전주 아파트 전세가격 고공행진

전주지역의 아파트 전세가격 고공행진이 이어지고 있다. 특히 수요자들의 선호도가 뛰어난 일부 지역의 경우 연초에 비해 최고 3000만원까지 전세가격이 급등한 것으로 나타났다.전주시내 부동산업계 관계자들에 따르면 아파트가 밀집돼 있는 효자동과 송천동을 중심으로 전세가격이 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 이 같은 상황은 상당기간 지속될 것이라는 게 업계 관계자들의 전언이다.실제로 효자동 A아파트 112㎡ 전세가격이 연초보다 3000만원 가까이 오른 1억 8000만원에 거래되고 있다. 매매가격도 덩달아 오르면서 2억 5000만원에 달한다. B아파트 161㎡는 2억 2000만원대로 A아파트와 마찬가지로 전세가격이 연초보다 3000만원 정도 올랐다.송천동 C아파트 역시, 연초 1억 4000만원이던 112㎡ 전세가격이 1억 7000만원대까지 치솟았으며, 매매가격도 2억 3000만원으로 올랐다. 이는 수요에 비해 전주지역의 신규 공급물량이 턱없이 부족하기 때문으로 풀이된다.실제 최근 10년 동안 연간 1만 5000가구 정도 공급되던 전주지역 신규아파트 공급이 지난 2008년과 2009년 절반 가까이 줄었다. 올해도 상반기에 1개 단지만 공급 됐고, 하반기에 3개 아파트가 분양에 나설 예정이지만 최근 10년 동안의 평균 공급물량에 비해 절대적으로 부족하다.한 공인중개업소 관계자는 "학군과 입지여건이 좋은 지역의 새 아파트를 찾는 전세 수요는 꾸준한데 물량이 거의 없어 전세가격 상승으로 이어지고 있다"면서 "본격적인 이사철이 시작되면서 수요가 더욱 늘어날 것으로 보여 가격이 더 오를 수도 있을 것으로 본다"고 말했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.27 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 양도소득세 전가 약정, 구체적으로 작성해야

부동산 양도시 양도소득세는 원칙적으로 매도인이 부담하는 조세이다. 그런데 매매의 조건으로 양도소득세 일체를 매수인이 부담하도록 약정할 수도 있어 그 유효성와 한계에 관심을 가질만 하다.법원은 이러한 약정에 대해 기본적으로 유효하다고 보면서 사안별로 유의할 것을 지적한다.무엇보다 세액산출 기준이 달라짐에 유의해야 한다. 통상은 매매가를 기준으로 세액을 산출하겠지만, 이때는 당초 매매가에 매수인이 부담한 세액까지 합산한 금액으로 최종세액을 산출토록 하고있다. "명목 여하에 관계없이 해당 자산의 양도 대가로 받는 모든 수입"을 과세 대상으로 보겠다는 취지다. 결과적으로 매수인에게 전가시킨 세금에 대해서도 다시한번 양도소득세가 과세되는 모양새라 자칫 세액을 오산할 여지가 있다.세 부담의 주체와 한계도 명확히 할 필요가 있다. 당사자의 세액 예측에 오류가 있을 수 있고, 기타 주민세나 가산세도 발생할 수 있어 분쟁의 여지가 많다. 법원도 추가적인 부분에 대해서는 사안별로 판단이 다를 수 있음을 지적하는 만큼 부담주체와 한계를 명확히 할 필요가 있다.양도소득세를 매수인에게 전가시키는 약정은 세심한 주의가 필요하다. 모호한 문구보다 전문가와 협의하여 금액과 한계를 명확히 약정해야 한다./ 옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.09.27 23:02

[이상청의 경매포인트] 김제 동지산리 교통 좋은 단독주택

▲김제시 청하면 동지산리 단독주택=본건은 '만경대교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 면소재지 내 주택지대이다. 차량 접근이 가능하고, 동측 인근으로 711번 지방도가 소재하며, 지방도변으로 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시 된다. 부정형의 등고 평탄한 건부지로서 동측으로 노폭 약3~4m의 포장도로와 접하며, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역이다. 건물의 구조는 연와조 슬래브지붕 단층주택으로 기본적인 위생설비가 되어있고, 유류에 의한 난방설비가 되어있다.▲완주군 구이면 계곡리 축사=본건은 '대덕초교' 북서측 인근에 위치하고, 부근은 전, 답 및 주택, 축사 등이 혼재된 지방도 주변의 마을지역이다. 차량의 접근이 자유롭고, 마을 인근에 위치하여 제반 교통 사정은 보통시 되며, 본건 자체는 평탄한 부정형의 토지로서 북동측으로 아스팔트 포장도로와 접하며, 농림지역, 농업보호구역(농지법), 상대정화구역에 해당된다. 건물의 구조는 철파이프조 판넬지붕 단층 건물로서 축사, 퇴비사, 보일러실과 창고 등으로 이용 중이며, 지상에 이동이 가능한 냉동콘테이너 창고 및 이동식 화장실이 소재한다.▲진안군 진안읍 가림리 답=본건은 '송림마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 전, 답, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통시 된다. 부정형의 토지로 인접지와 고저차는 있으나 본건 자체는 평탄하고, 동측으로 폭 약4m의 도로와 접해있으며, 토지이용계획확인서상 생산관리지역, 준보전산지(산지관리법)에 해당된다.

건설·부동산
전북일보
2010.09.24 23:02

작년 전북 주택 보급률 113.4% 전국 최고

지난해 도내 지역의 주택 보급률이 전국에서 가장 높은 것으로 나타났다. 23일 전북도에 따르면 지난해 도내 가구수는 61만 5556가구이며, 재고 주택수는 69만 8229로 주택보급률은 113.4%로 집계됐다. 이는 전국 평균 101.2% 보다 12.2%p 높은 수치이며, 전국 16개 시도 중 가장 높은 수치다.연도별 도내 주택보급률은 지난 2007년 108%에서 2008년 110.7%, 2009년 113.4%로 꾸준히 상승하고 있다.지역별로는 진안군이 129.2%로 가장 높은 보급률을 기록했으며, 임실군 127.8%, 군산시 122.1%, 순창군 121.5%, 무주군, 119.1%, 장수군 119.0%, 부안군 117.6%, 김제시 117.5% 등이었다. 주택 보급률이 가장 낮은 지역은 남원시로 106.2%였다.이처럼 주택보급률이 100%를 넘어섰지만 도내 지역 아파트 가격이 강세를 유지하는 것은 수요에 비해 공급이 적기 때문으로 보인다.주택건설협회 관계자는 "최근 10년 동안 매년 1만 5000가구 정도의 아파트가 꾸준히 공급됐지만 지난 2008년부터 7000~8000가구 수준으로 급격히 줄어들면서 아파트 가격 강세가 지속되고 있다"고 설명했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.24 23:02

전주 분양시장 숨통 트이나

경기 침체의 영향으로 얼어 붙었던 전주지역 주택 분양시장에 하반기 훈풍이 예상된다. 특히 극심한 공급부족 현상을 보여왔던 중소형 아파트 공급이 잇따라 이뤄질 예정이어서 숨통이 트일 전망이다.도내 주택건설업계에 따르면 10월부터 연말까지 전주지역에서 3개 단지의 신규 아파트 공급이 이뤄질 것으로 보인다. 올 1~9월까지 1개 단지만 분양이 됐던 것에 비하면 하반기 분양시장은 대규모로, 침체된 주택시장 활성화의 신호탄이 될 지에 업계의 관심이 주목되고 있다.하반기 분양시장의 신호탄은 진흥기업이 맡았다. 진흥기업은 내달 초 모델하우스를 오픈하고 하가택지지구의 아파트 공급을 시작한다. '하가 더 루벤스'라는 이름으로 분양을 시작할 아파트의 공급물량은 모두 413가구다. 공급평형은 실수요자들의 선호도가 가장 높은 전용면적 84.9㎡(구 33평형) 단일평형이다.진흥기업 관계자는 "당초 10월 1일 모델하우스를 오픈 할 예정이었지만 사정에 따라 1주일 정도 늦춰질 것으로 보인다"면서도 "선호도가 높은 평형수를 공급할 예정이어서인지 벌써부터 문의가 이뤄지는 등 높은 관심을 보이고 있다"고 설명했다.도내 기업인 엘드건설도 하반기 분양시장에 신규 물량을 내놓는다. 삼천주공 2단지 재건축을 맡고 있는 엘드건설은 10월 7일 모델하우스를 오픈하고, 조합원 물량(415가구)을 제외한 일반물량 227가구를 공급한다.면적별로는 ▲59㎡ 1가구 ▲84㎡ 121가구 ▲119㎡ 48가구 ▲150㎡ 57가구로 소형부터 대형까지 다양하다.아울러 지난달 중순께 전주시로부터 사업계획변경 승인을 받은 한솔건설이 분양을 준비하고 있다. 한솔건설은 이르면 올 연말 또는 내년초 분양을 목표로 관련 절차를 진행 중이다. 송천동 오송지구에 들어서는 한솔솔파크 1·2단지 1060가구는 전용면적 75㎡가 110가구고, 나머지 950가구는 85㎡다.

건설·부동산
박영민
2010.09.20 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 삼천동 상가 주변 근린시설

▲덕진구 우아동 3가 2층주택=본건은 '비사벌학원' 서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택 등이 주를 이루는 기존 주택지대이다. 차량의 통행이 가능하고, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반교통 사정은 보통시 된다. 정방형평지로서 북측면과 서측면으로 세로에 접하며, 제2종일반주거지역, 최고고도지구(12층이하), 소로3류(접함), 상대정화구역이다. 건물의 구조는 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 2층으로 1,2층 모두 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비 및 도시가스난방이 설치되어 있다.▲완산구 삼천동1가 근린시설=본건은 '꽃밭정이사거리' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 상가 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역이다. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편이다. 인접지와 6필 1단의 토지로 등고 평탄하고, 북서측, 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 제1종일반주거지역, 최고고도지구(7층이하), 소로1류(접함), 소로2류(접함)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 철골조 내화 판넬지붕 지하1층, 지상3층 건물로서 1층은 목욕탕, 2~3층 헬스장, 목욕탕 등이며, 지하층은 기계실로 이용 중이다. 위생설비 및 급배수시설이 설치되어 있고, 목욕장에 필요한 기계설비는 본 건물에 포함 평가되었다.▲임실군 성수면 월평리 답=본건은 '신촌마을' 동측 인근에 위치하고, 주위 환경은 농가주택 및 경지 정리된 농경지 등이 혼재된 국도 주변 농촌지역이다. 소형차량의 접근이 가능하고, 제반교통 여건은 보통시 되며, 북측 및 북동측 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지이다. 남서측 및 남동측으로 폭 약3m 정도의 시멘트 포장도로와 접해 있으며, 토지이용계획확인서상 농림지역에 해당된다.

건설·부동산
전북일보
2010.09.17 23:02

전주 아파트 분양가 상승세 주춤

전주지역 공동주택 분양가가 최근 경기불황과 소형 평수 선호 추세 등이 맞물려 실수요자 위주로 공급되면서 보다 안정세를 찾아가고 있다.전주시 분양가상한제 심사위원회(위원장 진정 전북대 교수)는 14일 하가지구 내 진흥기업(주)의 '더 루벤스'와 삼천주공2단지 재건축정비사업인 엘드 '수목토' 등 2곳에 대한 분양가를 심의하고, 3.3㎡(한 평)당 평균 655만1000원과 680여 만원으로 각각 확정했다.이에 따라 전주지역 공동주택 분양가는 지난 2005년 효자동 서부신시가지 내 분양가격인 3.3㎡당 평균 600만원 중반 대에 다시 근접하게 됐다.진흥기업과 엘드는 애초 분양가 산정기준 최대 상한선인 3.3㎡당 평균 700만원 후반과 600만원 후반의 가격대를 희망했던 것으로 알려졌다.그러나 이날 분양 가능성과 주변 시세 등을 감안, 희망가격 보다 낮은 3.3㎡당 600만 원대로 조정됐다. 60㎡이하의 소형평수는 600만원 이하로 낮췄다.이 분양가는 지난 2008년 '더 루벤스'와 같이 하가지구에서 분양한 일신공영 아파트 분양가 3.3㎡당 690만원보다 35만원 정도 싸게 분양되는 것.또 지난 2007년 분양에 나섰다가 중단한 송천동 '한솔' 아파트 분양가 3.3㎡당 662만원과 비슷한 금액이다.이는 5년 전인 서부신시가지에 들어선 현대 아이파크(630만원∼665만원), 우미 린(623만원) 등의 분양가에 못 미치지만 안정세를 되찾고있다는 게 일반적인 평이다.이처럼 공동주택 분양가가 안정세로 돌아서는 것은 부동산시장이 급속히 악화되면서 분양시장이 실수요자 위주로 전환됐기 때문으로 풀이된다.또 최근 들어 공동주택이 대형평수에서 소형평수 위주로 전환되고 있어 공동주택 분양가의 안정세는 당분간 지속될 것이라는 게 관련 업계의 전망이다.실제 조만간 분양예정인 오송개발(주)의 송천동 '한솔'과 송천지역주택조합의 공동주택 일반 분양분 등도 600만원 초∼중반대에서 검토되는 것으로 전해졌다.시 김천환 건설교통국장은 "경기불황과 직접적인 연관성을 가지고 있다"라며 "당분간 공동주택 분양가격 안정세가 지속되게 될 것"이라고 내다봤다.한편 진흥기업은 덕진동 하구지구에서 84.9㎡(33평)형 413세대를, 엘드는 삼천주공2단지에서 59.90㎡(25평)∼150.04㎡(55평)형 642대를 건립한다.

건설·부동산
구대식
2010.09.15 23:02

도내 아파트 낙찰률 큰 폭 상승

지난달 도내 아파트 경매시장에서의 낙찰률이 큰 폭으로 상승했다. 낙찰가율은 전달보다 하락했다.12일 부동산경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 지난 8월 중 도내 아파트 경매건수 90건 중 낙찰건수는 55건으로 낙찰률이 61.1%로 전월(40.8%) 보다 20.8%p 올랐다. 이는 부산에 이어 전국 16개 시도 중 두번째로 높은 것이며, 전국 평균 낙찰률(41.2%) 보다 무려 19.9%p가 높은 것이다.이 같은 낙착률 상승은 지리적 장점을 갖고 있는 물건들이 경매시장에 나오고, 이들 물건에 대해 소비자들이 적극적인 매수에 나섰기 때문으로 분석됐다. 실제로 전주 중화산동2가 광진햇빛찬 2차 아파트의 경우 10건이 경매시장에 나와 모두 주인을 찾았다. 또 남원시 조산동 메카센트럴 20건도 모두 낙찰됐다.낙찰된 아파트 55건의 낙찰가율은 88.4%로 전월(97.8%) 보다 9.4%p 낮아졌으나 전국평균(79.1%) 보다는 9.3%p 높았다.20명이 몰려 감정가(7700만원) 대비 102.4%(7888만원)에 낙찰된 전주 호성동 1가 동신아파트의 한 매물(70.3㎡)이 최고 경쟁률을 보였고, 감정가(1억 500만원) 대비 119.2%(1억 2518만원)에 낙찰된 전주 중화산동2가 광진아파트 한 매물(85㎡)이 가장 높은 매각가율을 기록했다.도내 토지경매 시장은 전체 586건 중 227건이 낙찰돼 38.7%로 전월(38.2%) 보다 0.5%p 상승했다. 낙찰가율은 89.3%로 전월(82.8%) 보다 6.5%p 상승했다. 토지경매의 평균 낙찰가율 상승은 감정가 14억원의 전주시 효자동 3가 임야가 예정가격의 91%에 낙찰됐기 때문이다.최고 경쟁률을 보인 토지는 감정가(3145만원) 대비 239%(7530만원)에 낙찰된 장수군 계남면 신전리 임야가 26대1을, 가장 높은 낙찰가율은 감정가(1610만원) 보다 무려 317.3%(5110만원) 높게 낙찰된 부안군 보안면 신복리 임야가 차지했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.13 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 전세 보증금 인상 때 새 계약서 작성·확정일자 다시 받기를

본격적인 이사철을 앞두고 도내 전셋집이 품귀현상을 보임에 따라 이사를 포기하고 기존계약을 연장하는 재계약 사례가 늘고 있다. 이미 익숙한 사람들 간의 연장계약이라 소홀히 넘어갈 수 있으나, 재계약도 처음처럼 신중히 대처할 필요가 있다.먼저 단순히 기간만 연장하기로 했다면 기존 계약서에 기간연장 내용만 추가하면 된다. 기존의 지위를 그대로 유지하기 위함이다. 오히려 기존 계약서를 파기하고 신규로 작성했을 때 문제의 소지가 있다. 당초 없었던 근저당권 등이 새롭게 설정되었다면 보증금 보장 순위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다.보증금을 인상하기로 했다면 새롭게 계약서를 작성하고 주민센터에 확정일자를 다시 받아둬야 한다. 인상분은 다시 확정일자를 받은 뒤부터 보장이 가능하기 때문이다. 흔히 하는 기존 계약서에 인상분만 추가하고 마는 방식으로는 위험에 노출되기 쉽다.유의할 점은 기존 계약서를 파기하거나 반환해서는 안된다. 당초의 보증금은 기존 계약으로, 인상분은 새로운 계약으로 지위가 보장되는 만큼, 기존 계약서가 파기된다면 당초에 확보한 지위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다.재계약은 전문가의 중재 없이 당사자들 간에 직접 이루어지는 경우가 많으므로 더욱 신중할 필요가 있다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.09.13 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 덕진동 주거환경개선지구 내 주택

▲ 덕진구 진북동 단독주택 = 본건은 "진북교" 남서측 인근에 소재하고, 인근지역은 1층 기존주택이 주로 소재하는 순수 주택 지대이다. 제반교통 사정이 양호하고, 차량접근이 가능하며, 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 직사각형 형태의 주택지부지로 폭 약6m의 포장된 도로와 접해있다. 본건 북서측 일부가 골목 도로로 이용 중이며, 제1종일반주거지역, 최고고도지구(5층이하)이고, 주거환경개선지구이다. 건물의 구조는 시멘트 벽돌조 함석지붕으로 주택, 화장실, 창고 등으로 이용 중이며, 유류난방시설이 되어있다.▲ 임실군 덕치면 사곡리 답 = 본건은 "자경동마을" 북서측 원거리에 위치하는 토지로서 부근은 농경지(전, 답) 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경 지대이다. 남측 인근에 717번 지방도와 버스승강장이 위치하는 등 제반교통 사정은 보통시 되며, 부정형의 토지로서 남측 하향 계단식을 이루고 있다. 지적도상 맹지이나 서측면 노폭 약4m의 도로를 통하여 출입가능하고, 토지이용계획확인서상 농림지역이며, 농업보호구역(농지법)이다.▲ 완산구 평화동2가 근린주택 = 본건은 "평화중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재하는 아파트 인근의 성숙중인 주택 지대이다. 차량의 출입이 가능하고, 시내버스 승강장이 인근에 소재하는 등 제반교통 상황은 무난시 되며, 정방형 하향 완경사지이다. 서측 및 남측으로 폭 약8m의 포장도로와 접해있으며, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접함), 상대정화구역에 해당된다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬래브 및 강판 지붕 3층 건으로 1층은 일반음식점, 2~3층은 주택으로 이용 중이며, 위생설비와 도시가스시설에 의한 난방설비가 구비되어 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.09.10 23:02

"다주택자 규제가 무주택자 '내 집 마련' 제동"

집을 여러 채 가진 사람에게 양도소득세를 무겁게 물리는 제도가 오히려 무주택자의 '내 집 마련'을 어렵게 한다는 주장이 나왔다. 한양대 이창무 교수는 한국건설산업연구원이 9일 대한건설협회, 한국주택협회,대한주택건설협회, 주택산업연구원과 함께 연 '주택산업 선진화(세제분야) 방안 세미나'에서 주제발표를 맡아 이같이 주장했다. 이 교수는 "다주택자 양도소득세 중과가 완화된 1999년 이후 자가 거주율은 57%에서 지속적으로 상승해 2003년에는 60%에 달했다"며 "그러나 양도소득세 중과가 강화된 2003년 이후에는 오히려 자가거주율이 미세한 하락세를 보였다"고 분석했다. 또 참여정부 후반에 도입된 종부세와 대출 규제는 고가주택의 수익률과 수요를조정해 상대적으로 소형 아파트의 가격을 급등시킴으로써 결과적으로는 서민층의 내집 마련을 더 어렵게 만들었다고 주장했다. 그는 다주택자가 지속적인 주택공급을 위한 1차 투자자라는 순기능도 존재한다며, 이들을 규제하기보다는 양도소득세 중과 폐지와 연계된 임대소득 과세제도를 정비해 순기능을 강화하는 구조를 갖추는 것이 더 효율적이라고 제안했다. 이날 세미나에서 노영훈 한국조세연구원 선임연구위원은 현재의 주택시장 침체는 조세제도가 아니라 추가 가격하락에 대한 기대감 때문이라며 지금이 주택 세제와관련된 종합적 세제 개편안을 마련하기에 적절한 시기라고 주장했다. 노 연구위원은 세금을 통한 집값 잡기 대책은 큰 후유증이 우려된다며, 정책의 실효성과 경제적 비효율성을 함께 고려한 세제 마련이 절실하다고 말했다. 그는 이어 1가구 1주택 양도세 감면과 다주택자 중과 같은 단기적 제도를 정비해야 하고, 양도소득세에 대해서도 선진국과 같은 최고세율 상한규정이 필요하다고덧붙였다.

건설·부동산
연합
2010.09.09 23:02

도내 미분양주택 감소세…7월말 2419가구

도내 지역의 미분양 주택이 지속적으로 줄어들고 있는 것으로 나타났다.국토해양부가 5일 발표한 '전국 미분양주택 현황'에 따르면 7월말 현재 도내 미분양 주택은 2419가구로 전월 대비 5.8%(149가구) 감소했다. 이는 전년말 대비 1079가구, 30.8% 감소한 것이다.도내 미분양 주택은 지난 2006년 말 5163가구로 정점을 찍은 뒤 2007년 말 4082가구, 2008년 말 4617가구, 2009년 말 3498가구로 줄어들었다.한편 같은 기간 전국적으로는 전월보다 3.2%(3556가구)의 미분양 물량이 해소된 것으로 집계됐다. 7월말 전국 미분양 주택은 10만 6646가구다.

건설·부동산
박영민
2010.09.06 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 투자 기준 미래 가치로 판단해야

"이 지역은 내가 잘 아는데 예전에는 훨씬 저렴했다." 3년째 토지를 물색하고 있는 투자자의 말이다. 집 근처로 요양시설 신축을 구상중인 투자자는, 토지구입 목적이 분명하고 장소도 현 거주지 근처로 한정한 터라 지역 동향에 밝다. 특히 과거 지가변동 이력에 대해서는 인근의 공인중개사보다 해박할 정도다. 그러나 여전히 부지를 구입하지 못했고 과거 가격에 구입하지 못한것을 후회하고 있다.투자판단의 기준을 미래가치로 바꿀 필요가 있다. 재건축 아파트를 예로 들면, 25년 넘은 낡은 아파트가 10년된 아파트보다 비싸게 거래되는 모습을 볼 수 있다. 현재의 열악한 주거여건보다 미래 재건축 이후의 가치가 기준이 되는 것이다. 개발예정지의 농지도 유사하다. 과거라면 농작물 수확량 정도로 가치가 매겨졌겠지만 앞으로는 미래의 개발구상에 의해 재평가될 것이다.상권이 쇠퇴하는 구도심이라면 오히려 과거보다 낮은 가격으로 평가될 것이다. 미래가치가 현재보다 못하기 때문이다.과거 회귀형 투자는 성공하기 어렵다. 아무리 좋은 매물이 나와도 과거 어느시점 보다는 비쌀 것이고, 기회를 놓친 투자자는 이후에도 동일한 실수를 반복할 것이기 때문이다. 투자를 고민하는 지금이 미래가치를 만드는 새로운 출발점이라는 인식이 필요하다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.09.06 23:02

올 전·월세 수요 늘었다…작년비 7.2% 증가

부동산 경기 침체가 지속되면서 전·월세 수요가 늘어난 것으로 나타났다.부동산 114가 지난달 9~22일까지 홈페이지 방문자 중 최근 1년 동안 이사 경험이 있는 684명을 대상으로 '주택거래 패턴'을 조사한 결과에 따르면 응답자의 65.4%(447명)가 내집이 아닌 전·월세로 집을 옮겼다. 이는 지난해 같은 조사(58.2%) 때보다 7.2% 높아진 것이다.전·월세 등 차가로 거주하다 내 집으로 이사한 비율은 전년 6.8%에서 4.8% 떨어졌고, 자가에서 자가로 이사하는 비율도 2009년 90.8%에서 87.4%로 줄어들었다. 반면 자가에서 전월세로 이사했다고 응답한 비율은 12.6%로 전년 9.2%보다 늘어 올해 전월세 수요가 증가한 것으로 집계됐다.이와 함께 이사 준비 때 최초 주택 검색 방법으로는 '인터넷 검색'이 27.2%로 가장 높았으며, 거래 중개서비스가 전년보다 3.8%p 오른 15.9%로 그 뒤를 이었다.

건설·부동산
박영민
2010.09.03 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 경원동 상가지대 근린시설

▲ 덕진구 인후동1가 2층 주택 = 본건은 '전주동초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택 등이 주를 이루는 기존주택지대이다. 인근까지 소형차량의 접근이 가능하고, 시내간선도로가 개설되어 있는 등 제반교통 여건은 보통시 된다. 부정형 평지의 건부지로서 북측으로 노폭 약2m 정도의 도로를 통하여 출입가능하며, 제1종일반주거지역, 주거환경개선지구이다. 건물의 구조는 적벽돌조 슬래브 지붕 2층 건으로 위생설비 및 유류온수 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있다.▲ 완산구 경원동1가 근린시설 = 본건은 'KT전주지사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중. 소규모의 상가 및 금융시설 등이 혼재하는 중심 상가지대이다. 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하며, 남서측으로 간선도로(팔달로)가 통과하는 바 제반교통 상황은 편리한 편이다. 대체로 세로장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하고, 상업용 및 의료시설 건물로 공사 중이다. 남서측으로 도로상태 보통인 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접해있으며, 일반상업지역, 방화지구, 중심미관지구, 대로3류(접함)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층으로 지하1,2층 주차장, 창고, 기계실등, 1층은 일부 근린생활시설로 이용 중이며, 1~4층 대부분 현재 공실상태이다. 위생설비, 소방설비, 승강기설비(인. 화물용 및 자동차용), 발전설비 등이 현재 공사 중인 것으로 조사되었다.▲ 완주군 소양면 신촌리 임야 = 본건은 '월상리마을' 남서측 인근에 소재하고, 주변은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 산간농경지대 및 순수 산림지대이다. 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 북측 근거리에 시내버스 승강장이 소재하나 제반교통 여건은 다소 불편한 편이다. 부정형 완경사지의 임야 및 산림화된 휴경지 상태의 전, 답 상태로 인접지상에 관습상 형성된 폭 약2~3m의 비포장도로를 통하여 출입가능하다. 토지이용계획확인서성 계획관리지역, 보전관리지역, 임업용산지, 농림지역, 문화재보존영향검토대상지역에 해당된다. 지상에 연고자 미상의 분묘와, 타인 소유로 탐문 조사된 제시 외 수목(감나무, 느티나무, 백일홍, 철쭉 등)이 다수 식재되어 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.09.03 23:02

8.29 부동산대책 지역실정 외면

침체된 부동산 경기 활성화를 위해 정부가 '8.29' 대책을 내놓았지만 도내 부동산 시장에는 별 다른 영향을 주지 못하고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등을 골자로 한 이번 대책이 지역 실정은 무시한 채 서울과 수도권, 대도시 상황만을 고려해 만들어졌다며 볼멘소리마저 나오고 있다.이런 가운데 도내 부동산 업계 종사자들은 지역의 침체된 부동산 경기 회복을 위해 양도소득세 등 각종 세액의 감면이 이뤄져야 한다고 입을 모으고 있다. 또 대책을 수립하면서 각각의 지역 현실이 제대로 반영될 수 있도록 해야 한다고 강조한다.전주 호성동 A중개업소 관계자는 "지역 현실과는 전혀 동떨어진 대책이 나왔는데 시장에 변화가 있을 수 있겠냐"면서 "이번 대책에서 지역은 완전히 배제됐다"고 했다. 그는 이어 "생애첫주택구입자금 대출과 DTI 완화는 부동산 경기 회복을 위해 사람들에게 돈 빌려서 집을 사라는 것 밖에 안된다"고 꼬집었다.송천동 B중개업소 관계자는 "현재 상황은 수요자들이 워낙 경기가 좋지 않다보니 매매에 나서지 않고 관망을 하면서 비롯된 것 같다"며 "활성화를 위해서는 세금을 낮춰주는 방법 밖에 없을 것이다"고 말했다.효자동 C중개업소 관계자는 "부동산 침체는 지역별로 분명 다르다. 전주는 투자목적보다 실제 거주목적의 부동산 구입이 많다. 그러나 대책은 일률적으로 적용되고 있다"면서 "정부가 대책을 마련할 때 지역의 현실과 특성을 고려해야 할 것이다"고 말했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.02 23:02

"500만원 대 분양 아파트를 잡아라"

31일 전주시 서완산동 '중화산동 풍림아이원' 아파트 모델하우스 앞. 모델하우스 개관(오전 11시)을 30여분 남긴 상황이지만 이미 출입구는 100여명의 시민들이 늘어서 있다. 시민들은 저렴한 가격에 아파트를 구입할 수 있는 마지막 기회가 될지도 모른다는 기대감에 모델하우스로 몰려들었다.평화동에 사는 최모씨(68)는 "전주시내에서 분양가 500만원 대 아파트를 만나기가 어디 쉽냐"면서 "남는 물량에 대한 계약기회가 오지 않을까 싶어 사전예약을 하기 위해 왔다"고 말했다. 삼천동에 사는 김모씨(40)는 "평형은 크지만 요즘 전주시내 아파트 가격에 비하면 많이 저렴한 편이고, 교통여건도 좋아 모델하우스를 찾았다"고 말했다.아파트 재분양 청약에 앞서 이뤄진 이날 사전예약에는 200여명이 사인했으며, 모델하우스에는 3000여명(분양대행사 추산)이 다녀갔다.분양대행사 관계자는 "1~3일까지 기존 청약자들을 대상으로 분양 접수를 받은 뒤 4일 추첨을 하고, 그 결과 계약이 이뤄지지 않은 세대에 대해 사전 예약자들에게 분양 우선권을 줄 예정"이라고 밝혔다.한편 이 아파트는 지난 4월 분양 당시 1973명이 접수, 20대 1의 높은 경쟁률을 기록했지만 위탁사가 분양금지 가처분 신청을 법원에 내면서 분양이 중단됐고, 최근 분양대행사가 승소하면서 분양을 재개했다.118~251㎡까지 5개 평형 498세대이며, 분양가는 118~164㎡는 500만원대, 194~251㎡는 600만원대다.

건설·부동산
박영민
2010.09.01 23:02

전북개발공, 혁신도시 내 임대아파트 건립

전북개발공사(사장 유용하)가 오는 2014년까지 혁신도시 내에 공공 임대(5년)아파트 599세대를 건립한다. 전북개발공사는 31일 최근 이사회에서 임대아파트 건립에 대한 승인이 완료 됨에 따라 공사 발주를 위한 심의를 거친 뒤 오는 11월께 입찰공고를 낼 계획이다고 밝혔다.2011년 착공할 공공 임대아파트는 국민주택규모인 전용면적 84㎡ 형 599세대로, 총 사업비가 999억원이다.개발공사 관계자는 "도내 서민의 주거안정과 혁신도시 이전 공공기관 직원들의 주택수요에 대비하기 위해 임대 아파트 건립에 나서기로 했다"면서 "공사의 주택건설사업 추진으로 혁신도시 택지공급과 침체된 지역건설경기 활성화에 도움이 될 것으로 기대한다"고 말했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.01 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 원룸 TV·에어컨 등은 자본적 지출 해당 안 돼

〔물음〕갑 씨는 주거용 다세대주택(원룸)을 신축해 임대사업을 하고 있습니다. 건축비용 이외에 양도소득세 계산을 위해 필요경비로 인정되는 자본적 지출액에는 무엇이 있을까요?〔답변〕토지·건물 등 자산을 양도·납부하는 양도소득세는 해당자산의 양도가액에서 그 자산의 취득에 들어간 비용 및 자산의 가치를 증가시키는 자본적 지출액 등을 공제해 계산합니다.이때 자본적 지출액 등에 대해 납세자와 과세당국의 의견이 상충되는 일이 종종 일어납니다.자본적 지출액은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용, 엘리베이터 또는 냉·난방장치 및 피난시설 등의 설치와 재해 등으로 건물 등이 멸실 또는 훼손돼 당해 자산 본래의 용도 회복을 위한 비용 지출 등입니다.주택의 경우 이용편의를 증대시키기 위해 지출하는 베란다 창틀, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적 지출액에 해당합니다.일반 상업용 건물의 경우 취득 뒤 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 했다면 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입합니다.그러나 정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판 교체비, 싱크대 등 주방기구 교체비, 옥상방수 공사비, 타일·변기공사비 등은 자본적 지출에 해당되지 않아 필요경비에 산입하지 않습니다.과세당국은 오피스텔의 비품(TV·에어컨·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비는 임대조건을 유리하게 하기 위한 임대비용으로 자본적 지출이 아니라고 판단하고 있습니다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.09.01 23:02

8.29 부동산 대책 주요 내용 살펴보니

정부가 29일 발표한 '실수요 주택거래 정상화와서민·중산층 주거안정 지원 방안'은 현재의 집값 안정 기조를 확고하게 유지하면서무주택자나 1가구 1주택자 등 실수요자의 주택거래를 활성화하려는 보완적이고 한시적인 대책이라는 게 부동산정책 주무 부처인 국토해양부의 설명이다.전세자금 지원 확대 등 서민 주거안정을 강화하는 내용도 포함됐다.▲ 서민·중산층의 실수요 주택거래 활성4.23대책을 보완해 신규 주택을 분양받은 자가 소유한 기존주택을 사는 경우 주택기금(총 1조원) 지원 요건이 완화된다.적용 대상도 신규 주택 입주일이 지난 사람이 소유한 주택에서 입주 예정자(입주 6개월전부터 입주일까지)의 소유 주택으로 확대됐다.구입하는 주택도 85㎡ 이하, 6억원 이하여야 했으나 85㎡ 이하는 유지하되 금액제한은 폐지된다.구입자의 연소득 한도도 4천만원 이하에서 5천만원 이하로 바뀐다.시행 기간은 당초 올해 말까지에서 내년 3월 말까지로 연장됐다.지원 조건은 현행대로 가구당 2억원 한도이며, 연 5.2%이고 20년 상환 조건에 투기지역(강남3구)은 제외된다.생애 처음으로 주택을 구입하는 무주택 가구에 대해 주택기금에서 자금을 내년 3월 말까지 한시적으로 연 5.2% 금리를 적용해 2억원까지 지원하는 방안도 새로 도입됐다.지원 대상은 가구원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구로 부부 합산 연소득이 4천만원 이하여야 하며 비투기지역의 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 살 때적용된다.무주택자나 1가구 1주택자 등 실수요자가 비투기지역의 9억원 이하 주택을 매입할 때 총부채상환비율(DTI)은 내년 3월말까지 한시적으로 금융회사가 자율 심사해 결정한다.주택담보인정비율(LTV)은 현행대로 유지된다.이 대책은 내달 금융회사가 내규를 개정하는대로 시행된다.저소득층이 쉽게 주택담보대출을 받을 수 있게 지금까지는 대출금액 5천만원까지만 소득증빙을 면제했으나 앞으로 1억원까지로 확대된다.다주택자에게는 원칙적으로 2주택의 경우 50%, 3주택은 60%의 양도세가 매겨지지만 일반 세율(6~35%)을 적용하는 시한이 애초 올해 말까지에서 2년 연장된다.비사업용 부동산에 대한 중과 완화 제도의 일몰 시한도 2년 늘어난다.서울을 제외한 수도권의 매입임대 사업자에 대한 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세, 법인세 추가과세 면제 요건도 임대 가구수는 5가구에서 3가구, 임대 기간은10년 이상에서 7년 이상, 취득 시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 완화된다.주택면적 기준(85㎡ 이하)은 현행과 같다.취득세와 등록세를 각각 2%에서 1%로 50% 감면하는 것도 올해 말 종료될 예정이었으나 1년 연장된다.◆ 주거비 경감 등 서민 주거지원 확대전셋값이 높은 수도권 과밀억제권역의 저소득 가구에 대한 전세자금 대출 한도 가 4천900만원에서 5천600만원으로 확대되고, 3자녀 이상인 경우에는 6천300만원까지 추가지원된다.대상은 60㎡ 이하, 보증금 8천만원 이하이고 가구소득이 최저생계비의 2배 이내여야 한다.전세자금 상환 부담을 덜어주려 85㎡ 이하, 연소득 3천만원 이하의 근로자·서민이 전세자금 대출기간을 연장하면 대출금 6천만원 한도에서 가산금리를 0.5%에서 0.25%포인트 인하한다.연소득 5천만원 이하 가구에 대한 주택금융신용보증기금의 보증 한도가 지금은 전세금의 70%와 연간인정소득의 1~2.5배 중 적은 금액을 기준으로 했으나 앞으로 전세금의 80%와 연간인정소득의 1.5~3배 중 적은 금액을 적용한다.보증 시 소득 입증이 어려운 서민층의 소득 입증 방법도 다양화된다.◆ 보금자리주택 공급 계획 일부 조정공급량(사업승인 기준)은 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구 등 예정대로 추진한다.다만, 올해 하반기 지정 예정인 4차 지구는 3차 지구(광명시흥) 이월 물량 등을고려해 1~3차 때 4~6개 지구를 지정한 것과 달리 2~3개 지구만 지정하는 방안이 추진된다.11월로 예정된 3차 지구 사전예약 물량은 80%에서 50% 이하로 축소하고 내년 상반기로 예정된 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 추후 조정하기로 했다.보금자리지구 내 민영주택 공급비율도 현행 25%에서 지구별 특성을 고려해 상향조정하고 중.대형 주택의 수요가 감소함에 따라 85㎡ 이하를 짓는 것도 허용된다.◆ 건설사 유동성 지원중소.중견 건설사들이 자금을 쉽게 조달할 수 있게 총 3조원 규모의 P-CBO(프라이머리 채권담보부증권)나 CLO(대출담보부증권)를 발행하기로 했다.하반기부터 1차로 5천억원 규모를 발행한 뒤 수요를 봐가며 추가 발행 여부를 결정한다.P-CBO·CLO(Primary Collateralized Bond·Loan Obligations)는 건설사 및 기타업종의 회사채 또는 대출채권을 기초로 유동화자산을 구성한 뒤 신보 보증을 통해 최우량등급으로 상향된 증권을 시장에 매각하는 것이다.CLO는 건설업 비중을 50%로 제한해 업종 편중에 따른 위험을 완화할 방침이다.지방 미분양주택을 줄이기 위해 대한주택보증의 환매조건부 매입 대상을 늘려 공정률이 50%가 아닌 30%만 넘어도 사들일 수 있게 하고 1천500억원이던 업체당 매입 한도도 2천억원으로 늘렸다.국토부는 하반기 매입 상황에 따라 서울을 제외한 수도권으로 미분양 주택 매입대상을 확대할지 결정할 방침이다.이밖에 준공 후 미분양 주택에 한정했던 리츠·펀드의 매입 대상에 올해 말까지준공 예정인 미분양 주택도 포함하기로 했다.

건설·부동산
연합
2010.08.30 23:02