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연내 또 하나의 부동산 매각을 계획하고 있다면 양도소득세 합산과세 여부도 고려할 필요가 있다.합산과세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 양도소득에 대하여 합산하여 과세하는 제도로, 만약 한 해에 두 번 이상 부동산을 매각했다면 두 번째 신고 때부터는 이전의 양도소득과 합산하여 세액을 신고납부해야 한다.합산의 결과 납부해야 할 세액은 건별 신고에 비해 증가하는 게 일반적이다. 현행 개인에게 적용되는 소득세율은 6~38%의 누진세율 구조인데, 이는 소득금액이 커질수록 누진하여 더 높은 세율을 적용하는 방식이다. 즉 합산은 소득금액의 규모를 키워 더 높은 세율을 적용받게 한다.세액이 줄어드는 사례도 있다. 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우, 다른 자산에서 발생한 양도소득에서 그 차손을 공제할 수 있기 때문이다. 따라서 한 해에 손실과 이익이 같이 발생했다면 합산이 유리하다.연내 또 하나의 부동산 매각을 계획하고 있다면 절세를 위해 양도시기의 조율을 고려할 필요가 있다. 복수의 매각 모두에서 차익이 발생한다면 하나는 잔금일을 내년으로 미뤄 합산을 피하는 게 유리할 것이고, 손실과 이익이 같이 있다면 올해 안에 잔금을 마무리하여 합산 공제를 받는 게 유리할 것이다.옥계공인중개사
부동산 공동투자가 늘고 있다. 전통적으로 꺼려왔던 방식이나 최근에는 투자모임 결성이 보편화 되는 등 더 많은 사람들이 공동투자에 나서고 있다.공동투자의 장점은 무엇보다 소액으로도 더 나은 대상에 투자할 수 있다는 점에 있다. 일반적으로 부동산은 일정규모 이상일수록 단위면적당 구입가격이 저렴해지고 수익도 높아지는 경향을 보이곤 하는데, 공동투자는 이러한 규모의 이점을 살리게 한다. 다른 장점으로는 참여자간의 보완을 통해 기회는 살리면서 위험은 줄이는 효과를 기대할 수 있고, 향후 매각차익에 대해서는 단독투자 때보다 낮은 세율을 적용받는 등 절세효과도 상당하다.주의사항은 훗날 있을지 모를 분쟁에 대하여 사전에 충분히 대비해야 한다. 먼저 공동투자에 관한 제반사항을 문서로 남기는 조치가 필요한데, 기본적으로 투자지분이나 수익배분, 청산에 관한 사항을 정하고 이밖에 의견 불일치 때의 의사결정 방법이나 의무 불이행자에 대한 제재방안까지 미리 약정해둬야 한다. 또한 등기는 가급적 공동명의로 하여 특정인의 임의처분을 차단해야 한다.최근의 공동투자 모임들은 단순 모임을 넘어 법인이나 조합을 만드는 등 보다 체계적으로 진화하고 있다. 안전조치를 잊지 않는다면 충분히 고려할 만한 수단이 될 수 있다.옥계공인중개사
도내 상업용 건물 공실률이 해마다 증가세에 있으며 그 심각성은 3년 연속 전국 최고 수준인 것으로 확인됐다. 오랜 경기침체로 임차수요도 그만큼 감소했다는 반증이다.지난 28일 국토교통부로부터 확인된 ‘전국 상업용 빌딩 공실률 현황’에 따르면, 도내 오피스 건물 공실률은 3년 연속 전국 1위를 기록했다. 연도별로는 2013년 17%에서 2015년 22.6%로 증가했는데 같은 기간 전국평균은 9.3%~13.1% 수준이었다.매장용 건물도 다르지 않아, 도내 중대형 매장 건물은 2013년 16.1%에서 2015년 17.1%로 공실률이 증가했는데 같은 기간 전국평균은 9.5%~10.7% 수준이었다. 이는 2013과 2014년 전국 1위인 기록이고 2015년은 경북 17.2%에 이어 전국 2위였다.문제는 이같은 공실률 증가세가 갈수록 고착화 경향을 보인다는데 있다. 자영업자 수 감소로 건물을 사용할 임차수요는 해마다 줄고 있는데 상가 공급은 연이은 신도시 개발로 크게 늘고 있기 때문이다.이번 도내 공실률 지표는, 저금리 속에 번진 상가투자 열풍이 실상은 기대에 못미치는 결과를 초래할 수 있음을 경고하고 있다. 앞으로의 투자는 전매목적의 공격적 접근보다는 운용목적의 보수적 접근이 더욱 요구되고 있다. 옥계공인중개사
분양권 불법전매로 처벌된 경우라도 아파트 소유권은 넘겨줘야 한다는 판결(대법원 2014다232906)이 나왔다. 즉 주택법에서 정한 전매제한 규정을 위반했다고 할지라도 당사자간의 거래약정까지도 당연히 무효가 되는 것은 아니라는 판단이다.세종시에서 있었던 사건으로, 분양권 전매금지 기간중 전매했다가 주택법 위반으로 처벌되었던 거래에서 이후 해당 아파트 시세가 급등하자 매도인은 주택법을 위반해 체결한 전매계약은 무효라며 소유권 이전을 거부했다.이에 대해 대법원은 구 주택법은 청약통장 등의 전매를 금지하고 있지만 이 규정을 위반하는 전매계약을 당연히 무효화시키지는 않고 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소하는 등으로 위반 행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장이라고 판결했다.또 이처럼 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아닌 조항을 위반했다고 전매약정을 당연히 무효로 만들 수는 없다고 판결했다.즉 분양권 불법전매는 주택법의 단속규정 위반으로 처벌되는 것이나 이같은 위반·처벌이 있었다 하여 당사자간의 거래약정까지도 그 효력을 무효로 볼 수는 없는 것이므로 매도자는 아파트 소유권을 이전해줘야 한다.옥계공인중개사
분양권 시장이 수년째 호황을 보이면서 청약풍속도 달라지고 있다. 과거 아꼈다가 신중히 꺼내들었던 청약통장이 이제는 웬만한 기회면 사용하는 분위기가 되었고, 청약에 적극 참여하는 것이 재테크의 기본인 양 취급되고 있다.이같은 풍속변화는 분양시장의 호황에서 원인을 찾을 수 있다.기본적으로 실수요의 관심이 새 아파트로 향하는 데다 여기에 전매목적의 투자수요까지 가세하면서 한번이라도 더 청약해 보자는 심리가 저변에 자리하게 된 것이다.새 청약제도도 풍속변화에 일조했다.올해 2월부터 시행중인 새 청약제도는 더 많은 수요자들에게 1순위 자격을 부여토록 했는데, 분양시장의 호황속에 1순위 자격자 증가로 청약경쟁을 더욱 치열하게 만들었다.변화하는 환경에서 수요자들은 좀 더 공격적인 청약을 시도하고 있다. 과거 통장을 아끼던 분위기는 일단 넣고 보자는 분위기로 바뀌었고 더 많은 기회 확보를 위해 집집마다 통장을 추가가입 하기도 한다.또 단기간 내에 재 청약하는 사례도 급증하고 있다.요즘 청약수요는 실입주보다는 전매목적의 투자수요가 더 많이 유입되는 분위기다.하지만 이같은 투자수요 유입은 2~3년 뒤에 있을 입주시점의 변동성을 키운다는 점에서, 무차별적인 청약은 재고할 필요가 있다.옥계공인중개사
계절적 성수기를 맞아 도내 곳곳에서 새 아파트 분양 소식이 잇따르고 있다. 수요자들도 유망지역 물색에 적극적이다.굵직한 분양으로는, 전주 만성지구에서 골드클래스 1070세대가 분양을 예고하고 있고, 에코시티에서는 태영 1382세대를 비롯한 포스코 724세대, GS 640세대가 계획하고 있다. 군산에서는 푸르지오 1400세대가 준비하는 등 도내 전역에서 6000~8000여 세대 물량이 분양을 준비중이다.예비 청약자들의 관심도 지대하다. 46만여 청약통장 가입자 수가 증명하듯 상당수 주택수요가 새 아파트 청약을 위해 대기하고 있고, 여기에 이미 분양권 전매로 수익을 거둔 경험들이 더해져 급등한 분양가에도 불구하고 가을 청약 열기는 뜨거워질 조짐을 보이고 있다.다만, 지역별 브랜드별 청약 성적에서는 큰 차등이 예상되고 있다. 곳곳에서 공급과잉을 경고하는 신호들이 증폭되고 있는 만큼 절충안으로 유망 단지 위주의 선별적 청약이 예상되기 때문이다.가을 청약시장은 그동안 달려왔던 관성에 어쩌면 마지막 기회일지 모른다는 조급함이 더해져 상당한 흥행을 거둘 전망이다. 하지만 도내 주택보급률 112 .9%(전국 103.5%)는 물량과잉을 경고하고 있는 만큼 어느 때보다 변별력을 높인 청약전략이 필요하다. 옥계공인중개사
애초에 1년 만기로 주택임대차 계약을 맺었다 할지라도 임차인이 원한다면 임대인의 의사와 관계없이 2년간 거주가 보장된다.일반적으로 계약을 맺은 당사자 쌍방은 약속한 기간에 한해 계약을 유지할 의무가 있을 뿐, 이후에는 별도의 합의가 없는 한 서로에 대해 구속이 사라진다. 하지만 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차에 대해서는 임차인 일방의 결정만으로 임대차 기간을 2년으로 늘릴 수 있다.현행 주택임대차보호법은 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’는 규정을 두고 있다. 동시에 ‘다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’고도 규정하고 있다.즉, 비록 쌍방의 합의에 따라 1년 만기의 임대차 계약을 맺었다 할지라도, 보호법 규정에 따라 임대인은 2년의 기간을 보장해 줘야 하는 것이고 임차인은 계약서에 명시한 1년 만기 또는 보호법에 따른 2년을 선택적으로 주장할 수 있는 것이다.한편 임대인에게는 이 법이 다소 불평등해 보인다는 점에서, 임대인 주도로 이를 배제시키는 특약을 맺을 수도 있겠으나 이러한 특약은 무효가 된다. 주택임대차보호법은 이법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리하다면 그 효력이 없다고 규정하고 있다.옥계공인중개사
새 아파트 선호경향이 분명해지면서 가격 면에서도 신·구 간 격차가 더욱 벌어지고 있다. 그동안은 신도시, 구도시 같은 지역적 구분에 따라 이같은 현상이 발생하곤 했는데, 최근에는 같은 지역 내 일지라도 신·구 간 격차가 벌어지고 있다.이러한 현상은 주택시장이 실수요 위주로 재편되면서 더욱 확연해지고 있다. 최근 실수요의 특징은 당장의 주거품질을 우선시하는 경향이 두드러지고 있는데, 새 아파트가 제공하는 신 평면, 다양한 부대시설, 지하 주차장, 쾌적한 환경 등이 품질의 우선가치로 고려되면서 다소 높은 가격일지라도 새 아파트로 향하고 있다.반면 오래된 아파트의 경우 이전에 비해 선호도가 떨어지고 있다. 이는 장래 시세에 대한 기대가 약해진데 따른 현상으로, 불안해진 미래 시세를 위해 더 이상 지금의 불편함을 감수하지 않겠다는 의도가 강해진 것이다. 요즘 도내 주택시장은 신·구 아파트가 조화를 이룬다기보다는 한정된 수요를 두고 서로 경쟁하는 시장으로 재편되고 있다. 여기에 지금의 실수요 마음이 새 아파트에 치우치고 있어, 오래된 아파트에서 새 아파트로 이동하는 현상은 앞으로도 계속될 전망이다. 가격 역시 이들의 이동을 반영한다는 점에서 이같은 격차는 한동안 계속될 것으로 볼 수 있다. 옥계공인중개사
전국적으로 주택 전세가 상승세가 계속되는 가운데, 매매 부진을 격은 지역일수록 매매가 대비 전세가 비율이 상대적으로 높아지는 경향을 발견할 수 있다.먼저 도내 동향부터 살피면 지난 7월 기준 아파트 전세가 비율은 77.6%로 광주·전남지역에 이어 전국에서 3번째로 높은 전세가 비율을 보였다. 이는 전통적으로 전세가 비율이 높았던 데다가 최근 수년간의 매매 부진이 겹치면서 관련 전세가 비율이 더욱 높아진 것이라 할 수 있다.수도권 지역도 이같은 경향을 발견할 수 있다. 수도권은 과거 매매 호황기 시절 매매가의 절반 정도에서 전세가가 형성되곤 했는데, 장기간의 매매부진을 겪으면서 이곳의 전세가 역시 매매가의 72% 선까지 폭발적으로 급등하게 됐다. 다만 최근 매매시장 분위기가 살아나자 반대로 전세가율은 인상의 폭이 줄어드는 경향을 보이고 있다.전세 수급에는 집주인과 세입자간 상반된 시각이 담겨있다. 집주인은 향후 집값이 오를 거라는 기대가 있어야 전셋집을 많이 내놓는 것이나 수요자는 오히려 집값이 불안할수록 전세에 몰리게 된다. 매매가 대비 전세가 비율 역시 상반된다. 매매가 살아날 때 전세가 비율이 안정되고 매매 부진이 길어질수록 오히려 전세가 비율은 높아지는 경향을 보이게 된다.옥계공인중개사 이상호
같은 듯 다른 주택 형태로 다가구와 다세대 주택이 있다. 모두 한 동의 건물에 여러 세대가 독립적으로 사는 구조라는 점에서 유사해 보이지만, 각자 단독주택과 공동주택으로 구분되는 서로 다른 주택 형태이다. 먼저 다가구주택은 단독주택의 일종으로 연면적 660㎡이하이고 19세대 이하로 구성된다. 층수는 3층까지 가능한데 1층을 필로티 구조의 주차장으로 쓰면 4층까지 가능하다. 흔히 볼 수 있는 원룸건물이 여기에 해당한다.다세대주택은 공동주택의 일종으로 1개 동의 연면적이 660㎡이하이고 19세대 이하로서 4층까지 건축할 수 있다. 이같은 조건은 때때로 다가구와 유사한 건물형태를 만들어내곤 하는데 실제 원룸건물임에도 불구하고 다세대로 건축하는 사례도 종종 발견되고 있다.가장 큰 차이는 다가구는 1동의 건물 전체를 하나의 소유권으로 다루고 다세대는 각 호수별로 소유권을 다룬다는 점이다. 011즉 다가구는 1동의 건물 전체를 한 채의 집으로 보는 것이고 다세대는 내부의 각 호수마다 각각 한 채씩의 집으로 보는 것이다.이들을 구분하는 실익은 임대차에서 자주 발생한다. 만약 임차하려는 집이 다가구라면 다른 호수 임차인들의 보증금까지도 따져봐야 비로소 내 보증금의 안전 여부를 확인할 수 있기 때문이다. 옥계공인중개사
개인투자자들의 관심이 상업용 토지 입찰로까지 확산되고 있다. 수익형부동산에 대한 관심이 고조되면서 이들 상가를 지을 수 있는 토지로까지 투자영역을 넓히고 있는 것이다.실제 최근 택지개발지구에서 공급되는 상업·업무·근린생활시설 용지 등의 낙찰결과를 보면 전국적으로 개인투자자들의 낙찰사례가 부쩍 늘었음을 확인할 수 있다. 입찰 성향도 공격적이라 전량 낙찰을 넘어 예정가의 2배를 넘는 낙찰사례도 속출하고 있다.도내 여건도 다르지 않아, 신도시 개발 횟수에 비례해 개인투자자들의 입찰 참여가 크게 늘었으며 비교적 고가인 토지에까지 입찰이 이어지고 있다. 최근 공개매각중인 전주 만성지구 상가용지에도 많은 예비 입찰자들이 촉각을 세우고 있다.우려스러운 점은, 이러한 개인투자 확대가 공급 측면에서만 진행될 뿐 수요면에서는 오히려 한계를 보이고 있다는 점이다. 실제 도내 임차수요의 지표격인 자영업자 수는 해마다 감소세에 있으며 관련 상가 공실률도 전국 최고수준을 보이고 있다.지금의 개인투자자 증가는 입찰 분위기를 한껏 격양시키고 있다. 자칫 고가낙찰과 고임대가 책정, 이로 인한 임차수요의 이탈을 불러올 수 있는 만큼, 입찰에 나서는 투자자는 어느 때보다 냉정한 입찰가 책정이 필요할 것이다.옥계공인중개사
주택 임차인이라면 전입신고를 꼭 챙길 필요가 있다. 전입신고를 함으로써 비로소 대항력이 생기고, 이로써 마치 등기한 것처럼 제3자에 대해서도 내 임대차 내용을 주장할 수 있기 때문이다.전입신고로 확보되는 대항력은 주택임대차보호법을 근거로 하고 있다. 동법에는 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.’고 규정하고 있으며 ‘이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’고 규정하고 있다.대항력 확보를 강조하는 이유는, 대항력을 확보함으로써 애초 당사자 간에만 유효했던 임대차계약의 효력을 제3자에게까지 주장할 수 있기 때문이다. 즉 살던 집이 중간에 팔리는 경우라도 애초 제3자였던 새로운 집주인에게도 종전 계약상의 임대차 기간 유지를 주장할 수 있는 것이고, 경매로 집주인이 바뀌는 경우라도 낙찰자를 상대로 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것이다.대항력 확보를 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이며, 그 효력은 이를 마친 다음날부터 발생한다. 간혹 미리 확정일자만 받아두는 사례도 있는데 전입신고가 이뤄지지 않았다면 이때는 대항력이 발생하지 않음에 유의해야 한다.옥계공인중개사
상가의 월세 연체로 인한 계약 해지 요건이 3기분으로 완화됐다. 지난 5월 상가건물임대차보호법 개정에 따른 결과로, 이전까지는 따로 보호법에서 규정한 바가 없어 민법규정에 따라 2기분 연체만으로도 임대인에 의한 일방적 해지가 가능했었다.개정 보호법은 먼저 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 조항을 신설했다. 표면적으로는 임차인의 의무를 강조한 조항으로 비쳐질 수 있으나 실상은 과거 2기분 연체만으로도 해지 위험에 놓였던 임차인들에게 3기분까지로 요건을 완화시킨 개정이다.또한 이 규정은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에 대해서도 적용토록 해 보증금 규모와 관계없이 모든 상가임차인이 동일하게 혜택 받게 했다.차임연체로 인한 계약해지에 주목하는 이유는 무엇보다 이러한 방식의 해지는 쌍방 합의가 아닌 임대인 일방만의 통보로 해지가 결정된다는 점에 있다. 또한 이러한 해지 하에서는 묵시적 갱신이나 계약갱신 요구, 지상물 매수 청구 등 여타 임차인 보호 장치도 모두 무력화된다.이번 개정은 불황속 상가 임차인 지위안정에 도움 될 것으로 보인다. 다만 연체에 따른 책임만큼은 여전하다는 점에서 연체관리에 특히 유의하여야 한다. 옥계공인중개사
도내 새 아파트 청약시장이 과열 조짐을 보이고 있다. 과거 재고주택 시장으로부터 불씨를 얻었던 청약시장이 어느새 청약시장만의 단독장세로 성장했고, 이제는 실수요를 넘어 단순 전매 목적의 가수요까지 급증하는 등 과열을 경계해야 하는 정도에 이르렀다.도내 청약시장을 돌이켜보면, 청약수요가 살아난 시기는 2010년부터라고 할 수 있다. 2009년부터 시작된 재고주택 시장의 호조세에 힘입어 비로소 청약시장에도 온기가 전해진 것이다. 이같은 온기는 2011년에 이르러 본격적인 활황세로 성장했다. 이 시기 수요 특징은 재고·청약주택 구분 없이 모두에 탄탄한 실수요가 뒷받침됐던 시기였다.하지만 2012년 이후 시장은 다른 양상을 보이고 있다. 재고주택 시장은 침체로 반전되고 새 아파트나 이의 연장선인 청약시장만의 단독장세가 시작됐기 때문이다. 수요의 질도 변화하여 총 수요가 확대됐다기보다는 한정된 수요가 재고주택에서 새 주택으로 단순 이동만하는 경향으로 바뀌었다. 최근의 동향은 분양권 전매 횟수가 크게 증가하는 등 가수요가 확산됐음을 짐작케 하는 신호들이 속속 드러나고 있다. 즉 지금 청약 수요가 격양돼 있다 할지라도 실제 입주가 이뤄질 2~3년 뒤에는 일정량 수요의 감소가 발생할 만한 상황이다. 옥계공인중개사
토지거래허가구역 내 토지의 의무이용기간 규제가 완화되고, 구입 전 6개월 거주 요건이 폐지됐다. 국토교통부는 이같은 내용의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안’이 지난달 30일 국무회의를 통과했다고 밝혔다.개정안은 먼저 주택과 복지·편의 시설 용도의 토지에 대해서도 의무이용기간을 2년으로 완화했다. 의무이용기간은 토지를 애초 허가받았던 용도대로만 이용할 것을 강제한 기간으로, 그동안 자기거주 주택 용지로 허가를 받았으면 3년, 복지·편의 시설 용지로 허가를 받았으면 4년의 의무이용 제한을 두고 있었다. 이번 개정으로 주택과 복지·편의 시설용 토지도 농·임·축산·어업용 토지와 동일하게 2년으로 단축됐다.아울러 대표적 구입 제한인 사전거주 요건도 폐지됐다. 그동안 외지인이 농·임·수산·축산업을 하고자 허가구역 내 토지를 구입하려면, 해당지역에 허가신청일로부터 소급하여 6개월 이상 계속 거주했어야 허가가 가능했는데 이번 개정에서 이를 삭제했다. 외지인이라도 구입 당시 거주하고 있다면 허가가 가능해진 것이다.이번 개정으로 허가구역 내 토지의 구입이나 이용이 상당 수준 유연하게 됐다. 그동안의 과도했던 규제를 완화했다는 면에서 실수요의 확산을 기대할 수 있다.옥계공인중개사
도내 새 아파트 분양가가 큰 폭으로 오를 것으로 예고됐다. 지난 23일 매각한 전주 효천지구 공동주택 부지가 3.3㎡당 553만원에 낙찰됐기 때문이다. 이처럼 급격한 택지비 상승은 필연적으로 분양가 인상으로 이어질 전망이다.최근 쓸만한 공동주택 부지 가격은 전국적으로 급격한 상승세에 있다. 건설사들 간 부지확보 경쟁이 전국단위로 확산된 결과다. 도내의 경우도 다르지 않아 3.3㎡당 부지 가격이 전북혁신도시에서는 300만원대를 유지하다가, 만성지구에서는 400만원대로 급상승했고, 효천지구에 이르러서는 연이어 550만원선을 형성하고 있다.급격한 택지비 상승은 해당 아파트 분양가뿐만 아니라 유사 새 아파트 가격도 끌어올릴 전망이다. 새롭게 형성된 분양가가 이미 분양을 완료한 단지에도 새 가격지표가 되기 때문이다. 도내에서도 신규 분양가가 오르면 유사 새 아파트 가격도 동반 상승하는 현상이 자주 관찰되고 있다.민간택지에서 분양하는 아파트도 분양가 인상을 예상할 수 있다. 이미 분양가상한제 규제에서 자유로워진데다가 이번에 낙찰된 택지가격이 새로운 분양가 산정을 위한 지표로 작용할 것이기 때문이다.도내 분양가는 달구어진 청약 열기와 맞물려 당분간 상승세가 계속될 것으로 보인다.옥계공인중개사
무주택자라면 분양전환 임대아파트에 관심을 가질 필요가 있다. 분양전환 임대아파트는 입주자가 일정기간 임차로 살다가 향후 분양전환 때 우선적으로 구입할 수 있는 아파트로, 무주택자들의 내 집 마련 전략으로 고려할 만 하다.종류는 LH나 개발공사 주도의 공공형과 민간 건설사 주도의 민간형으로 구분할 수 있는데, 공공형은 5~10년간 임대 후 분양으로 전환하고 민간형은 2년6개월~10년간 임대 후 분양전환하게 된다. 임대료는 공공형의 경우 대부분 보증금+월세 조건으로 이뤄지는 반면 민간형은 여기에 전세형 조건까지 추가하고 있어 선택의 폭이 넓은 편이다. 분양전환 가격은 공공형의 경우 전환할 당시 책정하고 민간형은 주로 최초 입주자 모집 시점을 기준으로 책정하고 있다.장점은 우선 살아보고 분양받을지 여부를 선택할 수 있다는 점과 무엇보다 시세차익도 기대할 수 있다는 점에 있다. 예를 들어 5년 공공임대의 분양전환가격은 분양당시 감정가격과 애초 건설원가의 평균으로 정하는데 대부분 주변 시세보다 저렴하게 결정되는 편이다.조건은 85㎡이하 공공임대의 경우 분양으로 전환할 때가지 무주택 조건을 유지하고 있어야 하며, 또한 실제로 거주하고 있어야 분양전환을 받을 수 있다. 옥계공인중개사
주택을 용도변경해 상가로 사용하는 경우 1세대1주택 비과세 요건을 상실할 수 있음에 유의해야 한다. 즉 아무리 오랫동안 주택으로 사용했다 할지라도 매각 당시 주택용도가 아니면 양도소득세 비과세를 받을 수 없게 된다.1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 경우 이의 매각에 따른 양도소득세를 비과세 하는 제도로 주의할 점은 이러한 비과세 요건은 한번 갖추었다고 해서 계속 유효한 것이 아니라 양도일 당시에 충족되어야 한다는 점이다. 이러한 비과세 요건에 대한 오인은 주택의 용도변경 사례에서 종종 발생하고 있다. 오랫동안 살던 집을 상가로 용도변경한 경우 소유자는 예전에 갖추었던 비과세 요건이 계속 유효할 것으로 오인할 수 있다. 하지만 양도일 당시 주택용이 아니라면 주택으로서의 비과세를 받을 수 없게 된다. 만약 비과세를 받으려면 매각 전 다시 주택으로 용도변경을 해야 한다.중도에 주택을 철거한 경우도 유사한 오인이 있을 수 있다. 과거 비과세 요건을 갖추었다할지라도 매각 당시 주택이 존재하지 않는다면 남은 토지에 대해서도 주택지로서의 비과세를 적용할 수 없다.1세대1주택 비과세 여부는 매각 당시를 기준으로 판단한다는 점을 재차 상기할 필요가 있다.옥계공인중개사
도내 곳곳이 개발되면서 토지에 대한 투자관심도 동반 확산되고 있다. 이러한 토지투자가 주로 미래가치를 기대하고 실행된다는 점에서, 미래가치의 주된 변수인 주변 여건부터 살피는 습관이 선택에 도움이 될 것이다.토지의 가치를 바꾸는 주된 변수는 무엇보다 주변의 여건 변화라고 할 수 있다. 주목할 만한 여건변화로는 신도시 개발이나 산업단지 개발, 관공서 이전, 도로개설 등을 꼽을 수 있다. 이들은 과거 농업용이었던 토지를 주택이나 상업용도로 바꾸는 등 토지가치의 근본적 변신을 불러온다.주변의 성쇠 여부도 가치변화를 불러온다. 성장지역의 경우 주변에서 정(+)의 외부효과를 주겠지만, 원도심처럼 쇠퇴하는 지역이라면 내 땅이 아무리 독보적 위치를 점했다 할지라도 부(-)의 외부효과를 피하기 어렵다.특정 토지의 자체적 개량효과는 후순위 변수라고 할 수 있다. 주로 분필·합필, 성토·절토, 사도 개설, 일부 용도변경 등이 시도되는데, 파급력에 있어서는 앞선 주변 변수에 비해 적은 편이다.투자용 토지에 대한 접근은 먼저 광역적 분류로부터 시작하여 대상을 서서히 좁혀가는 방법을 추천할 만하다. 즉 쇠퇴지역의 사거리 코너 땅보다 성장할 지역의 차순위 토지에 더 큰 관심을 둘 필요가 있다.옥계공인중개사
앞으로 환산보증금 기준을 벗어나는 임차인도 대항력을 가지게 됐다. 종전 상가건물임대차보호법에서는 환산보증금이 일정액 이하인 소액 임차인에 대해서만 부여해 왔는데, 지난 12일 법 개정에서 대상을 확대한 것이다. 이로써 건물주가 바뀌었다고 해서 점포를 비워주는 일이 줄어든 것이다.대항력은 임차인이 제3자에 대해서도 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리로, 본래 당사자 간에만 유효했던 임대차계약의 효력을 제3자에게까지 확대시키는 기능을 하고 있다. 즉 대항력이 있으면, 중간에 건물주가 바뀌는 경우라도 종전의 계약내용을 주장할 수 있고 또 만기 때 갱신요구를 통해 최소 5년간의 기간을 보장받게 되는 것이다.이번 개정의 골자는 이러한 대항력을 환산보증금 기준과 관계없이 모든 상가 임차인으로 확대 부여한 것이다. 종전의 임대차보호법은 환산보증금이 일정액 이하인 임대차에 대해서만 부여하여, 이 기준을 벗어난 임차인은 건물주가 바뀔 경우 갱신을 거부당하는 등 점포를 비워줄 위험에 노출됐었다.이번 조치로 환산보증금 기준을 초과하는 임차인의 지위가 다소 안정되게 됐다. 하지만 이들에게는 임대료인상한도가 적용되지 않아 바뀐 건물주의 무리한 요구에 무력할 수 있다는 점이 여전한 맹점으로 남아있다.옥계공인중개사
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