개발이익은 철저히 환수되어야 한다
김상설 삼창감정평가법인 이사 검찰의 고발사주 의혹에 이어 판교대장동 개발사업이 대선가도에 블랙홀이 되고있다. 불로소득의 사유화는 LH 부동산투기사태와 더불어 대한민국 부동산문제의 현주소를 적나라하게 보여준다.
위법행위에 대해선 여야 대선주자를 막론하고 엄벌해야함은 마땅하나 제도적 문제점은 무엇인지 차분하게 점검해봐야한다.
개발이익환수를 위한 제도는 개발부담금 부과, 공공임대주택 건설 의무화, 분양원가공개 및 분양가상한제, 기타 용도변경 등으로 인한 개발이익은 사전에 일정비율을 환수할 수 있는 것 등이다.
첫째, 개발부담금(개발이익환수에 관한 법률)은 택지개발, 산업단지개발, 도시개발사업 등 각종 개발행위로 인한 개발이익에 부담금을 부과하는 제도이다. 개선방안은 현 개발부담금 부담률인 20~25%를 50%수준으로 높여야 하며, 과도한 감면, 면제조항을 축소해야 한다. 종료시점지가를 공시지가에서 감정평가가격으로 바꿔야 하며, 적정한 개발비용이 산정될 수 있도록 검증수단을 강화해야 한다.
둘째, 사업지구내 공공임대주택 비율을 강화하여야 한다.
공공주택특별법상 공공택지는 50%이상 공공임대주택을 의무화하고 있으나, 도시개발사업구역(도시개발법에 의한 도시개발업무지침) 내에서는 20~25%만이 의무화이며 더구나 사업지정권자가 10%이내 자율증감이 가능하다. 개선사항으로 민관공동 도시개발사업도 공공임대주택 비율을 40% 이상으로 상향하여야 한다. 강제수용으로 조성된 공공택지를 민간사업자에게 매각하지 말고, 공영개발방식의 개발을 통해 공공주택 공급률을 획기적으로 확대해야 한다.
셋째, 분양원개공개 시행 및 분양가상한제 적용을 강화해야만 한다.
현재 주택법상 공공택지에는 분양가상한제가 적용되나, 민관공동 도시개발사업은 민간택지로 간주하여, 분양가상한제 적용대상에서 제외된다. 이 경우에도 분양가상한제를 적용하도록 하여야 한다. 또한 적정한 분양가가 유지되기 위하여는 분양원가가 공개되어야 과도한 거품을 걷어낼 수가 있다.
넷째, 도시계획변경 등 특혜로 인한 개발사업은 사전에 개발이익을 환수할 수 있어야 한다. 용도변경, 용적률 완화 등으로 인한 개발이익은 특혜조치에 따른 것이 분명하므로 사전에 계획이득을 충분히 환수할 수 있는 장치를 만들어야 한다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
전라북도의 개발사업지구를 살펴보면 효천지구는 LH가 도시개발사업(환지방식)의 성공적인 수행을 통해 명품화사업, 삼천천 광장형 교량건설 등 도시기반시설 확충 효과도 있으나, 토지주에게 과다한 개발이익이 귀속되는 문제점이 드러났다. 에코시티는 민관공동 도시개발사업으로 진행됐고, 사업지연으로 인한 용도변경 등으로 민간사업자에게 많은 특혜가 주어졌다는 평가다.
장차 개발부담금 등을 부과할 때 철저히 고민해야함을 시사한다. 개발사업이 논의중인 옛 대한방직 개발사업 또한 무조건 반대만 할게 아니라 용도변경에 따른 개발이익을 사전에 적절하게 환수할 수 있도록 세심한 장치를 만들면 된다.
부동산투기의 원천은 불로소득의 사유화다. 불로소득이 자유롭게 사유화되는 한 부동산투기를 잡기는 요원하다. 집값 폭등으로 인한 청년층의 상실감을 내버려두고 어떻게 나라의 미래를 이야기할 수 있겠는가? 불로소득으로 인한 개발이익을 철저히 환수하고 양질의 공공주택을 대량으로 공급해서 집 걱정없이 생업에 매진할 수 있는 사회가 진정 부강한 대한민국의 모습이다. /김상설 삼창감정평가법인 이사
