 것도 고려할만 하다.
주의할 점은 기존 근저당권 등의 설정일을 기준으로 보호대상이 달라진다는 점이다. 오늘 입주했더라도 기존 근저당권이 2008년8월20일 이전에 설정됐다면 보증금 3000만원 이하에 1200만원까지만 축소 보장된다.
/ 옥계공인중개사 이상호
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