상가 전대차 계약, 임대인 동의 필수

최근 상가 전대차 사례가 종종 있다. 전대차는 임차인이 해당 부동산을 다시 제3자에게 빌려주는 계약으로, 계약기간이 많이 남은 임차인이 이를 인수해줄 새 임차인을 구하지 못했다거나 점포의 일부를 숍인숍 형태로 내주려 할 때 등장하곤 한다.

전대차 계약의 당사자는 임차인과 전차인이 된다.

즉 기존에 맺은 임대차 계약은 임대·임차인간의 관계로서 그대로 유지되는 것이고, 전대차는 임차·전차인간의 별개의 계약이 되는 것이다.

따라서 원칙적으로 임대인과 전차인 간에는 직접 관련이 없게 된다.

그럼에도 불구하고, 전대차 계약은 반드시 임대인의 동의를 받고 체결해야 한다. 민법에서는 임차인의 무단전대를 금지하고 있는데, 만약 이를 위반하여 전대를 하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수도 있기 때문이다.

전대차의 존립 기반이 임대차라는 점에서 이의 해지는 전대차의 소멸로 이어지게 된다.

임대인의 동의를 받았다면 비로소 전대차 내용을 임대인에게도 주장할 수 있게 된다. 나아가 이후 임대·임차인간의 임의 합의로 임대차계약을 종료시키는 경우라도 전차인의 권리는 소멸하지 않게 된다.

전대차는 분쟁 사례가 많은 계약이다. 가급적 임대인과 직접 계약하도록 하되 불가피하다면 반드시 임대인의 동의를 받아둬야 한다.

옥계공인중개사

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