지난달 도내 아파트 시장 주춤…새만금 효과 한정적

수도권 아파트값 하락에도 불구하고 강세를 이어갔던 도내 아파트 시장이 주춤하는 모습이다. 새만금 관광산업에 대한 기대감과 교통호재 등으로 상승세를 보였던 도내 아파트값이 일부 개발 예정지를 제외한 대부분 지역에서 거래 감소와 함께 상승폭도 둔화된 것.부동산 114에 따르면 지난 5월중 도내 아파트 매매가격은 0.22% 상승했지만, 전월(0.76%)에 비해서는 상승세가 크게 둔화된 것으로 분석됐다.이는 개발 호재지에 연접하고 있는 지역만이 일부 영향을 받고, 기타 지역은 여전히 거래 빈도가 줄어든 데 기인한다고 회사측은 설명했다. 특히 새만금 개발과 국립공원 부분 해제 등으로 인해 가격 상승 가능성이 점쳐졌던 군산시 역시 옥구읍과 옥도면 등 방조제를 접하고 있는 일부 지역에 한정된 것으로 조사됐다.

건설·부동산
조동식
2010.06.15 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 펜션사업 관광객 유인요인 많아야 성공

최근 새만금방조제 도로 개통을 계기로 많은 관광객이 방조제를 찾고 있고, 연계지역인 변산반도 일대까지 관광객의 발걸음이 이어지면서 숙박시설에 대한 수요가 늘고 있다.관련 부동산 매수세도 살아나면서 개인투자자의 관심은 펜션 용지에 집중되고 있다. 주로 관광객의 동선에 위치한 고군산·변산·격포·궁항 지역이 사업 유망지로 떠오르고 있고, 상대적으로 건축 인허가가 가능한 곳이 적어 희소성 가치까지 시세에 반영되는 분위기다.그러나 펜션사업은 투자금 회수가 비교적 긴 사업으로 충분한 사업성 검토와 신중한 입지선택이 필요하다.흔히 펜션을 전원주택의 부수적 기능으로 이해하는 경우가 많은데 적극적인 임대사업이 목적이라면 전원주택과는 다른 입지기준을 가지고 접근해야 한다.전원주택은 수려한 풍광이 주된 입지기준이 될 수 있지만 사업적 펜션은 관광객 유인요인과 불특정 다수의 접근성이 주된 입지기준이 되어야 한다. 주변에 관광명소, 해수욕장, 유원지 등이 있어 관광객을 유인하고 이들로부터의 접근이 편리해야 4계절 내내 내방객을 확보할 수 있다.펜션은 입지가 특히 중요한 사업이다. 좋은 풍광을 확보했다는 것만으로는 부족하고 관광객의 동선을 따라 유인요인과 접근성이 양호한 입지를 선택해야 장기적으로 유리하다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.14 23:02

[부동산, 이곳을 주목하라] 군산 수송미장지구

새만금 사업의 최대 수혜지로 떠오른 군산시내 도심권에서 투자자들의 관심을 모으는 지역중 한 곳으로 수송·미장지구가 꼽힌다.이 지역은 인근 남쪽에 경제자유구역 배후도시 입지에 따른 개발 및 투자 시너지 효과 기대와 함께 군산시가 이르면 올 하반기 실시계획을 거쳐 본격적인 개발에 착수할 것이라는 기대감 등이 작용하면서 주목을 받고 있다.하지만 사업이 지연되고 있는데다, 글로벌 금융위기에 이은 부동산 경기 침체로 지난해부터 시세 및 거래가 답보상태를 거듭하고 있다. 따라서 단기 시세차익 보다는 향후 사업추진 여부와 토지보상 여부 등을 지켜보며 임대수익 등 중장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보인다.수송·미장지구가 관심을 끄는 이유는 수송지구 개발에 따른 학습효과 때문으로 볼 수 있다. 환지 방식으로 개발된 수송지구의 경우 단독주택 체비지가 당초 3.3㎡당 90만원에 불과했지만 최근 250만원까지 올랐고, 상업지역은 600만원까지 호가하고 있다. 롯데마트 인근의 상업시설이나 근린생활시설은 3.3㎡당 땅값이 1000만원을 웃돌 정도이다.이같은 상승효과가 미장지구에 영향을 미쳤다는 것이 부동산 관계자들의 전언이다. 실제 4년여전 한국토지주택공사(LH)가 1300여세대의 임대아파트를 건설하면서 토지주들에게 지급한 보상가격이 3.3㎡당 평균 약 70만원에 이른 가운데, 이 지역을 환지방식으로 개발한다는 소식이 알려진 이후 땅값이 상승했다는 후문이다.여기에 미장동 주변에 시청 등 관공서들이 들어서는가 하면 인근의 경자구역 배후도시 등 입지적 조건과 함께 수송택지에서 보상 및 시세차익을 거둔 투자자들이 미장지구에 관심을 가지면서 땅값 상승을 견인했다.미장지구 인근의 논이 지난해 3.3㎡당 80만원까지, 도로가 인접한 상업시설의 경우 3.3㎡당 180만원, 근린생활지역은 180∼200만원까지 오른 가격에 시세를 형성하고 있지만 지난해부터 관망세를 이어가고 있는 것으로 전해지고 있다.군산 태영공인중개사 사무실 육태영 중개사는 "미장지구의 경우 현재 보합세를 보이고 있지만, 개발계획 가시화 등을 지켜보며 관심을 가질 필요가 있다"면서 "토지를 소유하지 않은 일반인들은 향후 체비지 매각을 노려볼 만 하다"고 조언했다.수송지구 역시 최근 중소형 아파트를 중심으로 가격이 상승세를 보이는가 하면, 지구내 상권 활성화 등이 예상되면서 상업시설 땅값의 추가상승 기대감이 나타나고 있다.실제 수송택지지구에서 제일건설이 분양중인 오투그란데 아파트의 경우 인근 아파트 프리미엄 형성 영향 등에 힘입어 올들어 미분양 물량이 빠르게 소진되고 있는 것으로 알려졌다. 계약후 전매 가능 및 중도금 무이자 알선, 발코니 확장 및 샤시 무료 제공 등의 판매전략도 한 몫했다는 게 회사측의 설명이다.군산 복드림 공인중개사 박은희 중개사는 "가격이 이미 오른 수송지구도 미장지구 개발 등의 시너지 효과 등을 감안하면 이제 시작이라고 볼 수도 있다"면서 "상업시설의 경우 추가 상승 기대감도 나타나고 있어 시장변화에 주목할 필요가 있다"고 말했다.

건설·부동산
조동식
2010.06.14 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 삼천동 교통 편한 단독주택

▲ 완산구 삼천동1가 2층주택 = 본건은 '삼천초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산으로서 부근은 단독주택 등이 주를 이루는 정비된 주택 지대이다. 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 무난시된다. 정방형의 남하향 완경사지대의 토지이나 본건 자체는 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 주거용 건물용지로서 서측으로 폭 약6m 정도의 아스팔트 포장도로와 접한다. 제1종일반주거지역, 소로3류(접함), 상대정화구역, 제1종지구단위계획구역에 해당된다. 건물의 구조는 시멘트 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층으로 조사일 현재 1.2층 주택, 지하층은 창고 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어있다.▲ 덕진구 금상동 전 = 본건은 '공덕리마을' 내에 위치한 토지로 주위는 전, 답, 자연림, 주택 등이 혼재한 도시근교 농경 지대이다. 차량접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 26번국도와 연결되는 등 제반교통여건은 보통시 된다. 부정형 평지의 전(비닐하우스 부지)으로서 서측으로 노폭 약 4m 내외, 남측으로 노폭 약3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해있다. 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 자연취락지구이다. 본건 지상에는 탐문조사 결과 비닐하우스 7개동과 수목(사철나무 등)이 소재한다.▲ 김제시 황산면 진흥리 근린주택 = 본건은 '중목마을' 내 간선도로변에 위치하는 토지로 주위는 마을농가주택 및 점포 등이 혼재하는 간선도로변 농촌지대이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 되며, 일단의 주유소용지, 주거용건부지로 이용 중이다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로 및 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접해있으며, 계획관리지역이다. 건물의 구조는 벽돌조 슬래브 지붕 2층 건물로 주택 및 사무실(공부상 용도는 사무실이나 현황 일부 화장실임)로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 유류보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.11 23:02

도내 미분양주택 감소세 지속

도내 미분양 주택이 지속적으로 감소세를 보이고 있다.국토해양부가 7일 발표한 '전국 미분양주택 현황'에 따르면 4월말 현재 도내 미분양 주택은 2731호로 전월대비 4.2%(121호) 감소했다. 이는 전년말 대비 767호, 21.9% 감소한 것이다.도내 미분양 주택은 지난 2006말 5163호에서 2007년 말 4082호, 2008년 말 4617호, 2009년 말 3498호로 줄었다.이처럼 미분양 주택이 감소한 것은 신규 공급이 크게 감소한데다, 최근 지역내 아파트값 상승세에 맞춰 건설사들이 특별분양 등 미분양 해소에 적극 나섰기 때문으로 보인다.

건설·부동산
조동식
2010.06.08 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 준공전 원룸 임차인 보증금도 보호

최근 다가구 주택(원룸)의 신축 붐이 일면서 건물 준공 전에 임대차 계약을 맺는 사례가 늘고 있다. 대부분 실질적으로는 완공 상태여서 거주에는 문제가 없으나 행정적 절차인 준공을 마치지 않아 건물등기가 없는 상태로 계약이 이루어진다.이러한 계약의 배경에는 다분히 건축주의 사업성을 고려한 측면이 크다고 볼 수 있다. 건축주는 준공 전 임대를 통해 사업자금의 조기 회수가 가능해 지고, 나아가 준공 전 매매로까지 이어지게 되면 지방세 부담까지 회피하는 효과를 보게 되어, 건축주가 선호하는 계약형태이다.이 경우 임차인은 비교주택 대비 깨끗하고 최신의 집기가 구비된 터라 대체로 집은 마음에 들어 한다. 자연스레 보증금을 온전히 보호받을 수 있느냐가 최대의 관심사로 떠오르게 된다.판례는 실제 주거용이라면 주택임대차보호법으로 보호해야 한다는 입장이다. 공부상 기재 여부를 떠나 미등기·무허가·불법건물 일지라도 실제 주거용이라면 보호하겠다는 취지이다. 따라서 위의 준공 전 원룸주택에 대해서도 임차인의 보증금은 보호받게 된다.다만 건물등기가 없으므로 임대인이 진정한 소유자인지 여부에 대해서는 더욱 철저하게 확인해 보아야 한다. 토지 소유자는 물론 건축허가서상의 건축주까지 확인해볼 필요가 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.07 23:02

"돈 버는데는 부동산 투자가 최고"

총 자산이 30억원을 넘는 국내 부자들은 자산 축적 방법으로 부동산 투자를 1순위로 꼽았다.부자들은 하반기에 자신들의 재무상태가 개선될 것으로 전망했지만, 부동산 시장에 대해서는 서울 강남 3구 부자를 중심으로 부정적인 전망이 우세했다.한국씨티은행은 6일 부동산을 제외한 금융자산 상위 10%인 527명(만 30세 이상)을 조사해 이런 내용의 '한국의 부자보고서'를 발표했다.보고서를 보면 현재의 자산을 축적한 방법을 묻는 말에 급여를 모아 자산을 형성했다는 응답이 47%로 가장 많았으며 다음으로 사업(19%), 직.간접적인 금융 투자수익(18%)이었다. 상속에 의한 자산 축적은 6%에 그쳤다.이중 총 자산 규모가 30억원 이상인 부자의 27%는 부동산 경기 상승으로 자산을축적했다고 응답했다. 급여와 상속에 의해 자산을 쌓았다는 응답자는 각각 24.1%와 21%로 뒤를 이었다.금융 투자의 목적으로 노후생활 대비가 전체 응답자의 58%를 차지해 가장 많았다. 금융자산 운용 방법은 예.적금(91%), 보험(84%), 주식(63%), 펀드(62%) 순이었다.자산관리 또는 투자 목적으로 선호하는 은행은 신한은행(37.8%)과 국민은행(31.6%), 한국씨티은행(20.1%) 등의 순이었다.응답자의 약 76%는 주거래 은행과 별도로 자산관리 은행을 둘 의향이 있다고 말했다.자산관리 은행과 별도로 거래하는 이유로 서로 다른 시각에서 분석한 정보를 얻을 수 있고, 은행별로 특화된 상품을 거래할 수 있다는 점을 들었다.앞으로 6개월 내 투자 의향을 묻는 말에는 현 수준을 유지하거나 시장자료를 보면서 기다린다는 응답자가 39.4%에 달했으며 투자자산의 일부 현금화는 13.7%였다.

건설·부동산
연합
2010.06.07 23:02

[부동산, 이곳을 주목하라] 고군산군도

군산 고군산군도는 새만금 방조제 준공 및 내부개발 본격화로 투자자들의 관심을 모으는 지역 중 하나이다. 군산 옥도면의 신시도·선유도·무녀도·장자도·대장도 등 천혜의 절경을 자랑하는 고군산군도는 방조제 개통 등으로 몰려드는 관광객을 수용할 수 있는 최적지로 꼽히기 때문이다.특히 농어촌공사가 이 지역을 중심으로 추진중인 방조제 다기능부지 명소화사업이 본격화될 경우 현재 성업중인 비응항 주변과 더불어 관광객 유입효과가 더욱 커질 것으로 예상된다.다기능부지 명소화사업은 방조제 축조시 조성된 다기능부지와 기타 공사용 부지 420㏊에 조망·휴식·관광기능을 수행하는 세계적 관광명소를 개발하는 사업으로, 휴양·숙박시설과 생태·체험공원, 해양수변활동·위락시설, 주차·휴게시설 등을 갖춘 세계적인 메가리조트가 조성될 예정이다.이를 위해 농어촌공사는 이미 신시도 휴게시설 개발사업 우선협상대상자로 ㈜새만금 컨소시엄을 선정, 총 사업비 449억원을 들여 옥도면 신시도리 석산개발 매입토지 등 국유지 5만5500㎡에 관광휴게시설과 전망형 타워 등 편의시설을 2013년까지 건설할 계획이다. 이와함께 신시도∼야미도 구간 200㏊ 규모의 3호 방조제 다기능부지 개발을 위해 지난 3월 민간제안을 공모, 오는 9월 우선협상대상자를 선정하고 12월 민간사업자로 지정해 기본·실시계획을 수립한 뒤 내년부터 사업에 본격 착수한다는 방침이다.군산 태영공인중개사 사무실 육태영 중개사는 "새만금 내부개발이 가시화될 때까지는 고군산 관광단지가 새만금의 메카역할을 대신하게 될 것"이라며 "고군산군도 연결도로 등이 건설되면 관광객이 더욱 몰려들 전망"이라고 내다봤다.이같은 계획이 이미 수년전부터 알려지면서 이 지역 땅값은 지난 2004년께에 비하면 많게는 수십배씩 올랐지만, 글로벌 금융위기 및 부동산 경기침체 등으로 2008년부터 보합세를 이어가고 있다. 따라서 전문가들은 다기능부지 명소화 사업 및 내부개발 등을 지켜보며 중장기 관점에서 접근할 필요가 있다고 조언하고 있다.투자자들이 주로 관심을 갖는 곳은 펜션 등 숙박시설 건립이 가능한 관리지역이다. 지역에 따라 시세가 다르지만, 신시도의 경우 기존 마을의 대지는 3.3㎡당 150만∼200만원 선, 펜션용지는 100만∼200만원 선, 전답이 많은 무녀도는 대지 100만∼150만원 선, 펜션용지 90만∼120만원 선에서 시세가 형성되고 있다.선유도는 펜션용지가 300㎡ 이하인 경우 120만∼150만원 선, 200㎡ 이상은 50만∼70만원 선에 달하는 등 규모에 따라 가격차이를 보이고 있는 것으로 전해졌다. 장자도의 경우 필지가 적어 상대적으로 고가를 형성하고 있는데, 일몰 조망권을 확보한 곳은 200만∼300만원 선을 이루고 있다.이같은 시세는 3.3㎡당 7만∼8만원 선을 형성했던 2004년에 비하면 최고 20배 이상 오른 것이라고 업계 관계자들은 전했다.하지만 이들 지역은 새만금 경제자유구역청 및 국토해양부의 거래허가구역으로 묶여 있어 향후 토지수용 및 용도에 따른 건축제한 여부 등을 꼼꼼히 확인한 뒤 투자여부를 결정해야 한다는 지적이다.공인중개사협회 최영철 전북도지부장은 "경자청 거래를 제한하는 지역은 향후 수용개발 가능성이 높으므로 보상여부와 개발방식 등을 지켜봐야 한다"면서 "국토부의 거래허가구역은 군산시 6개월 이상 거주요건 등을 갖춰야 하며, 보전산지의 건축제한 여부도 사전에 확인해야 한다"고 조언했다.

건설·부동산
조동식
2010.06.07 23:02

부안·익산 새만금 호재로 아파트 상승세

부동산 경기 침체에도 불구하고 도내 아파트 시장은 상승세를 이어가고 있는 것으로 나타났다.부동산114에 따르면 새만금 방조제 개통 및 수급 불균형으로 지난 4월중 도내 아파트 매매가격이 0.76%, 전세가격은 0.19% 상승한 것으로 조사됐다.특히 새만금 방조제 개통 등의 호재로 부안군(3.91%) 익산시(1.18%) 등지의 상승세가 두드러졌으며, 전주시(0.94%)는 지역 내 수급 불균형으로 상승세를 보였다.부안군은 새만금 인근 시설 종사자들의 유입이 이어지며 매매 수요가 증가, 시장에 나와있던 매물이 빠르게 소진되며 가격이 가파른 상승세를 보였다. 투자 기업 유치를 비롯해 부안읍 소도읍육성 대상 선정, 새만금 관광산업 활기 등 호재가 잇따르며 투자자들의 관심이 쏠린 것으로 분석됐다.부안읍 봉덕주공 62㎡가 전월 대비 500만원 올라 4800만∼5000만원에, 66㎡가 전월 대비 500만원 오른 5000만∼5500만원에 시세가 형성됐다.익산시는 LED단지 조성계획, 국가식품클러스터, 새만금∼포항간 동서고속도로 착수 등의 호재로 영등동 제일3차 76㎡가 1억500만∼1억2000만원으로 전월 대비 600만원, 어양동 익산자이 112㎡가 1억9500만∼2억4000만원으로 500만원 올랐다.전세시장 역시 전월(0.25%)보다 오름폭이 둔화되긴 했지만 부안군과 익산시가 상승세를 주도했다. 부안읍 봉덕주공 49㎡가 전월 대비 250만원 올라 2000만∼3000만원, 같은 단지 62㎡ 역시 전월 대비 250만원 올라 3000만∼3500만원을 기록했다. 익산시 영등동 제일2차2단지 135㎡가 전월 대비 500만원 오른 1억3500만∼1억4500만원, 제일2차1단지 76㎡는 전월 대비 500만원 올라 7500만∼8000만원에 시세가 형성됐다.

건설·부동산
조동식
2010.05.26 23:02

전주 아파트값 5년전 '유턴'

전주지역 공동주택 분양가가 최근 주택시장 침체와 소형평수 선호 등이 맞물려 실수요자 공급 위주로 전환되면서 5년 전 수준으로 회귀하고 있다.24일 전주시에 따르면 올 들어 공동주택 분양가가 3.3㎡(평당)당 600만원 대를 나타내면서, 지난 2005년까지 유지해온 600만원 안팎으로 하향 조정되고 있는 것으로 조사됐다.우선 오송개발주식회사가 올 하반기 분양예정인 송천동 '한솔 솔파크' 1·2단지(1066세대)의 경우, 분양가가 3.3㎡당 600만원 이하로 책정될 예정이다.또한 지역주택조합방식으로 각각 추진하는 송천제일주택조합과 평화엠코주택조합의 공동주택 분양가도 3.3㎡당 600만원 대에서 검토되는 것으로 알려졌다.여기에 (주)정원과 (주)용화가 각각 효자동 서부신시가지에서 추진하는 초고층 주상복합건축물의 분양가도 3.3㎡당 600만원 안팎에서 검토되고 있다.오송개발주식회사 관계자는 "보다 효율적으로 분양하기 위해 서부신시가지 내 호반 베르디움의 분양가보다는 낮게 책정해나갈 계획"이라고 말했다.이 분양가는 지난 2005년 효자동 서부신시가지에 들어선 현대 아이파크와 호반 베르디움, 우미 린 등의 분양가와 비슷한 수준으로 돌아오는 것.당시 현대 아이파크는 630만원(100㎡)～665만원(135㎡), 호반 베르디움은 579만원(85㎡), 우미 린은 623만원(85㎡) 등의 분양가를 각각 나타냈다.특히 이는 지난 2005년 이후 대형평수를 중심으로 3.3㎡당 700만원 대 후반까지 치솟았던 공동주택 분양가가 다시 하락하는 것이어서 주목 받는다.지난 2006년 분양한 태평동 SK 뷰, 송천동 현대 아이파크 등은 대형평수가 3.3㎡당 700만원대 중반, 소형평수가 600만원 후반 대의 분양가를 기록했다.이처럼 분양가가 하락하는 것은 경기침체의 요인 등으로 공동주택 분양시장이 실수요자 위주로 전환되기 때문이라는 게 전문가들의 진단이다.전국공인중개사협회 전라북도지부 최영철 지부장은 "공동주택 분양가에 거품이 빠지고, 실수요가 위주로 공급된다는 것을 의미한다"고 설명했다.건설회사들이 냉랭한 현 주택시장이나 구매자들의 입맛 등을 고려, 상대적으로 저렴한 소형평수를 내놓으면서 공동주택의 분양가가 떨어진다는 것이다.실제로 현재 전주지역의 미분양 공동주택 1250가구 가운데 85㎡형 이하는 300 가구에 불과하지만, 85㎡형 이상의 중·대형은 950 가구에 달한다.

건설·부동산
구대식
2010.05.25 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 위험에 대응하는 투자자세가 필요하다

경기불안이 지속되면서 위험관리의 중요성이 강조되고 있다. 투자에서의 위험은 완벽히 극복되는 성질이 아니기 때문에 침체기에 투자자를 더욱 위축시키는 요인이 되기도 한다.그러나 지나치게 안전성만을 강조한 나머지 투자를 하지 않거나 위험이 작은 예금에만 자산을 집중한다면, 최근의 저금리·물가상승을 고려할 때 사실상 자산가치의 하락이라는 또 다른 위험을 초래하기도 한다.투자에 있어 위험은 꼭 부정적인 효과 뿐만 아니라 그에 상승하는 기회를 제공한다는 면에서 긍정적인 효과도 있다. 무조건 배척하기 보다 적절히 활용하고 관리한다는 시각으로 접근해야 할 것이다.위험을 감안한 수익성이 적절한지 살피는 것이 투자대안이 될 수 있다.투자자는 위험이 크다면 높은 수익률을 요구하고 작다면 낮은 수익률을 요구하여, 자신의 성향에 맞게 투자처를 선택하고 위험을 관리해야 할 것이다.위험관리를 위해서는, 무엇보다 감당 가능한 규모 내에서만 자금을 운용해야 한다. 부동산은 한번 투자하면 투자금 회수까지 몇 년씩 걸리는 장기적 상품이다. 차입금의 규모가 무리할수록 투자기간 중 발생하는 크고 작은 위험에 쉽게 흔들리게 된다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.05.24 23:02

[부동산, 이곳을 주목하라] 군산 비응도

새만금 방조제 개통에 따른 대표적인 수혜지로 꼽히는 군산 비응도는 방조제 개통 전부터 이미 몰려드는 관광객으로 북새통을 이루며 신흥 상업지역으로 부상하면서 투자자들의 관심을 모은 곳이다.이 지역은 방조제 진출입구인데다, 비응도 어항을 끼고 있다는 점에서 일찍부터 관광객을 겨냥한 상업시설들이 속속 들어서면서 땅값도 지속적으로 상승했지만, 최근 부동산 경기침체로 주춤하는 모습을 보이고 있다.비응도 주변의 땅값은 최근 10여년새 10배 안팎의 상승세를 보이며 급등해 건축부지 매입을 위한 비용부담이 만만치 않아 보이지만, 일부 투자자들은 새만금 관광객 연간 1000만명 시대가 가시화될 경우 추가 상승 가능성에 기대하며 향후 이슈 및 동향 등에 촉각을 곤두세우고 있다는 게 부동산 업계 관계자들의 전언이다.비응도에서 투자자들의 관심을 끄는 곳은 회센터 등 관광객을 겨냥한 상업시설과 펜션·여관 등 숙박시설 건립이 가능한 용도지역이다. 실제 비응항 주변에는 이미 대형 회센터 5∼6곳에 250∼300여개 점포가 성업중에 있으며, 현재 분양을 추진중인 업체들도 분양률이 80∼90% 이상에 이르는 것으로 전해졌다.회센터의 경우 주로 소액 투자자들이 임대수익을 기대하며 1억원 안팎의 소형 점포(약 15㎡)에 투자하는 반면 일부 큰손들은 회센터 및 숙박시설 부지에 관심을 보이고 있다는 후문이다.회센터 내 소형 점포는 보증금 1000만원 안팎에 월 100만원 가량에 임대가 가능하지만, 회센터 건립이 가능한 근린생활용지는 3.3㎡당 350만∼400만원, 숙박시설용지는 450만∼500만원 선에 달해 일반 투자자들에게는 다소 부담스러워 보인다. 시세는 최근 지속적인 보합세을 보이고 있지만 관광객이 늘면서 거래는 꾸준하게 이뤄지는 것으로 알려졌다.반면 오식도동과 소룡동 지역은 인근 산업단지의 가동률 저조로 거래 및 시세가 부진한 상태로, 기업들의 입주 및 산단 활성화 여부에 따라 주거·숙박·유흥시설 용지에 관심이 모아질 것으로 전망된다. 상업시설이 가능한 근린생활용지는 3.3㎡당 400만원 대, 단독주택지는 250만원 대에서 시세가 형성되고 있다. 투자에 앞서 일부 상업지역의 경우 지구단위로 묶여 숙박·유흥시설 건립이 불가한 점 등 관련 규제를 반드시 확인해야 한다.

건설·부동산
조동식
2010.05.24 23:02

올 도내 땅값 보합세 지속

전북지역 땅값이 올들어 보합세를 지속하고 있다.전북도에 따르면 지난 4월중 전국 평균 땅값이 0.139% 상승한 가운데 도내 평균 땅값은 0.057% 상승한 것으로 조사됐다. 도내 땅값은 지난 2008년 11월부터 작년 4월까지 하락세를 보인 후, 토지거래허가구역지정 해제 등 경기부양책 등으로 5월부터 상승세로 전환됐지만 올들어 4개월째 보합세를 이어가고 있다.지역별로는 새만금 지역 중 군산(0.059%), 김제지역(0.053%)지역은 보합세를 보인 반면 부안지역(0.147%)은 상승세를 나타내 눈길을 끌었다.토지거래량은 1만2095필지로 전년동월 대비 전년 동월 대비 6.29% 증가했지만 전월에 비해서는 7% 감소하는 등 토지거래시장이 전반적으로 감소세를 나타냈다.

건설·부동산
조동식
2010.05.20 23:02

도내 부동산 경매 감정가 시세 반영 미흡

최근 부동산 경매 물건의 낙찰가가 감정가와 큰 차이를 보이면서 감정가가 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적이 제기됐다.지지옥션은 최근 수도권 아파트 가격이 급락하는 등 시세가 급변동하는 데 비해 감정가가 시세를 반영하지 못하고 있다며 '경매시장 감정 주의보'를 내렸다.이는 감정평가 시점과 입찰 시점간 4∼6개월 가량의 격차가 발생하는 가운데, 감정평가 후 시세에 변동이 생기면 감정가와 시세 차이가 갈수록 벌어지기 때문이라는 게 회사측의 설명이다. 특히 요즘처럼 가격 변동이 심할 때는 감정가는 시세를 반영하지 못하게 되며, 유찰 횟수가 많아질 수록 격차는 더 벌어질 가능성이 높다.이같은 관점에서 보면 지난달 도내 아파트 경매 매각가율이 105.4%로 감정가를 웃도는 것도 최근 아파트값 상승분이 감정가에 반영되지 못한 것으로 해석된다.도내 부동산업계 한 관계자는 "최근 실시된 모 아파트 경매 물건의 감정가가 시세보다 훨씬 낮게 책정돼 시세차익을 노린 투자자들이 대거 몰린 것으로 보인다"고 말했다.회사측은 또 감정가가 시세를 반영하지 못하는 대표적인 유형으로 ▲감정이 오래 전에 이루어져 시차가 생기는 경우 ▲거래가 많지 않아 시세를 알기 어려운 경우 ▲감정 이후에 재개발 등의 호재로 발생한 급격한 가격 변동을 반영하지 못한 경우 ▲단지 내 면적·구조·향 등에 따른 가격 차이를 정확히 파악하지 못한 경우 시세를 반영하지 못한다고 밝혔다.

건설·부동산
조동식
2010.05.19 23:02

4월 아파트 낙찰가 '상승' 토지 '하락'

지난달 도내 부동산 경매시장의 낙찰가격이 아파트는 상승한 반면 토지는 하락한 것으로 나타났다.부동산경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 지난 4월중 도내 아파트 경매 매각률은 전월 16.3%에서 86%로, 매각가율은 95.6%에서 105.4%로 껑충 뛰었다. 하지만 토지경매 시장에서는 평균응찰자가 전월 1.7명에서 2.2명으로 증가한데도 불구하고 매각가율은 87.5%에서 73.3%로 하락했다.이같은 현상은 부도업체인 선변주택이 건립한 평화고을아파트(52건)와 안행고을1차(40건)·2차(31건) 등 123건이 한꺼번에 매물로 쏟아졌고, 모두 감정가 이상에서 낙찰됐기 때문으로 분석됐다.

건설·부동산
조동식
2010.05.18 23:02

[이상청의 경매포인트] 김제 금구 월전리 단독주택 등

▲ 김제시 금구면 월전리 단독주택 = 본건은 '어전마을' 내에 소재하며, 부근은 농가주택 등 취락의 형성과 주변으로 농경지가 주를 이루는 국도주변 농촌지대이다. 차량의 출입이 가능하고, 인근에 마을간 연결도로가 개설되어 있는 등 제반교통 여건은 보통시 된다. 서측면이 노폭 약3m정도의 시멘트 포장도로와 접하고, 사다리형의 토지로 평탄하게 조성되어 있으며, 자연녹지지역,자연취락지구,도시계획구역이다. 건물의 구조는 적벽돌조 슬래브 지붕 단층으로 위생설비 및 유류온수 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있다. 본건 토지 및 인접지상에 걸쳐서 마을 공동으로 사용하는 것으로 탐문 조사된 관정창고가 소재한다.▲ 진안군 성수면 용포리 전 = 본건은 '성수온천지구' 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 농경지 및 자연림이 주로 소재하는 마을주변 농경 지대이다. 차량의 접근은 곤란하나 본건 서측인근으로 왕복 2차선 지방도가 통과하고, 취락과의 접근성도 양호하여 농경지로서 제반교통 상황은 보통시 된다. 부정형태의 토지로 인접토지와 대체로 등고 평탄하고, 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입이 가능하며, 생산관리지역에 해당된다. 본건 토지상에 뽕나무 등의 수목 수주와 고추 등의 농작물 및 지주대가 소재한다.▲ 무주군 관촌면 방수리 임야 = 본건은 '황두마을' 북서측 근거리에 위치하고, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 산림지대이다. 농촌지역에 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편이며, 맹지상태이다. 부정형의 중. 급경사지로서 자연림(자생 소나무 등)으로 이용 중이며, 토지이용계획확인서상 농림지역, 보안림(산림자원의 조성 및 관리에 관한법률), 공익용 산지에 해당된다.

건설·부동산
전북일보
2010.05.14 23:02

도내 미분양주택 감소세…작년 말보다 646호 줄어

도내 미분양 주택이 3000세대 미만으로 하락하는 등 지속적으로 감소하고 있다.국토해양부가 9일 발표한 '3월말 기준 미분양주택 현황'에 따르면 도내 미분양 주택은 총 2852호로 지난 2월 3172호에 비해 320호(10.1%), 작년 연말 3498호에 비해선 646호(18.5%) 감소한 것으로 나타났다.도내 미분양 주택은 지난 2008년 4617호에서 2009년말 3498호로 감소한뒤 올들어서도 3개월째 감소세를 이어갔다.이는 최근 부동산 경기침체 등으로 신규 주택건설이 사실상 중단된데다, 지난 2월까지 한시적으로 지방 미분양아파트에 양도세 감면 등의 혜택이 부여됐기 때문으로 해석된다.한편 같은기간 도내 준공후 미분양 주택은 1735호에 달하는 가운데, 규모별로는 85㎡ 이하가 1000호, 85㎡ 이상은 735호로 집계됐다. 전국적으로 5만788호가 준공후에도 미분양 상태에 있는 것으로 조사됐다.

건설·부동산
조동식
2010.05.10 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 대형아파트 선택때 환경적 가치도 살펴야

최근 경기침체의 여파로 불황에 강한 중소형 아파트에 관심이 몰리면서 주거선택의 기준이 교통과 경제성에 치우치고 있다. 그러나 주택시장의 또 다른 축인 중대형 아파트의 선택에서는 중소형과는 다른 기준을 가지고 살필 필요가 있다.일반적으로 주택선택시 교육, 교통, 환경, 환금성, 수익성, 편익시설 등을 비교하게 되는데 중대형에서 비중 있게 살펴야할 기준은 환경적 가치이다.환경적 가치는 쾌적성, 주변경관 및 조망, 소음, 프라이버시, 동간 거리, 부대시설 등으로 평가되는데, 이러한 환경은 한번 정해지면 장래에 개선되기 어렵다는 특징을 가지고 있어 소득이 높아질수록 환경에 대한 요구가 커지는 경향이 있다. 교통여건이 당장에는 불편하더라도 장래에 개선될 여지가 많다는 점과는 대조적이다.동일한 단지 내에서도 산, 하천, 공원 등의 좋은 조망을 가졌다면 그렇지 않은 곳에 비해 선호도가 높고 조망권 프리미엄까지 형성되는 사례는 환경적 가치가 갈수록 중요한 선택 기준임을 대변한다.끝으로 끼리끼리 문화의 확산도 주시해야 한다. 사회적으로 양극화 현상이 심화되면서 동질의 소득수준과 문화를 공유하는 사람들끼리만 모이려는 경향이 강해지고 있고, 주거지의 선택에 있어서도 이러한 기준이 새롭게 주목되고 있다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.05.10 23:02

[부동산, 이곳을 주목하라] 군산 경자구역 배후도시권

새만금 사업 수혜지역 중 한 곳으로 꼽히는 군산지역은 이미 수차례에 걸쳐 땅값이 급등했지만, 본격적인 내부개발과 함께 추가 상승 기대감이 무르익어가고 있다. 그 중에서도 투자자들이 주목하는 곳은 경제자유구역 군산시 배후도시로 지정된 옥산면 일대와 인근의 옥구읍·회현면이다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 배후도시보다는 인근지역의 시너지효과에 주목하는 분위기다. 동반개발 기대감과 함께 배후도시내 토지에 대한 보상이 이뤄질 경우 대토용지나 신규 투자처 물색에 나서는 거액의 뭉칫돈이 몰려올 가능성이 높다는 판단에서다.경자구역 배후도시는 옥산면 당북·쌍북·상평리 일대 16.596㎢(503만평)에 6만1500여세대의 주거지역과 외국인 전용 주거단지, 외국인 학교 및 의료기관 등 건립을 통해 약 16만여명을 수용할 수 있는 신도시로 개발될 예정이다. 배후도시내 수원지 지정을 해제하는 등 쾌적한 주거환경 조성을 통해 향후 인천광역시의 송도지구 및 청라지구를 뛰어 넘는 신도시로 부상할 것이라는 전망도 있다.이 때문에 2007년 말 배후도시 지정 이전 3.3㎡당 10만∼15만원 선이던 평사들 논이 30만∼45만원 선으로 오르는 등 지구내 토지들이 전반적으로 2∼3배 가량 상승했지만, 지정후 토지거래허가구역으로 묶여 시세 및 거래가 2년 넘게 관망세를 보이며 향후 토지보상을 기다리는 모습이다.배후도시에 대한 토지거래허가구역 지정으로 토지 취득조건이 까다로워지면서 투자자들의 발길이 인근의 옥구읍·회현면으로 이어져 땅값도 크게 상승시켰다.배후도시 지정 전 3.3㎡당 4만∼5만원 선에 불과하던 회현면 논의 경우 14만∼15만원 선까지, 군장산단 송전탑 노선에서 벗어난 옥구읍 수산리 논은 18만원 선까지 오른뒤 지난해 부동산경기 침체 등으로 약 3만∼4만원씩 하락한 상태에서 보합세를 이어가고 있다는 게 부동산업계 관계자들의 전언이다. 이 과정에서는 옥구읍과 회현면 땅값이 서로 번갈아 상승하는 등 시소게임 현상도 보였다는 후문이다.이 지역 땅값 상승은 배후도시 개발과 함께 이 지역 농림지역에 대한 용도변경을 통한 동반 개발은 물론, 거액의 뭉칫돈을 보상받은 배후도시 토지주들의 신규 투자처로 부상할 수 있다는 기대감이 작용했기 때문으로 분석된다. 실제 배후도시 남측에 위치한 이 지역을 관통하는 남북로와 김제 배후도시를 연결하는 도로 및 교량 개설이 추진되는 등 교통 편의성이 크게 개선될 것으로 투자자들은 기대하고 있다.현지 부동산 관계자들은 배후도시권의 시세 및 거래가 글로벌 금융위기와 부동산경기 침체 등으로 조정을 거쳐 현재 저점을 형성하고 있다고 분석을 내놓고 있다.하지만 땅값이 이미 급등한 만큼 중장기 관점에서 접근하며 해당 이슈들의 동향에 촉각을 곤두세우는 한편, 관련 규제 및 민원사항을 확인하는 등의 신중한 투자 자세도 요구되고 있다. 최근 지역내 현안으로 불거진 군장산단 송전탑 건립 관련 지역은 한전측과 협의여부를 지켜볼 필요도 있어 보인다.공인중개사협회 군산지회장을 맡고 있는 나운동 태영공인중개사사무소 육태영 중개사는 "현재의 시세나 향후 개발 전망 등을 감안하면 중장기적 투자가치가 충분해 보인다"면서도 "농지취득자격 획득 및 토지거래허가제한 여부, 관련 민원 등을 꼼꼼히 체크하는 동시에 향후 양도세 문제도 사전에 검토할 필요가 있다"고 말했다.

건설·부동산
조동식
2010.05.10 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 대성동 상가·주택·농경지 혼재

▲ 완산구 중화산동2가 근린시설 = 본건은 '한들초교' 남서측 인근에 소재하며, 주변은 상가가 밀집한 성숙중인 상가지대이다. 차량출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편이다. 가장형 평지의 건부지로서 북측 및 동측면이 폭 약8m의 도로와 접하며, 제1종 일반주거지역, 소로2류, 상대정화구역(한들 초등학교)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 2층건으로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 급·배수시설 및 개별난방이 설비 되어있다. 본건 2층은 임차인이 시설한 것으로 탐문 조사된 일부 복층구조(인테리어시설)로 되어있다.▲ 덕진구 산정동 숙박시설 = 본건은 '전주고려병원' 남동측 인근에 소재하고, 부근은 각종 규모의 숙박시설 및 유흥주점 등이 주를 이루는 상업지역이다. 차량의 출입이 자유로우며, 주변으로 정비된 가로망과 인근에 시내간선도로가 개설되어 있는 등 제반 교통 여건은 무난한 편이다. 사다리형의 토지로 인접지와 등고 평탄하고, 동측면이 노폭 약35m, 북측 및 서측면이 각각10m 정도의 포장도로와 접해 있으며, 일반상업지역으로 방화지구, 일반 미관지구, 지구단위계획구역, 도시계획시설 대로 1류 및 소로1류에 접한다. 건물의 구조는 슬래브 지붕 7층으로 1층은 여관(안내실 및 로비)및 주차장 등, 2~7층 여관(객실 등), 옥탑1.2층 계단실 및 물탱크실, 기계실로 이용 중이며, 지하1층 유흥주점은 현황 창고 상태이다. 위생설비 및 화재경보설비, 승강기설비, 비상발전기설비 등이 구비되어 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있다.▲ 임실군 임실읍 정월리 답 = 본건은 '당목마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 산간 농경지대이다. 소형차량의 접근이 가능하고, 서측 근거리에 국도 및 지방도가 지나고 있으며, 농촌지역에 위치하여 제반교통은 다소 불편한 편이다. 부정형의 토지로 콘크리트포장 세로상태의 농로를 이용하여 출입이 가능하며, 토지이용계획확인서상 농림지역, 농업진흥구역에 해당된다.

건설·부동산
전북일보
2010.05.07 23:02