전북 부동산 PF증권 '위험신호'...짧은 만기·사업 지연 리스크

한은, '전북지역 부동산PF 유동화증권 현황 및 리스크 점검' 보고서
높은 단기 대출 비중과 사업기간 장기화 등 구조적 취약성 심화
금리 상승기에 이자 부담, 시장 불황시 차환 실패 위험 등

부동산 개발 사업에 필요한 자금을 조달하는 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 전북지역의 위험 요인이 높아지고 있다는 우려가 제기됐다.

한국은행 전북본부가 9일 발표한 '전북지역 부동산PF 유동화증권 현황 및 리스크 점검' 보고서에 따르면, 지역 내 부동산PF 유동화증권은 높은 단기 대출 비중과 장기화된 사업 기간, 특정 건설사 편중 현상 등 구조적 취약성이 심화되고 있는 것으로 나타났다.

부동산PF는 아파트나 상가 등 부동산 개발 사업을 진행할 때 필요한 자금을 금융기관에서 빌리는 것을 말한다. 이렇게 빌린 돈은 유동화증권으로 바뀌어 다시 투자자들에게 판매된다. 전북의 이러한 부동산PF 유동화증권 발행 잔액은 주거시설을 중심으로 감소하면서 전국 대비 비중이 0.8%(2024년 2분기 기준)까지 하락했다.

더욱이 우려되는 점은 3개월 단위로 차환(기존 대출을 새로운 대출로 바꾸는 것)해야 하는 단기물 비중이 90.2%로 전국 평균(77.4%)을 크게 웃돈다는 것이다. 이는 금리 상승기에 이자 부담이 커질 수 있고, 시장 상황이 나빠지면 차환에 실패할 위험이 있다는 것을 의미한다.

사업 기간도 문제다. 전북지역 부동산PF 사업은 전국 평균보다 3~4분기가량 더 오래 걸리는 것으로 나타났다. 특히 미분양 물량이 많은 익산(933호)과 군산(1305호) 지역에서 사업 지연이 두드러졌다. 사업이 지연될수록 이자 비용이 늘어나 사업자의 부담이 가중된다.

신용보강(채무 보증) 측면에서도 위험 요인이 발견됐다. 전북에서는 2개 건설사(전주·군산)만이 신용보강을 제공하며, 전체 보증의 57.3%를 차지해 전국 평균(38.1%)을 크게 웃돌았다. 이는 해당 건설사들의 재무 상태가 나빠질 경우 유동화증권의 건전성도 함께 악화될 수 있다는 의미다.

아울러 전북지역 상업용 부동산의 공실률이 15%로 높고, 투자수익률은 0.2%로 전국(1.4%)의 절반에도 못 미치는 상황에서 부동산 시장 위축이 우려된다.

보고서를 작성한 한국은행 전북본부 관계자(박현준·김재휘·김영주·노정원)는 "지역 내 부동산PF 부실화로 인해 금융기관의 경영 여건이 악화될 가능성은 낮을 것으로 판단된다"면서도 "도내 PF 사업 기간은 전국에 비해 긴 수준으로 사업 장기화로 인한 이자 비용 누적 등 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있다"고 말했다.

이어 "높은 미분양 수준 지속, 공실률 상승으로 부동산 시장이 위축된 상황에서 PF사업자의 재무건전성과 사업자별 진행 상황에 대해 유관기관의 지속적인 점검이 요구된다"고 덧붙였다.