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얼마 전 ‘친구들의 선행 릴레이’일화가 알려지면서 국민들의 가슴을 훈훈하게 했다. 목돈이 생기자 아내와 함께 어려운 이웃을 위해 쓰기로 결정해 소년소녀가정을 지원한 40대 중반 A씨와 A씨의 소식을 듣고 가슴이 뭉클해 바로 다음날 성금계좌에 자동이체를 한 B씨, 이 두 친구의 소식을 듣고 적지 않은 돈을 사회복지 공동모금회에 쾌척한 C씨. 이들의 일화는 풀릴 줄 모르는 경제 한파와 하루가 멀다 하고 줄을 잇는 각종 범죄 속에서 모처럼만에 향기를 내는 뉴스였다. 재벌이라 말할 수 없는 사람들이었지만 어둡고 추운 곳을 향해 베푼 그들의 선행은 기억에 오래도록 남는 덕행이 아닐 수 없다. 사실 성공하는 사람들의 특징 중 한 가지는 바로 인품이다. 어떠한 일이든 사람과의 관계 속에서 형성이 되고, 성공을 이루는 법이다. 투자시장에서 핵심 키가 되는 ‘정보’역시 사람을 통해 나오고 사람을 통해 얻을 수 있다. 덕이 없는 재력은 오래가지 못한다. 성공은 능력과 사람과의 관계에서 베풀어지는 덕이 어우러질 때 이루어진다. 요즘 최고 경영자들에게 ‘부드럽고 따듯한 카리스마’가 이슈가 되는 것이 그 이유이다. 부동산 시장에서 소위 큰손이라 불리 우는 재력가들의 특징 또한 ‘사람관리’이다. 돈으로 사람을 끄는 것은 한순간일 뿐이다. 그들은 먼저 마음으로 사람을 산다. 넘치지 않게 자신을 다스리며 베푸는 온화한 인품을 가진 투자자에게는 사람과 정보가 따라다닌다./장시걸(부동산중개업협회 전북지부장)
현행 환지방식 개발사업에서 사업시행자는 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획에 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 유보지로 정할 수 있다고 도시개발법에 규정함으로써 감보를 제도적으로 명문화하고 있다.즉 시행지구내의 모든 토지소유자는 환지방식 개발사업으로 얻은 각각의 수익에 따라 사업비용의 충당과 공공시설의 설치를 위한 용지(체비지 또는 보류지)를 부담하여야 하는 데 이에 따라 종전의 토지면적에 비해 환지의 면적이 다소 감소하게 되는 바, 이와 같은 면적의 감소를 감보(減步)라고 한다. 그러나 감보율의 결정은 환지방식 개발사업구역의 자연적 또는 인문사회적 여건에 따라 달라질 수 있는 성질의 것으로서 모든 경우에 적합한 일률적인 감보율의 결정은 있을수 없다.환지방식은 평가식, 면적식, 절충식등 3가지 종류가 있다. 평가식은 토지의 정리전·후 토지평가를 통해 지가비례에 따라 환지를 교부하는 방식이다. 면적식은 정리후 택지의 접면도로 폭원에 따라 받는 이익에 차이가 발생한다는 논리에서 종전 토지의 지적 및 위치를 기준으로 환지하는 방식을 말한다. 절충식은 면적식과 평가식을 혼합한 형태의 환지방식이다. 이중 가장 합리적인 방식이 평가식이며 최근에 가장 많이 사용되고 있다.
얼마 전 부동산 투자를 잘하여 경제적으로 매우 성공한 친구가 찾아와 식사를 같이 하게 되었다. 학창시절, 끼니를 굶는 환경 속에서도 웃음을 잃지 않아 교우들의 본이 되었던 그 친구는 못 본 사이 많이 달라져 있었다. 식후 여러 가지 약을 꺼내 먹는 친구를 보며 어디 아픈 곳이 있는 건 아닌지 물어보았더니 국외에서 구입한 여러 가지 영양제라며 멋쩍게 웃었다. 없이 지내도 마음만은 건강했던 그 시절이 그립다는 친구는 세상에 찌든 마음이 몸까지 병들게 한다며 씁쓸해 했다. 그러고 보면, 그 어떤 약보다 젊은 마음을 지키는 것이 건강의 최고의 비결이 아닐까 싶다. 마음의 건강은 우리의 사고와 직결되어 있다. 사실 건강한 사고와 긍정적인 마음가짐은 성공한 사람들의 공통점으로도 손꼽힌다. 우리는 눈에 보이는 몸에는 지극정성을 다하지만 가슴에 품은 생각, 마음에는 소홀히 한다. 심리학자들의 주장에 의하면 운이 나쁘다고 믿으면 진짜 좋지 않은 일이 일어난다고 한다. 세상이 나에게 등을 돌렸다고 생각하면 생각대로 되어간다. 설령 지금 들어오는 돈보다 나가는 돈이 많은 시기에 있다고 해도 당황하지 말자. 자신감을 잃거나 실패했다고 생각하지 마라. 도리어 긍정적으로 미래를 계획하라. 실패나 재정적인 어려움에 대해서는 다른 사람에게 말하지 말자. 그 대신 꿈과 회사의 비전에 대해서 이야기 하자. 항상 의식적으로 삶에 긍정적인 부분에 대해서만 이야기하자. 그리고 미래에 대해서 어떻게 긍정적으로 느끼는 지를 이야기하자. 자신이 원하는 행동을 할 수 없는 이유만 나열하면 영원히 그 일을 할 수 없게 된다. ‘반성’에는 미래가 있지만, ‘후회’에는 내일이 없다. ‘말이 씨가 된다’는 옛말을 상기하라. 긍정적인 사고와 긍정적인 말의 표현이 미래의 나를 만든다.
도시개발구역안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해서는 도시개발사업을 시행하여야 하는데 이러한 시행방식에는 수용·사용방식, 환지방식, 혼용방식 세가지 방식이 있다.수용 또는 사용방식에 의한 사업시행은 사업지구 내의 토지를 전면매수 또는 수용을 하고 개발된 토지를 분양이나 입찰을 통하여 민간에 매각하는 방식을 말하며, 공원, 도로등 기반시설확보가 용이하고 사업기간을 단축할 수 있는 장점이 있는 반면 전면매수에 따른 토지주의 반발증대 및 초기 투자비가 과대하게 들어간다는 어려움이 있다.환지방식은 환지라는 개념이 도입되는데 환지란 사업시행전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 않고 각 토지의 위치, 지적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 사업시행 후의 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말한다. 따라서 환지방식은 기존 토지소유자는 토지의 일정부분을 개발된 도로, 공원등 공공시설과 사업비에 충당하는 체비지로 부담하고 자신이 가지고 있었던 토지의 위치에 개발된 토지를 받게되는 방식으로, 이때 토지소유자가 받게되는 토지를 환지라 한다. 환지방식은 초기에 사업비 부담이 경감되고 기존시설부지가 토지이용계획에 반영이 가능하다는 이점이 있는 반면 개발이익이 사유화되고 사업기간의 장기화 및 공공시설 축소에 따른 기반시설의 미비등의 단점이 있다.혼용방식은 동일 사업시행자가 일부구역은 수용·사용방식으로 하고 일부구역은 환지방식을 사용하여 시행하는 사업방식으로 2000년도 도시개발법이 제정되면서 새롭게 도입된 제도로 토지소유자의 권리보호와 개발이익의 형평적 분배라는 장점은 있으나 사업시행의 복잡함과 경험부족으로 시행된 사례가 없는 실정이다./유제록(토공전북지사 총괄부장)
불황으로 경기가 꽁꽁 얼어도 먹지 않을 수는 없는 법. 맛있기로 이름난 음식점 앞은 여전히 식사시간마다 사람들로 북새통을 이룬다. 전주에서 이름난 A국밥집도 그중 하나이다. 하얀 벽에 붙여놓은 메뉴는 달랑 세 가지. 그 세 가지 메뉴에서도 열 사람 중 아홉은 국밥만 시킨다. 가게 안을 부산히 움직이는 주인할머니에게 하루에도 몇 번씩 손님들은 비법 좀 알려달라고 조르지만 “아들, 며느리도 아직 모르는 거여”하는 에매한 답변만 들을 뿐이다. A국밥집 주변으로 비슷한 이름의 국밥집들이 생기기 시작했지만, 겉모양은 같을지 몰라도 수십 년간 냉정한 손님들의 입맛을 맞춘 비결까지 한순간에 얻을 수는 없을 터였다. 성공한 사람에게는 축적된 노하우, 자신만의 비법이 있기 마련이다. 도전하고자 하는 시장의 입맛을 만족시키기 위해 앞서 간 사람들의 투자기법을 습득하고, 발로 뛰며 자신만의 비법을 만들어가야 한다. 미국의 부동산 대가인 도날드 트럼프는 그의 자서전에서 경험을 통한 몇 가지 투자 방법을 제시한다. 첫째, 서류상으로 아무리 좋게 보이더라도 우선은 자신의 판단에 충실 하라는 것. 둘째, 알고 있는 것을 활용하는 편이 돈을 벌기가 쉽지, 모르는 분야는 어렵다는 것. 셋째, 때에 따라서는 투자하지 않는 게 최선의 투자일 수 있다는 것이다. 도날드 트럼프의 조언을 주의 깊게 살펴보면 투자자 자신의 경험과 정보를 중요시하고 있음을 알 수 있다. 투자자의 경험과 정보를 투자자의 감정과 혼돈해서는 안 된다. 투자는 선택이지만 시장이 주는 결과는 냉정하고 단호하다. 경험과 정보를 나만의 비법으로 만든 투자자만이 자신을 신뢰할 수 있다./장시걸(부동산중개업협회 전북지부장)
토지거래 후에 담장, 울타리 등 현실의 경계와 지적공부상의 경계가 다른 경우 또는 토지의 실제면적이 등기부상 표시된 면적보다 넓거나 적어 서로 다투는 경우를 종종 접하게 된다. 이런 분쟁을 피하기 위해서는 토지를 취득하기 전에 지적과 등기의 관계를 알아 둘 필요가 있다.토지에 대한 소유권은 등기부상의 등재자를 우선하지만 토지의 면적, 지목, 경계 등 지적에 관련 사항은 지적공부가 우선하게 된다. 즉 어떤 토지가 지적공부상 한 필의 토지로 등록되면 그 토지의 소재, 지번, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 지적등록으로서 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계에 의하여 확정된다. 설사 지적도상의 경계표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 다르게 표시되었다 하더라도, 그 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계로 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 간주된다. 다만 지적도를 작성함에 있어서 기술적인 착오로 인하여 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었기 때문에 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었고, 그 토지들이 전전매매되면서도 당사자들이 사실상의 경계대로 토지를 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등과 같이 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의한다.또한 부동산등기부상의 표시에 따라 지번과 지적이 표시된 1필지의 토지를 양도하였으나 그 양도된 토지의 실측상의 지적이 등기부상 표시된 것보다 넓은 경우에는 당사자가 양도의 목적토지인 1필지 토지의 면적이나 경계에 관한 착오를 이유로 취소하지 않는 한 등기부상의 지적을 넘는 토지 부분은 양도된 지번과 일체를 이루는 것으로서 양수인의 소유에 속하게 된다./유제록(토공전북지사 총괄부장)
'사랑은 움직이는 거야' 라고 외치던 광고 카피를 기억하는가. 신세대 사랑법을 실감있게 표현하여 화제를 불러 일으켰던 모 휴대폰 회사의 이 TV 광고 카피는 한동안 많은 사람들에게 회자되었다. 이 문구는 부동산 시장에서도 적용된다고 본다. 생활수준의 향상과 그에 따른 편리함의 추구, 가치관의 변화 등, 사람 사는 모습은 끊임없이 변화하고 있다. 이에 따라 부동산 시장도 움직이는 것이다. 단독주택이 각광 받던 부동산 시장이 세월이 흐른 지금 생활의 편리함 등을 이유로 아파트를 선호하는 추세로 바뀌어 가고 있다. 또 한 때는 오피스텔이, 전원주택이, 준농림지가 대단한 인기를 누리기도 하였다. 한편 최근에는 원룸이 각광을 받고 있다. 핵가족의 증가에 이어 단독세대의 증가 등 가족관계의 변화가 부동산 시장에 반영된 것이다. 이처럼 부동산도 시대의 변화에 따라 그 인기도가 바뀌고 새로운 상품들이 속속 등장하고 있다. 이 때문에 부동산 투자자는 사람들의 행태변화와 사회 변화에 대하여 끊임없이 관심을 갖고 연구하는 자세를 지녀야 한다. 그렇게 함으로써 부동산투자에 대한 고도의 안목이 생기고, 고수익의 창출도 가능한 것이다. 시대에 맞는 사고로 부동산의 움직임에 주목해서 투자하면, 돈도 나를 따라 움직인다는 것을 잊지 말자./장시걸(부동산중개업협회 전북지부장)
저금리 기조가 지속되면서 시중자금이 부동산 시장으로 눈을 돌리고 있지만 마땅한 투자처를 차기가 쉽지 않은 상황이다. 정부의 강력한 억제대책으로 부동산 경기가 전반적으로 위축된 가운데 신행정수도 이전 후보지 등 투자 유망지역의 땅값은 이미 상당히 올라 투자자들의 판단을 어렵게 하고 있기 때문이다. 도내에서는 전주 북부권이 대표적인 지역으로 꼽힌다. 35사단 이전 합의로 투자자들의 관심을 모으며 올해초까지 땅값이 상승했던 전주 북부권은 최근 보합세에 머물고 있지만 사단 이전 여부에 따라 향후 추세가 결정될 것으로 보인다.△개발 기대감 고조= 전주 조촌동 및 송천동지역을 중심으로 한 북부권은 지난해 그린벨트 완화와 함께 올해초 35사단 이전 논의가 활기를 띠면서 투자자들의 관심을 모았다. 전주시는 도시기본계획에서 조촌동 지역의 부도심 기능을 강화하는 한편 전주 1·2공단 일원 공업지역의 활성화를 통한 북부권 개발 계기로 활용하기 위해 개발제한구역 해제 일부지역 등을 시가화 예정용지로 계획했다. 게다가 장래 군부대 이전에 대비해 송천동 35사단과 항공대 군부대 용지와 송천동 덕진공원 북측 일원을 시가화예정용지로 계획하면서 해당지역을 중심으로 한 북부권 개발 기대감이 고조되고 있다.특히 송천동 및 호성동 일원 군부대 이전지의 경우 송천동 시가지 북측과 접한 개발제한구역내에 입지, 지형이 대부분 평탄지인데다 전주시와 완주군의 결절부에 입지해 개발 잠재력이 풍부한 지역으로 동부우회도로 및 전라선 철도가 대상지 남측으로 통과하고 있으며, 대상지내로 대로가 통과하는 등 교통여건이 양호하다는 평가를 받고 있다.이에따라 전주시는 해당지역을 녹색환경 공간으로 조성해 주거 및 상업, 스포츠 기능을 수행할 수 있도록 하는 한편 문화 및 공연시설, 테마공원, 청소년·노인복지시설 등을 유치할 계획이다.△땅값 급등후 보합= 35사단 이전에 따른 최대 수혜지로는 송천동을 들수 있다. 이 때문에 송천동에 아파트 건설이 잇따르면서 주거지역 및 상업지역과 도로 변 땅값이 크게 오르는 등 전미동·호성동 등과 더불어 최고 2배 이상 오른 곳도 적지 않은 것으로 파악됐다.하지만 이들 지역의 땅값은 올해 초 총선을 앞두고 급등한뒤, 35사단 이전 후보지 결정 지연 등으로 2/4분기부터 관망세로 돌아서 보합세를 기록하는 등 숨고르기 국면을 보이고 있다. 특히 도로변 토지가 큰폭으로 오른 가운데 완주공단 진입도로변의 경우 지난해 초 50만원을 밑돌던 땅값이 올들어 평당 65만∼75만원으로, 35사단 주변 도로변도 60만∼80만원으로 올랐다.송천동 비행장앞 자연녹지는 평당 40만∼50만원 선으로 지난해 25만∼30만원에 비해 2배 가까이 올랐으며, 35사단 앞 자연녹지는 작년 30만∼35만원에서 올해초 45만∼55만원으로 상승했다.35사단 및 비행장 주변 전미동의 자연녹지 땅값은 지난해 20만∼25만원 선에서 올해 35만∼45만원 선에 거래되고 있으며, 생산녹지는 7만∼9만원에서 11만∼15만원 선을 이루고 있다.35사단 주변 호성동 자연녹지와 초포초등학교 주변 땅값도 평당 20만∼25만원에서 올해 35만∼45만원 선으로 상승하는 등 주로 35사단과 인접한 지역의 땅값이 상승세를 주도했다.△거래동향 및 전망= 이같은 땅값 상승세에도 불구하고 2분기 이후 시세 및 거래는 보합세를 유지하고 있다. 총선을 앞두고 35사단 이전이 가시화되는 듯 했지만 이후 이전사업이 진전을 보이지 않자 투자자들이 관망세로 돌아섰기 때문이라는 게 부동산 관계자들의 설명이다.업계는 또 장기적으로 35사단 이전이 불가피한 상황에서 전주시의 북부권 개발 의지 및 신행정수도와의 지리적 인접성 등에 따른 개발 기대감이 확산, 보상 및 땅값의 추가상승을 노린 일부 투자자들이 매물을 거둬들이는 바람에 실제 거래가 이뤄지지 않고 있다고 분석하고 있다.이에따라 부동산 업계는 35사단 이전부지 확정 등 사업추진이 급물상을 탈 경우 가격상승 및 거래가 다시 활기를 띨 것으로 예상하며 장기적인 관점에서 북부권을 투자유망 지역으로 꼽고 있다.반면 일부 업계에서는 최근 부동산경기가 크게 위축되고 북부권 개발에 걸림돌로 작용하고 있는 35사단 이전 사업이 주춤하고 있는데다, 땅값도 큰폭으로 오른 점을 지적하며 사단이전 사업의 진척여부를 보아가며 당분간 관망세를 유지하는 등 투자에 신중해야 한다는 주장도 나오고 있다.부동산업계 관계자는 "35사단을 중심으로 한 북부권에 관심을 가지고 있는 투자자들이 많지만 최근의 경기침체 등으로 쉽게 결정하지 못하고 있는 것 같다”면서 "투자기간이 상대적으로 길어 환금성이 부족하므로 여유자금을 보유한 투자자에 한해 관심을 가져볼만 하다”고 말했다.
역시 소문이 아니라 사실이었다. 도내 신규 아파트 분양 시장이 대단한 인기몰이를 하며 과열이 된듯 청약 분위기를 띄웠으나, 이는 아파트 건설업체의 바람몰이식 작전이었음이 드러났다.전북도가 지난해 5월 이후 분양했던 학교용지 부담금 부과대상인 도내 3백가구 이상 9개 아파트를 대상으로 초기 분양 계약률을 조사한 결과, 무려 8개 아파트가 실제보다 부풀려 해당 시군에 신고한 것으로 밝혀진 것이다. 이중 어떤 업체는 초기 분양 계약률을 17배다 부풀려 신고를 했을 정도니, 도내 아파트 분양 시장 여건이 얼마나 열악한가 미루어 짐작할만 하다.도내 아파트 분양 시장 뿐만이 아니다. 전국이 비슷한 처지에 놓여 있다. 일부 주요 지방도시에서는 새로 분양하는 아파트 10가구 중 9가구가 팔리지 않고, 입주 시작 후 3개월 이내의 초기 입주율 또한 절반을 밑도는 경우가 태반이라고 한다. 서울을 비롯한 수도권에서도 사정은 마찬가지다. 아파트 초기 계약률이 평균 20∼30%선에 그쳐, 외환위기 당시 계약률인 30∼40%선을 훨씬 못미치고 있다. 실제로 최근 인천 부평구에서 분양된 한 아파트는 3순위까지 신청자가 단 한명도 없었다고 하니, 우리나라 주택시장이 공황상태로 빠져들고 있지 않나 걱정이 될 정도다.아파트 분양률이 사상 최저치로 떨어지면서 '분양률 뻥튀기'가 성행하는 것은 이미 예견된 일이나 다름없다. 정부가 아파트 투기를 잡기위해 고단위 처방을 해놓은데다, 업체는 업체대로 미분양에 대비해 분양가를 턱없이 높여버렸기 때문이다. 주택건설업체들은 양질의 주택을 공급하기 위해서라는 명분을 붙이지만, 수요자들이 대부분 분양원가를 공개하라고 요구하는 것을 보면, 새 아파트 값에 대한 저항이 얼마나 큰지 짐작할 수가 있다. 사정이 이렇다보니 주택시장이 동맥경화증에 걸리는 것은 너무도 당연한 결과다.전세입자가 주택을 사고, 헌 아파트에서 새 아파트로 옮기는 순환매가 이뤄져야 하는데, 10년된 아파트 두 채를 팔아도 새 아파트 한 채 값이 안되는 형편이니 누가 선뜻 새 아파트 사겠다고 덤비겠는가. 부유층 몇%나 투기세력이 아니라면엄두도 못낼 일이다. 이처럼 주택시장이 왜곡되다 보면 '기존 주택거래 실정→미분양 증가→신규분양 위축→주택공급 급감'의 악순환이 이어질 것은 불을 보듯 뻔하다. 주택건설업체들은 '분양률 뻥튀기'에 몰두할 것이 아니라, 어떤 방법이 상생할 수 있는 길인가 심각하게 고민해야 할 것 같다.
검인계약서제도는 계약으로 인한 소유권이전등기를 할 때에는 시ㆍ군ㆍ구청장의 검인을 받은 계약서를 첨부하여야 등기를 할 수 있게 하는 제도로서 지난 '88년 부동산 투기가 극성을 부리던 시절에 부동산 투기가 백지 매도증서에 의해서 일어나던 것을 원천적으로 봉쇄하려는 취지에서 매도증서의 사용을 폐지, 매매계약서에 검인을 받아 제출하도록 한 것으로 미등기전매 등 불법적인 부동산거래행위를 규제하여 부동산 투기를 방지하고 건전한 부동산거래질서를 확립하기 위한 것이다. 검인계약 대상은 모든 소유권이전에 해당되는 것은 아니고 부동산을 매매, 교환등 경우에만 해당되고 상속, 증여, 판결이나 경매 또는 공매 등으로 소유권 이전시에는 검인받을 필요가 없다. 따라서 부동산의 매매, 교환 등의 계약을 체결한 당사자는 내용을 기재한 계약서를 갖고 매매대상 목적물이 소재하는 시장ㆍ구청장ㆍ군수의 검인을 받아야 하며, 매매대상 목적물이 2개 이상의 시ㆍ구 또는 군에 있는 수개의 부동산을 하나의 계약으로 거래하는 경우에는 그 중 1개 관청의 검인을 받으면 된다.또한 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약서에 검인을 받아야 한다.검인신청자는 계약을 체결한 당사자 중 1인(매수인 또는 매도인), 그 위임을 받을자, 계약서를 작성한 부동산 중개업자, 법무사 등이 신청할 수 있으며, 검인받을 계약서에는 당사자, 목적부동산, 계약년월일, 대금 및 지급일자 등 지급에 관한 사항, 중개업자가 있을 때에는 부동산 중개업자 등의 사항은 반드시 기재하여야 한다./유제록(토공전북지사 총괄부장)
아프리카 남부지방에는 스프링복(spring bok)이라는 산양이 살고 있다. 처음에는 조용히 풀을 뜯으며 평화롭게 행렬을 이루지만 점차 앞서 가던 양들이 풀을 다 뜯어먹으면 뒤에 따르던 양들은 빨리 앞서가 먼저 풀을 차지하기 위해 다툼을 벌인다. 풀을 먼저 먹으려는 욕심에 뒤에 따르던 양들이 앞으로 달려오고, 앞서 나가던 양들은 선두를 빼앗기지 않으려고 속도를 더 낸다. 그렇게 양들은 점점 빨라지고 대열도 흐트러진다. 결국 가속도가 붙은 양떼는 앞뒤 가리지 않고 전속력으로 달리다가 달려가는 힘을 멈추지 못하고 가파른 낭떠러지에 그대로 떨어지고 만다. 보다 많은 이익을 위해서라면 물불을 가리지 않고, 남들에게 뒤질세라 무조건 앞만 보고 달려가다가, 끝내는 멈출 때를 놓치고 자멸하게 되는 결과를 초래하는 것이다. 부동산투자에서도 이런 시세차익을 조금 더 보려고 조금만 더 하고 외치며 앞으로 앞으로만 나아가다 큰 화를 당하고 마는 투자자들의 경우가 이런 욕심으로 자멸하는 스프링복 같은 투자자들인 것이다. 또한 뱀이 코끼리를 먹으려는 격의 투자자들은 어떠한가? 사실 뱀은 자신보다 큰 동물도 독을 이용해 집어 삼킨다. 때로 부동산 전문가들이 뱀의 비유를 쓰는 경우는 '투자성이 있는 물건을 발견하면 빚을 내서라도 자기 것으로 만들라'고 조언 할 때이다. 그러나 뱀에게도 한계는 있다. 아무리 욕심나는 투자감이라도 너무 무리해서는 안 된다는 의미이다. 비록 승승장구하는 투자자라 할지라도 감당하기 부담스러운 부동산을 욕심만 가지고 구입하게 되면 결국 자멸하고 만다. 재산을 늘리고자 하는 마음은 모든 투자자들의 바램이지만 지나친 욕심은 도리어 있던 재산에게 까지 위협을 가한다는 것을 잊지 말자./장시걸(부동산중개업협회 전북지부장)
내년 상반기 시행될 원가연동제와 재건축개발이익 환수제 등에 활용될 아파트 표준건축비가 상향 조정될 전망이다.건설업계에 따르면 건교부는 현재 적용되는 표준건축비가 실제 투입되는 공사비에 비해 턱없이 낮아 발생하는 문제점을 보완하기 위해 건축비 상향을 추진중이며, 3/4분기중에는 조정안이 마련될 것으로 예상된다. 건교부는 현행 표준건축비로는 공사를 진행할 수 있는 최소한의 단가도 맞춰주지 못해 소형 임대주택 건설이 활성화되지 않는다는 지적에 따라 실제 투입되는 공사비와 표준건축비를 비교·분석해 현실화하는 방안을 추진, 현장조사 및 관계기관 협의를 거쳐 3/4분기중 표준건축비를 조정한다는 계획이다.표준건축비는 공공 분양주택의 분양가 산정과 함께 공공건설 임대주택의 분양전환가격 산정에도 적용되며 공공 임대주택 표준임대보증금 산정과 광역교통시설부담금 산정 등에 활용된다.또 재건축개발이익 환수제도가 도입·실행될 경우 재건축으로 늘어나는 용적률의 일정분만큼 지은 임대주택을 지자체나 주공 등이 매입할때도 기준가격으로 표준건축비가 적용되고, 원가연동제가 시행되면 표준건축비의 활용폭이 더욱 넓어질 전망이어서 표준건축비 조정에 관련업계가 주목하고 있다.
도내 신규 아파트 공급이 잇따르면서 올 상반기중 미분양 아파트가 작년보다 55%나 증가하는 등 미분양 물량이 갈수록 증가하고 있다.전북도에 따르면 지난 6월말 현재 도내 미분양 아파트는 모두 4천520가구로 지난해 상반기 2천916가구에 비해 1천604가구(55%)나 늘었다. 이처럼 올들어 미분양 아파트가 급증하는 것은 지난해 하반기 이후부터 신규 아파트 분양이 쏟아지면서 도내 공급물량이 크게 늘었기 때문.지역별로는 익산시가 1천452가구로 가장 많았고 전주시 1천349가구, 군산시 924가구로 미분양아파트가 3개시에 집중됐으며 완주군과 임실군도 각각 313가구와 221가구가 미분양 상태에 있는 것으로 조사됐다.미분양 유형별로 보면 분양아파트가 3천391가구(75%) 임대아파트가 1천129가구로 집계됐으며, 부문별로는 공공아파트가 1천55가구에 그친 반면 민간아파트는 3천465가구로 전체의 76.7%를 차지했다. 이는 공공부문 물량이 1천907가구로 민간부문 물량(1천9가구)의 2배에 육박했던 지난해와는 정반대로 최근 민간 아파트 공급이 크게 증가했음을 반증하고 있다.특히 아파트 신축공사 마무리돼 준공을 마친 아파트중 1천314가구가 여전히 미분양 상태로 남아 있어 도내 주택공급 과잉 우려도 제기되고 있는 실정이다.규모면에서는 중형아파트 공급비중이 높아지면서 전용면적 60∼85㎡(18∼25.7평)이 2천195가구, 60㎡이하는 1천174가구, 85㎡ 초과는 1천151가구로 분석됐다.업체별로는 K사(전주 호성동)가 5백가구로 가장 많았으며 그 뒤를 이어 S사(군산 나운동) 492가구, D사(익산 팔봉동) 460가구, S사(전주 평화동) 452가구, E사(익산 마동) 405가구 순으로 집계됐다.
개발행위허가제는 건축 또는 개발계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정함으로서 난개발을 방지하기 위한 제도이다. 종전에 개발행위허가는 도시지역에 한하여 적용되었으나 국토계획법에서는 비도시지역까지 대상을 확대하였다. 지역ㆍ지구제를 채택하고 있는 우리나라에선 용도지역ㆍ지구제에 맞으면 개발을 허용하는 건축자유원칙을 적용함에 따라 종전에는 상위계획에 부합되지 않거나 환경ㆍ경관 측면에서 문제가 있는 사업도 법령위반만 없으면 허가를 내어주었다. 최근 난개발 문제는 근본적으로 계획을 수립하지 않고 과거 준농림지역에 각종 개발행위를 허용함으로써 발생하고 있으나 운영측면에서는 난개발이 우려되는 문제사업도 시장ㆍ군수가 허가를 거부할 수 없는데서 비롯됨에 따라, 이러한 문제를 해소하기 위하여 개발행위허가 자체를 기속재량행위에서 자유재량행위로 전환한 것이다. 따라서 계획(건축 또는 개발계획)의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변환경과의 조화 등을 고려하여 불허가 또는 조건부 허가를 할 수 있게 되었다 즉 개발행위 허가제란 법정 기준을 만족하더라도 주변 경관 및 환경에 미치는 영향이나 기반시설 규모 등을 감안, 허가를 내주지 않거나 조건부로 허가하는 것을 말한다. 따라서 도시ㆍ비도시지역을 불문하고 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립 등의 토지의 형질변경 행위 및 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위 그리고 도시지역에서의 토지분할 등의 행위를 하고자 하는 경우는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 도시계획사업이나 도시계획사업에 의제되는 사업은 개발행위 허가대상에서 제외된다.시장ㆍ군수의 허가를 받지 아니하고 개발행위를 한 자는 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하게 된다./유제록(토공전북지사 총괄부장)
도시확장에 따른 개발 기대감과 주 5일근무 확대 실시 영향 등으로 올 상반기중 도내 부동산시장이 활기를 띤 것으로 나타났다.토지공사 전북지사에 따르면 올 상반기중 도내 부동산 거래건수는 총 5만9천708필지로 지난해 같은 기간 대비 11% 증가했다. 월별로는 3월중 1만1천6백필지가 거래돼 최고 거래량을, 1월은 7천8백필지로 최저 거래량을 기록했다.이처럼 도내 부동산 거래가 증가한 것은 향후 도시확장에 따른 발전 가능성 및 주5일제 도입에 따른 전원주택 수요가 많을 것으로 예상되는 녹지지역과 관리지역내 토지거래가 증가했기 때문으로 분석됐다.반면 토지가격은 시장을 견인할 만한 호재 부족으로 보합세를 유지한 가운데 신행정수도 후보지와 관련된 일부 지역의 경우 하반기 지가 상승이 예상되고 있다.실제로 중앙 공공기관 유치를 위한 신행정타운, 장동물류단지, 월드컵 경기장주변, 고속버스 터미널 이전 후보지인 전주 여의동 일원 등은 지난해 4분기부터 올 1분기까지 도내 지가상승을 주도했지만 당초 개발 일정 지연 및 구체적인 개발계획 미정으로 2분기이후 보합세에 머문 것으로 조사됐다.또한 익산지역 행정타운 및 기업도시 후보지인 익산시 삼기면 일원, 내장산리조트와 첨단방사선이용연구센터 및 한국생명공학연구원 등이 들어설 예정인 정읍시 신정동 일원, 국제해양관광단지 개발예정인 군산시 옥도면 고군산군도 및 기타 신흥주거지역 등도 올해 초 상승세를 이어가지 못하고 보합세를 기록했다.하지만 신행정수도가 사실상 공주·연기지구로 확정되면서 공공기관 및 기업도시 유치 가능성이 높아진 익산시는 하반기중 추가적인 지가 상승이 예상된다고 토공 전북지사는 밝혔다.한편 도내 아파트 가격은 지역경제 위축 및 인구감소에도 불구하고 신규 아파트 분양가의 고가 책정으로 기존 아파트의 호가도 동반 상승했지만 거래는 활발하지 않았다.특히 5월중 건축경기가 급속히 위축되면서 5월중 착공면적이 전년비 31%나 감소한 26만6천㎡에 그쳐 당분간 건축경기회복은 어려울 것으로 전망됐다.
정부와 열린우리당은 14일 논란을 빚어온 아파트분양원가 공개 문제와 관련, 공공택지내 25.7평 이하의 공영 아파트와 민영 아파트에 원가연동제를 실시하되 분양원가의 주요 항목을 공개키로 했다.25.7평을 초과할 경우 택지 채권입찰제를 전면 실시화되, 공영 아파트에 대해서만 분양원가의 주요 항목을 공개키로 했다.그러나 민영택지에서 민간이 공급하는 아파트는 시장기능에 일임키로 했다.정부와 우리당은 이날 국회에서 당정협의를 열고 연동제 도입을 주장하는 건교부와 분양원가를 최대한 자세히 공개하자는 시민단체 주장의 절충안으로 이 같은 방안을 채택했다고 홍재형 정책위의장이 밝혔다.그러나 이같은 절충안은 전면적인 분양원가 공개를 주장하는 시민단체의 요구에도 못미치고, 분양원가 공개 자체가 시장원리에 맞지 않는다는 건설회사의 반발을살 가능성도 커 논란이 예상된다.이날 당정이 공개키로 한 분양가의 주요 항목은 택지비와 공사비, 설계감리비,부대비용 등 4~5개가 될 것으로 보인다.당정은 분양가 주요 항목 내역을 이번 정기국회까지 제출될 주택법 개정안에 적시하지 않고, 향후 건교부 시행령 규칙 제정시 이해 당사자의 의견을 수렴해 결정토록했다.그러나 시민단체는 자재비와 인건비를 포함한 분양원가의 요소별 세부구성 내용공개를 요구해왔고, 당내 일각에서도 건축비를 10단계 이상의 공정별로 세분화해 공개할 것을 요구했다.이에 대해 안병엽 제3정조위원장은 "공정별로 분양원가를 공개하면 기업의 노하우 등 영업기밀이 노출될 수 있어 곤란하다"며 "아파트 분양승인 이후 분양가의 주요 항목을 공개하면 소비자의 알권리가 보호될 것"이라고 설명했다.이와 함께 당정은 공공택지내 25.7평 이하 아파트에 도입되는 원가연동제와 관련, 표준건축비 산정과정에 전문가와 시민단체 등을 참여시켜 투명성을 제고하고 자재.노임 등을 신축적으로 반영해 주택의 질 저하를 막기로 했다.
도내 아파트 시장이 이상현상을 빚고 있다. 정부의 고강도 부동산 억제대책으로 전국의 아파트 및 분양권 시장이 소강상태에 들어갔지만 유독 전북지역은 강세를 유지하고 있다.특히 도내 신규 공급 아파트중 미분양 물량이 남아 도는 가운데 일부에서는 분양권에 고액의 프리미엄이 붙어 거래되는 등 상식적으로 납득하기 어려운 일들이 벌어지고 있다.실제로 지난해 분양됐던 전주지역 일부 아파트의 경우 분양권에 최고 5천만원 가량의 프리미엄이 붙은 것으로 파악됐다.분양권 프리미엄의 경우 타지역에선 입주가 다가올수록 값이 오르는게 일반적이지만 도내에서는 천정부지로 치솟는 신규 아파트 분양가가 주요인으로 지적되고 있다.지난 5월 대기업 브랜드의 아파트가 전주에서 분양될때 다른 대기업 아파트의 분양권이 급등하면서 전북지역 분양권 상승률(1.55%)이 전국 14개 시·도중 최고 수준을 기록했다는 한 인터넷정보업체의 조사가 이같은 분석을 뒷받침하고 있다.게다가 분양권 전매가 제한된 외지의 투기세력이 떴다방 등을 동원, 도내 분양시장에 진출한뒤 시세차익을 챙기기 위해 분양권 전매를 부추기면서 분양권 프리미엄 상승을 부채질하고 있다.특히 떴다방 등 전문 투기세력들의 경우 청약통장을 대거 매입해 분양권을 획득한뒤 자전거래 수법 등을 통해 프리미엄 시세를 형성하고 있는 것으로 알려졌다. 해당 건설사들도 이를 알고 있지만 청약률 때문에 묵인하거나 오히려 투기세력을 끌어들이는 경우도 적지 않다.문제는 분양권에 붙은 프리미엄이 고스란히 실수요자의 부담으로 전가된다는 것이다. 뿐만 아니라 이같은 현상은 다른 아파트까지 확산되고, 이는 다시 분양가 상승을 유발하는 등 악순환이 이어지면서 아파트값을 왜곡시켜 서민들의 내집마련을 어렵게 하고 있다.정부가 부동산 시장 억제대책을 잇따라 내놓은 근본 취지는 주택시장 안정을 통한 서민 주택난 해결에 있을 것이다. 따라서 청약과열 주범으로 지목되는 떴다방 등 투기세력에 대한 강력한 사전·사후조치가 뒤따라야 한다. 최근 대법원도 떴다방식의 영업은 부동산 중개업 등록 취소 사유에 해당한다고 확정 판결해 사전 단속을 강화할 수 있는 힘을 실어줬다. 또 분양권 시세차익에 대해선 세무당국의 사후 엄정한 세금추징이 이뤄져야 한다.이와함께 도내 아파트시장이 외지 투기세력들의 잔치장으로 전락하지 않도록 자치단체는 분양승인때 거주요건 강화 및 실제 거주여부 확인 등 청약자격을 강화해야 할 것이다.
정부와 열린우리당이 14일 공공택지내 25.7평 이하 아파트에 대해 원가연동제와 함께 분양원가의 주요 항목을 공개키로 하자 업계가 한 목소리로 반발하고 있다.원가연동제로 이미 분양가 인하 효과가 있는데 굳이 분양원가의 일부 항목을 공개할 필요가 있겠느냐는 것이다.업계에서는 택지를 감정가로 공급하되 분양가를 표준 건축비와 연계하는 원가연동제가 도입되면 분양가가 20-30%정도 낮아질 것으로 내다보고 있다.여기에 분양원가의 주요 항목이 공개되면 업체들은 다른 회사와의 차별성을 강조하기 위해 경쟁적으로 분양가를 더욱 낮출 것으로 보여 분양가 인하 효과는 더욱커질 가능성이 크다.건설업체 관계자는 "일부 항목이라도 분양원가를 공개하는 것은 시장원리에 어긋나는 조치"라며 "그렇다면 휴대폰이나 TV 등도 공정별로 원가를 공개해야 하는것 아니냐"면서 강하게 반발했다.이 관계자는 "분양가 산정은 업체의 노하우에 속하는 부분"이라며 "경영 노하우노출을 꺼리는 대형 건설업체들은 25.7평 이하의 공공택지 사업을 기피할 가능성이크다"고 말했다.아울러 분양원가 공개의 부작용을 우려하는 목소리도 높다.한국건설산업연구원 김현아 박사는 "분양원가를 공개하면 그 내역이 맞는지 여부를 놓고 또 다른 논란을 불러올 것이며 분양가 인하 경쟁으로 인해 부실 공사 우려도 있다"고 지적했다.그는 "원가연동제로 이미 가격 인하 효과가 있는데 분양원가 공개까지 요구하는것은 규제가 너무 심하다"면서 "주택공급을 크게 위축시킬 것"이라고 밝혔다.25.7평 초과 아파트의 경우 채권입찰제와 함께 공영 아파트에 대해서만 분양원가의 주요 항목을 공개키로 한 것도 실효성이 그리 크지 않을 것이라는 관측이 지배적이다.대한주택공사가 건설하는 아파트는 모두 25.7평 이하인데다 지방자치단체 산하공사가 건설하는 아파트도 25.7평 이상은 극히 드물기 때문이다.다만 지난해 서울시 도시개발공사가 마포 상암지구 7단지에서 분양한 40평형 아파트처럼 중대형 아파트가 공급될 경우에는 분양가가 대폭 낮아질 전망이다.서울시 도시개발공사는 지난 2월 이 아파트의 분양원가가 분양가의 60.8%에 불과하다고 공개한 바 있다. 이같은 경우에는 동일 택지지구 안에 분양하는 민영 아파트의 분양가도 낮아지는 효과를 가져올 것으로 전망된다.부동산 114 김희선 전무는 "공공아파트와 같은 택지에 들어서는 민영아파트에대해서는 분양가 인하 효과가 있겠지만 채권입찰제로 택지비가 상승돼 전체적으로는분양가가 올라갈 것"이라고 말했다.
그동안 치열한 논란을 빚었던 아파트 분양원가공개문제가 크게 원가연동제 및 채권입찰제 병행실시, 분양가 주요 항목별 비용 공개로 가닥이 잡혔다.원가연동제 및 채권입찰제 실시 입장을 고수했던 건설교통부로서는 당초의 입장에서 후퇴한 것이지만 그렇다고 해서 분양가 주요 항목별 비용 공개만으로는 완전한원가공개 효과가 없어 `무니만 원가공개'라는 비난도 제기되고 있다.그러나 형식적으로나마 분양가 주요 항목의 비용을 공개하는 것은 이번이 처음이다.◆주요 내용과 효과 = 당정이 14일 확정한 `분양가 공개방안'은 한마디로 시민들의 알권리와 기업의 경영비밀 보장을 적정한 선에서 절충한 것으로 볼 수 있다.민영택지에서 민간이 공급하는 아파트에 대해서는 지금처럼 시장기능에 맡기되공공택지에서 공급하는 아파트에 대해서는 원가연동제 및 채권입찰제를 병행실시하고 분양가 주요 항목의 비용을 공개하는 것이 주요 골자다.당정은 우선 공공택지내 25.7평 이하 공영아파트와 민영아파트에 대해서는 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 원가연동제를실시하는 동시에 택지비와 건축비, 설계감리비, 옵션비용 등 분양가 주요 항목의 비용을 공개키로 했다.또 공공택지내 25.7평 초과 아파트 대해서는 채권을 가장 많이 사겠다고 한 업체에 택지를 공급하고 대신 분양가 규제를 하지 않되 대한주택공사나 지자체 도시개발공사가 공급하는 아파트에 대해서는 25.7평 이하와 마찬가지로 분양가 주요항목의비용을 공개키로 했다.주요 항목비용 공개는 해당 업체들이 입주자 모집공고때 개별적으로 하게 된다.당정은 이러한 내용을 골자로 하는 주택법 개정안을 마련, 9월 정기국회 제출한다는 계획이다.주택법 개정안 시행시기는 다소 유동적으로 주택법 개정을 의원입법으로 추진할경우 내년 초가 되지만 정부입법으로 추진하면 내년 상반기로 늦어지게 된다.한편 건교부는 채권입찰제 및 원가연동제, 분양가 주요 항목비용 공개를 적용받는 아파트가 연간 주택건설물량(약 50만가구)의 15∼20% 정도인 8만∼10만가구가 될것으로 추정하고 있다.이중 원가연동제를 적용받는 아파트의 경우 분양가가 지금보다 20% 정도는 하락할 것으로 전망된다.권도엽 건교부 주택정책국장은 "채권입찰제와 원가연동제 실시라는 당초의 방침에서 다소 후퇴해 분양가 주요 항목 비용까지 공개키로 했다"면서 "이러한 제도가도입되면 주택시장이 안정될 것으로 전망되지만 다만 주택시장이 위축되면서 공급물량이 줄어 향후 집값 상승요인으로 작용할 가능성도 있다"고 말했다.◆`무늬만 원가공개' 비난 일 듯 = 이번 방안은 당초의 원가연동제 및 채권입찰제 실시 방안에 비해서는 한발짝 더 나아간 것이지만 분양원가를 낱낱이 공개하는효과는 사실상 없는 것으로 알려졌다.우선 민영아파트에 대해서는 지금처럼 시장 기능에 완전히 맡기기로 한데다 공영아파트에 대한 분양가 주요 항목비용 공개도 개괄적인 선에 그치기 때문이다.즉, 당정이 공개키로 한 것은 택지비와 건축비, 옵션비용 정도로 이 정도면 대강의 분양원가를 추정해 볼 수는 있다.하지만 건축비 항목의 경우 공사비와 관리비, 부대비용 등으로 좀더 세분화해공개하지 않을 경우 별 의미가 없다는 지적이다.업체가 제시한 분양원가에 대한 검증절차가 없기 때문에 건축비에 거품이 있는지 없는지를 제대로 확인할 수 없기 때문이다.실제 건축비 항목중 공사비의 경우 업체들이 토목공사, 전기공사, 조경공사 등공종별로 하도급을 주지만 장부상에는 하도급 비용이 아닌 원비용으로 적고 있는 것으로 알려졌다.가령 평당 100만원의 비용이 들어가는 토목공사의 경우 하도급 계약을 통해 평당 20만∼30만원을 절약했더라도 장부상 공사비는 평당 100만원이 되는 셈이다.건교부 관계자는 "기업의 경영비밀을 조금이라도 보장해 주고 주택경기의 지나친 위축을 막기 위해서는 공종별 비용 공개는 사실상 불가능하다"고 말했다.이에대해 박완기 경실련 시민감시국장은 "당정이 마련한 분양가 공개방안은 여전히 미흡하다"면서 "분양가 주요 항목비용 공개의 경우도 최소한 공종별로는 이뤄져야 어느정도 효과가 있다"고 지적했다.
진보종합건설과 설래임주택건설이 건설하는 설래임 아파트의 견본주택이 15일 전주 서신중학교 인근에서 개관, 일반에 공개된다. 이날 개관식과 함께 본격 분양에 나서는 이 아파트는 33평형과 35평형 총 95세대로 구성됐으며 평당 분양가는 450만원 선이다.
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