[지역주택조합 결산] 제도 강화 앞둔 지주택, 나아갈 방향은
최근 국토교통부가 지주택 제도 강화 방침을 밝히면서, 전북 내 기존 지역주택조합(지주택) 사업장들은 상대적으로 유리한 조건을 갖춘 ‘마지막 합리적 분양가’ 기회를 강조하고 있다. 전문가들은 이번 제도 개편으로 지주택 사업의 초기 비용 부담이 커질 것으로 보고 있으며, 앞으로는 조합원 모집이나 토지 확보 과정이 훨씬 더 까다로워질 것으로 전망한다. 전북의 여러 지주택 사업장들은 이러한 규제 강화 전에 사업 기반을 마련한 만큼, 현재로서는 조금이나마 분양가 측면에서 메리트가 있다는 입장이다. 이 과정에서 금암동 지역주택조합처럼 전주시청 등 지자체와의 협의를 강조하며 투명한 절차를 앞세우는 모습도 눈에 띈다. 이는 지주택 사업에 대한 신뢰를 높이고, 실수요자들이 안심하고 참여할 수 있는 환경을 만들기 위한 노력으로 해석된다. 결국 전북 지역의 지주택 흐름은 향후 제도 변화에 따라 상당한 변화를 맞이할 것으로 보인다. 전북일보는 이러한 흐름을 바탕으로 실수요자들이 무엇을 고려해야 할지, 전북 실수요자의 선택 기준과 지역 부동산 시장이 나아갈 방향 등을 3차례에 걸쳐 짚어본다. 전북 전역에서 추진 중인 지역주택조합(지주택) 사업들이 중대한 분기점에 서 있다. 국토교통부가 지주택 제도 전반에 대한 관리·감독 강화를 예고하면서, 기존 사업장들은 ‘규제 이전에 출발한 마지막 합리적 분양’이라는 메시지를 전면에 내세우고 있다. 그러나 건설비와 금융비용 상승, 인구 감소까지 겹친 상황에서 이 같은 기대가 실제 분양가 경쟁력으로 이어질지는 냉정한 점검이 필요하다는 지적이 나온다. 전주시 자료를 보면, 12월 현재 전주에서 추진 중인 지역주택조합은 모두 6곳이다. 완산구 4곳, 덕진구 2곳으로, 이 가운데 모집신고를 마친 곳은 6곳, 조합 설립 인가를 받은 곳은 4곳 통합심의(건축심의)를 통과한 곳은 1곳, 사업계획 승인을 받은 곳은 1곳에 그친다. 조합 수는 적지 않지만, 실제 인허가 단계까지 도달한 사업장은 제한적이라는 의미다. 사업 단계별 격차는 더욱 뚜렷하다. 효자동 일원에서 추진 중인 한 지주택은 토지 확보율 97%를 넘기며 올해 사업계획 승인 단계까지 진입했다. 반면 다수 사업장은 토지 확보율이 50~80%대에 머물며 조합원 모집 단계에 있다. 특히 덕진구 진북동 일원 지주택은 주택법 위반에 따른 고발이 이뤄지며 사실상 사업 중단 수순에 들어간 상태다. 같은 ‘지주택’이라는 이름 아래 사업 안정성은 현장별로 극명하게 갈린다. 이 같은 현실은 지주택이 여전히 ‘저렴한 분양’의 대안인지, 아니면 ‘리스크를 동반한 선택지’인지를 다시 묻게 한다. 국토부는 토지 사용승낙 중심의 느슨한 사업 구조를 개선하기 위해, 실질적 토지 매매계약 확보 의무화, 조합 재무 정보 공개 강화, 지구단위계획 등 인허가 선행 요건 강화 등을 검토 중이다. 취지는 조합원 피해 예방이지만, 전북처럼 분양 수요가 두텁지 않은 지역에서는 초기 비용 부담이 커져 분양가 인상 요인으로 작용할 가능성도 있다. 전북의 기존 지주택 사업장들이 ‘마지막 기회’를 강조하는 배경도 여기에 있다. 규제 강화 이전에 토지 확보와 행정 협의를 일정 부분 마친 사업장은 상대적으로 추가 비용 부담이 적고, 분양가 경쟁력을 유지할 수 있다는 논리다. 실제 전주 도심 일부 지주택은 ‘일반 분양 대비 합리적 가격’을 전면에 내세우며 실수요자 공략에 나서고 있다. 하지만 전문가들은 ‘마지막’이라는 수식어보다 중요한 것은 구조적 안정성이라고 지적한다. 지주택은 조합원이 시행 리스크를 함께 부담하는 방식인 만큼, 분양가 수준보다 토지 확보율, 인허가 진척도, 사업비 변동 가능성을 먼저 따져야 한다는 것이다. 건설 원가 상승과 금융 환경 변화가 이어질 경우, 초기 분담금과 최종 부담금 사이의 간극은 언제든 커질 수 있다. 결국 전북 지주택 시장의 향방은 제도 강화 그 자체보다, 각 사업장이 얼마나 투명하게 정보를 공개하고 행정의 검증을 받느냐에 달려 있다. ‘마지막 저렴 분양’이 실수요자의 기회가 될지, 또 다른 위험의 이름이 될지는 지금 이 시점의 선택에 달려 있다는 게 전문가들의 공통된 진단이다.<계속> 이종호 기자
